Еще полтора года назад представители банка SEB говорили только о 50-70 объектах недвижимости, перенятых у ипотечных должников. Однако за прошедшее время ситуация кардинально изменилась: число объектов серьезно возросло. "Каким же портфелем недвижимости оперирует компания Latectus?" — именно с этого вопроса началась наша беседа с Гиртом Гринбергсом, согласившимся дать журналу m2 и порталу varianti.lv первое развернутое интервью о принципах работы дочерней структуры шведской группы SEB.
Поэтапный подход
— Прежде всего: компании Latectus лишь три года. И первые из них ушли на построение самой системы работы. Активно перенимать объекты на аукционах мы начали только со второй половины 2010 года. Процесс этот идет и сейчас. Что касается конкретных цифр, то они таковы: на начало 2012 года на Latectus было зарегистрировано свыше 950 объектов недвижимости. А если учитывать результаты аукционов, на которых мы приобрели имущество, но которое еще находится в процессе юридической регистрации, то, пожалуй, можно говорить о цифре, превышающей тысячу единиц коммерческой и жилой недвижимости.
— Как распределяется этот портфель?
— У нас очень мало серийных квартир. Почти половина объектов приходится на девелопмент, то есть на готовое или еще незавершенное жилье в новых проектах. Третья часть — это земельные участки в различных стадиях развития.
А еще пятая часть — объекты коммерческого назначения.
— И где прячете все это богатство? На начало 2012 года у вашей компании не было собственного портала. Да и найти что-либо о вашем портфеле на домашней страничке банка SEB нам не удалось.
— Нашей целью никогда не были агрессивные и быстрые продажи. У нас все идет поэтапно. Если смотреть на развитие Latectus, то приоритетной была задача создания системы, которая бы работала. Сегодня мы являемся небольшой, но эффективной организацией, в которой в конце 2011 года насчитывалось десять сотрудников.
Сейчас фокусируемся на приобретении недвижимости. Активная торговля и аренда — это уже следующий этап. Впрочем, изначально и на данный момент наши сотрудники не будут активными агентами. Мы выбрали другой путь: вопросами продажи или сдачи в аренду перенятой нами недвижимости занимаются агентства недвижимости. Просто потому, что там имеются профессионалы и есть необходимый ресурс для маркетинга. Повторюсь: торговля — не наш приоритет и эту работу мы оставили другим.
Проси то, не знаю что
— Но до сих пор не доводилось видеть объявлений типа "Объект от структуры банка SEB". Со многим из того, что уже переняли, готовы расстаться?
— А и не надо таких объявлений! (Улыбается. — m2). В активной фазе продажи или сдачи в аренду находится не более сотни единиц нашей недвижимости. Выставляем только такой объем и те объекты, которые могут быть интересны рынку. Это недвижимость, которую можно продать и за которую можно получить устраивающую нас цену. Зачем пытаться предлагать на рынок то, чья продажа в 2012 году имеет нулевые перспективы?! Например, те же небольшие коммерческие объекты в сельских районах, фермы, какие-то помещения под мастерские... Интереса к ним нет и в ближайшее время не предвидится. Не та экономическая ситуация. Да и с квартирным фондом не так все гладко: реальных сделок немного. По нашим данным, ежемесячно конечными потребителями по всей стране приобретается только 300-400 квартир! На фоне этой статистики не приходится говорить о реальном спросе. Или же этот спрос очень маленький.
А возвращаясь к теме "Как и через кого продаются объекты Latectus?", скажу, что у нас заключены стандартные договоры с двумя крупнейшими местными компаниями — Latio и Ober-Haus. Но мы не отказываем и другим. Информацию даем. Если кто-то выражает интерес к конкретному виду собственности, то мы, как говорится, раскрываем этот портфель.
— Это напоминает вариант из народных сказок: проси то, не знаю что!
— Все игроки рынка прекрасно понимают, что у банковских структур имеется обширный выбор объектов. Портфель большой! И если нам присылают запрос, что кого-то интересуют производственные помещения в Риге или, допустим, торговые места в Валмиере, то мы им подбираем варианты. Предоставляем информацию, что есть то-то и то-то. Повторю: подобная тактика, со стороны кажущаяся малоактивной, продиктована нашей политикой и экономической ситуацией.
Быстрого решения не будет
— И много обслужили в прошлом году?
— Не очень: из нашего портфеля было продано менее двух десятков объектов. В 2012 году в определенной степени активизируемся. У нас работу начнет отдельный менеджер по продажам, в результате чего, с оживлением рынка, мы планируем увеличить свою активность.
— Вы активизируетесь, а большинство ваших коллег-конкурентов (либо сами банки, либо связанные с ними структуры) уже с конца 2010 — начала 2011 года занимают куда более агрессивную позицию по рекламированию своего портфеля. Отстать от них не боитесь?
— Для нас не самоцель быть первыми по количеству продаж. Нам важна эффективная работа предприятия по возврату банковских средств. Мы с самого начала понимали, что быстрого решения по распродаже портфеля не будет. Мы следуем за активностью рынка. Сегодня, когда спрос низкий, нет смысла быть агрессивными. Стоит отметить, что Latectus не только приобретает, держит и продает объекты. Наша задача — провести аудит собственности, привести ее в технический порядок и, в случае необходимости, изменить вид использования объекта. Например, в случае с проектами жилых домов мы доводим начатое строительство до сдачи здания под ключ для конечного потребителя или "консервируем" готовый дом для его долгосрочного сохранения. Если говорить о коммерческих объектах, то в практике были случаи, когда один крупный объект преобразовывали в несколько более мелких, с целью более эффективного использования различными арендаторами.
— Столь рассудительно смотреть на жизнь вам позволяет устойчивое финансовое положение материнского банка SEB? Или, может, ожидаете более высоких цен на рынке?
— Не нужно столь сложно смотреть на вещи. Прежде всего, у Latectus портфель недвижимости немного другой, чем у некоторых наших конкурентов. Как я уже говорил, у нас мало серийных квартир. Их почти нет.
— Странно: у других есть, у вас нет?! Неужели банк SEB настолько осмотрительнее, чем коллеги, раздавал ипотечные кредиты в 2006-2007 годах?!
— Просто банк SEB придерживается следующей политики: даже при наличии долгов по ипотечным платежам он не выставляет на улицу людей из единственного жилья.
Банк старается находить с ними компромисс. А большинство так называемого дешевого жилого портфеля от других банков, активно присутствующего на рынке продаж, как раз и представляет серийные квартиры. "Жилой фонд" в портфеле Latectus — это все-таки частные дома и квартиры в новостройках.
Портфель новых проектов
— Если судить по заявлениям маклерских компаний, новостройки Риги — как раз довольно активный сегмент. Чем из подобных объектов торгуете?
— В прошлом году начали продавать комплекс частных домов в Бабите, на улицах Бишу и Дравниеку. Сами завершали этот проект, и сейчас там предлагаем четыре дома с белой (полной) отделкой и пять — с серой. Если пересчитывать на жилую площадь дома, то с белой отделкой продаются по 1000 евро за квадрат. Практически такие же цены — в новом марупском проекте на ул. Маза земтуру, 7. Возможно, уже в 2012 году начнем выводить на рынок и другие перенятые нами новые проекты. А у Latectus имеется большой пакет квартир в элитном доме в Пардаугаве (ранее на рынке был известен под названием Aurora Park Residence), в новостройках на ул. Юглас, 10 (известных под названием Premjers), на Бривибас, 256, Equilibrium (возле Этнографического музея под открытым небом)... Сегодня идет процесс оформления нескольких десятков квартир во второй очереди Dignijas ielas nami. Все это тот объем, которым будет торговать в будущем. На данный момент у нас имеется около 500 новых квартир и частных домов.
— Считается, что банковские структуры дозируют порции вывода своей недвижимости на рынок. С конкурентами сверяете часы или у всех есть разумное понимание того, что происходит?
— Отвечать буду только за наше предприятие: мы руководствуемся исключительно общей рыночной ситуацией. И если почувствуем потребность в новых проектах, то станем их активнее предлагать и рекламировать. А если спроса нет, то зачем перенасыщать рынок дешевыми предложениями?! Это может повернуть его вспять! Или исказить. Сейчас вот возводят свои новые проекты (или собираются начать это делать) YIT, Hanner, NCC и другие девелоперские компании. Если на рынке появился бы большой объем новых квартир в новостройках, то эти предприятия могут оказаться в сложном положении. Это может дать толчок новым потрясениям, и снова начнется цепная реакция, которая затронет другие сферы: торговцев строительными материалами, производителей мебели, бытовой техники... Поэтому думаю, что банки правильно поступают, выводя объекты на рынок небольшими порциями.
Кстати, некоторые маклерские компании сетуют также на то, что банки выводят на рынок в первую очередь не самые лучшие объекты. И что в этом такого? Это нормальный деловой подход. Как и любой предприниматель, мы стараемся снизить затраты. Потому и продаем объекты, которые малоперспективны и которые дорого содержать. Те, у которых мы не видим перспектив подорожания. Или же мы выставляем на продажу квартиры, которые имеют адекватную цену — ту, что никак не меньше цены строительства аналогичного по качеству объекта.
Только для себя
— По коммерческим объектам хоть какой-то интерес со стороны покупателей наблюдаете?
— Если и берут, то только непосредственно для себя, а не с целью инвестиций. Подтверждение тому — сделка по продаже производственных помещений в Лиелварде. Их купило расширяющееся предприятие пищевой промышленности. Были сделки с несколькими коммерческими помещениями в Валмиере. Вообще, мне видится, что сейчас довольно перспективное время для покупки коммерческих площадей у банков. Эти объекты уже прошли тщательный аудит в момент перенятия, и там не будет никаких подводных камней.
— Вы уже говорили, что вас никто никуда не торопит с распродажей портфеля? Ну хоть какие-то сроки называют?
— Об этом речи не идет, потому как получить правильный ответ на этот вопрос слишком сложно. Все зависит от ситуации на рынке недвижимости в частности и в государстве в целом. Пока больше вопросов, чем ответов.
Вторая волна
— Как оцениваете перспективы рынка недвижимости Латвии?
— Самый сложный вопрос. Мы рассматриваем несколько сценариев развития ситуации. В первую очередь надеемся на стабильное развитие. Но тем не менее готовы к приходу второй волны кризиса, к приобретению новых объектов. Если ситуация будет развиваться подобным образом, то рассчитывать на высокий спрос на недвижимость не приходится.
Сегмент недвижимости не является чем-то уникальным в экономике. Чтобы можно было продавать на рынке объекты недвижимости, предприятия должны иметь возможность что-то производить и продавать. Это позволит платить людям зарплаты. И если в Латвии будут созданы необходимые условия для работы предприятий, станут появляться новые компании и создаваться новые рабочие места, то появится и необходимость в новых производственных, торговых и жилых помещениях. В таком случае рынок будет развиваться намного быстрее. Объем предложения будет выкупаться или сдаваться в аренду — и дела пойдут в гору. Впрочем, обязательно нужно считаться со вторым сценарием. Скандинавский опыт свидетельствует, что не вся недвижимость будет продана столь быстро, как нам хотелось бы. После кризиса начала 90-х годов прошлого века на распродажу всего перенятого банками имущества ушло почти десять лет! Но в целом рынку не стоит беспокоиться. Банки прекрасно понимают сложившуюся ситуацию. И они могут и будут держать необходимый объем недвижимости, чтобы не обвалить рынок!