За последний год на рынке жилья произошли изменения - от условий, диктуемых продавцами в начале года, до перехода первой скрипки в руки покупателей в настоящее время, отмечают эксперты риэлтерской компании Latio.
Анализируя тенденции рынка в октябре, можно сделать вывод, что скорость сделок на рынке жилья стала более умеренной. Увеличилось среднее количество дней, в течение которых продается жилье, а также уменьшилась доля сделок, в которых объекты были проданы по ценам, не соответствующим рыночным. В то же время, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, рынок недвижимости не остановился, и сделки совершаются.
Наблюдается, что покупатели теперь играют доминирующую роль в процессе сделки. Условия вынужденного торга, сохраняющиеся в сегментах сельскохозяйственных земель и лесного хозяйства, больше не характеризуют рынок жилья.
В условиях насыщенного предложения покупателям больше не нужно спешить с принятием необдуманного и скоропалительного решения. С другой стороны, продавцы утратили свои "монопольные" возможности, заявив, что недвижимость ждут еще несколько покупателей, тем самым искусственно завышая стоимость недвижимости. Кроме того, если полгода назад люди были вынуждены покупать даже то, что не в полной мере соответствовало их ожиданиям, то теперь в доступном предложении можно найти привлекательные и качественные объекты по соответствующим рыночным ценам. В то же время, поскольку такая ситуация создает неблагоприятные условия для спекулятивных или импульсивных сделок, покупатели также становятся более опытными в оценке потенциальной доходности недвижимости.
"Грозные заголовки в СМИ заставляют людей с осторожностью относиться к покупке жилья. Поэтому сейчас мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам провести собственные расчеты или воспользоваться знаниями наших экспертов, чтобы определить, насколько рискованно покупать конкретный объект, прежде чем принимать окончательное решение. Возможно ли будет продолжать оплачивать кредит в случае снижения дохода? Мы предлагаем рассматривать предлагаемую покупку как инвестицию, которая принесет прибыль при последующей сдаче в аренду. Принцип довольно прост:
- ежемесячный платеж по кредиту < потенциальная арендная плата,
- ставка жилищного кредита < ставка доходности от аренды.
Таким образом, если желаемое жилье найдено, банк готов выдать кредит, а кроме того, доходность объекта от возможной аренды превышает годовую процентную ставку кредита, покупатель может быть вполне уверен в своей финансовой устойчивости при любых обстоятельствах и не упустить выгодную сделку", — поясняет рыночный аналитик Latio Ксения Иевлева, добавив, что в ближайшее время компания планирует указывать в объявлениях доходность и возможную арендную плату, исходя из расчетов по текущим данным.
Предложение серийных квартир оставалось значительно высоким в третьем квартале, увеличившись на 55% по сравнению с первым кварталом текущего года. Это способствовало небольшому снижению цен в данном сегменте – цены в микрорайонах Риги снизились в среднем на 2%. Однако эта тенденция не распространяется на предложение однокомнатных квартир. Напротив, из-за высокого спроса цены на эту недвижимость выросли на 1,3% в первом квартале текущего года и в среднем на 2,6% в третьем квартале.
Данные о предложении новых жилых проектов на первичном рынке показывают, что цены в этом сегменте за год выросли в среднем на 16%. Если в первом квартале средняя цена такого жилья в сделках составляла 2120 евро за кв. м, то сейчас она достигает уже 2470 евро за кв. м, а в объявлениях даже 2990 евро за кв. м, что говорит о том, что пока нет оснований прогнозировать возможное снижение цен в этом сегменте. В то же время, в октябре также наблюдался самый большой рост предложения недвижимости в новых проектах – в конце октября на продажу была выставлена уже 1 121 квартира. Следовательно, в третьем квартале, по сравнению со вторым, предложение в этом сегменте увеличилось на 38%.
Хотя мнения экспертов отрасли в настоящее время разделились относительно того, подходящее ли сейчас время для покупки новой недвижимости, следует помнить, что жилье – это долгосрочная инвестиция. Даже если мы увидим падение цен на недвижимость в ближайшие месяцы, это все равно не будет значительным в перспективе 10-20 лет, так как в долгосрочной перспективе покупатели, совершившие покупку раньше, скорее всего, выиграют из-за инфляции.
Данные "Индекса уверенности покупателей жилья" за октябрь:
- 45 дней – в среднем столько времени потребовалось на продажу жилья по рыночной цене (в сентябре – 36; в августе – 32; в июле – 28 дней);
- 8% жилья продано в течение одного месяца с момента опубликования объявления (в сентябре – 12%; в августе – 14%; в июле – 16%);
- 55% продавцов просили несоразмерно высокую рыночной ситуации цену (в сентябре – 58%; в августе – 63%; в июле – 60%);
- 2% покупателей предложили более высокую цену, чем указано в объявлении (в сентябре – 2%; в августе – 4%; в июле – 7%);
- 26% сделок прошли без привлечения кредитов (в сентябре – 26%; в августе – 26%; в июле – 24%).