Комфортно и прогнозируемо
- Еще несколько лет назад, рассуждая о ситуации на рынке недвижимости Латвии, мы говорили о том, что оценивать его перспективы нужно с учетом уровня развития отечественной экономики. Но сейчас наблюдаем огромный сегмент (Юрмала, Старая Рига и Тихий центр столицы), который оторвался от покупательной способности местного населения. На нем доминируют международные игроки. Значит, и изучать его будущее нужно через перспективу общемировой экономической ситуации. А она в последние месяцы нестабильная: угрозы дефолтов США, Италии, Греции, прыжки биржевых индексов, колебания курса российского рубля и других валют, августовские погромы в Лондоне - городе, который так полюбили российские и азиатские инвесторы...
- Эту мировую нестабильность можно использовать. Латвии необходимо максимально консолидировать внимание покупателей, которые озабочены фактором нестабильности. Нужно создавать для инвесторов ощущение безопасности в нашей стране. Сделать так, чтобы им было комфортно.
- О каком комфорте идет речь?
- Иностранцы, в том числе покупатели недвижимости, должны понимать, что здесь безопасно и им не грозят никакие погромы. Что перед Латвией уже не маячит дефолт а-ля Греция или Италия. Что не ожидается дальнейшего падения рынка жилой недвижимости, как это до сих пор происходит в Испании... Нужна прогнозируемая бизнес-среда. Важно, чтобы наши политики в преддверии выборов и после них не делали каких-либо не предсказуемых шагов и громких заявлений. Чтобы не разрушили тот благоприятный имидж, который создан за последний год.
Меня очень беспокоит наша налоговая политика. Мы уже видим отношение государства в этом вопросе к тем жителям своей страны, которые уехали на заработки за границу. Их попытались заставить декларировать доходы в Латвии и платить разницу в налогах по сравнению с теми странами, где они работают. Государству показалось мало тех 1,5 млрд евро, которые работающие за рубежом латвийцы переслали за последние годы своим родственникам на родину. Близорукий фискальный подход обернулся тем, что уехавшие на заработки местные жители стали декларировать себя налоговыми нерезидентами. Что и нашло отражение в переписи населения: за последние пять лет мы уже недосчитались порядка 150 000 человек. Это ярко демонстрирует негибкость государственного подхода к столь щепетильным вопросам. Подобная прямолинейность может стать неприятным откровением для иностранных инвесторов, получающих у нас вид на жительство.
Те, кто купит недвижимость в Латвии в будущем и будет находиться в нашей стране более 180 дней, должны будут декларировать здесь свои заграничные доходы и платить налоги. По закону они станут налоговыми резидентами Латвии. И вот представьте себе: купил себе недвижимость олигарх уровня Петра Авена (российский миллиардер, который имеет латышские крони и которого условно можно считать самым богатым "латышом" мира. - m2) и ему предлагают в Латвии отчитаться о своих российских доходах и заплатить налоги. Да он сядет в самолет и улетит. И так сделают многие. К слову, в России налоговое бремя меньше, чем у нас.
- А как в мире решается практика с налогообложением иностранных инвесторов, получающих вид на жительство?
- В Швейцарии человек, получив вид на жительство, сразу становится налоговым резидентом. Но есть масса послаблений. Так, если физическому лицу за границей принадлежит недвижимость, то доходы от ее сдачи в аренду не облагаются налогом. А вот разницу в налоге на дивиденды нужно доплачивать, если доход получен в тех странах, с которыми заключен договор "Об избежании двойного налогообложения". И все же суть не в этом! Мы не должны конкурировать со Швейцарией! Мы должны создавать более привлекательные условия. Вопрос по налогообложению иностранных покупателей нашей недвижимости, получающих временный вид на жительство, - это подводный камень, который лежит и о котором пока никто не вспоминает. Но вспомнить придется, потому как пусть и не все, но часть инвесторов, или по крайней мере их семьи, осядут в Латвии. Многие покупатели у нас спрашивают о возможности школьного обучения детей на русском и английском языках. И когда вопрос о налогообложении иностранных покупателей недвижимости будет решаться, то хочется, чтобы власти делали это умно и тонко. Чтобы поток инвесторов не иссяк.
Вот и средний класс
- Пока же он растет.
- И это хорошо, и это нужно сохранить. Среди покупаталей все чаще стали появляться представители среднего российского класса, для которых 150 000 евро - значимая сумма. Тем не менее и они высказывают желание приобрести за эти деньги недвижимость.
- Новостроек в Юрмале за такую цену уже практически не найти.
- Люди это видят, и покупают жилье в поселке Салиена, Пиньках, Марупе и Бабите. То есть круги от всплеска интереса к центру столицы и Юрмале расходятся все шире. Правда, работать с клиентами, ориентированными на сумму до 150 000 евро, трудно: они на всем экономят и предъявляют завышенные требования к качеству жилья. И все же то, что и такие клиенты идут, - это позитивный сигнал. В борьбе за них Латвия начинает конкурировать с Кипром и Болгарией. Как там будет дальше? Посмотрим!
- Уже есть на что посмотреть! Наблюдаем стремительный рост цен на квартиры в Юрмале и Центре Риги, чьи ценники прошедшим летом на 30-40% отличались от цен, фиксировавшихся прошлой зимой. Похоже, последний кризис наших продавцов ничему не научил: жадность побеждает! Потенциальные покупатели все чаще разочаровываются. Маклеры рассказывают о примерах, когда россияне, не зацикленные на получении вида на жительство, выбрав юрмальский жилой объект, потом берут паузу. И сопоставив запрашиваемую цену с тем, сколько времени они будут проводить в Юрмале, отказывались от сделки. Снимать на лето отличную гостиницу до конца своих дней оказывается дешевле, чем владеть домом на главном курорте нашей страны.
- Ну да, в Испании нынче можно спокойно купить жилье на первой линии у моря за 2 500-3 500 евро за кв. м. На этом фоне юрмальские цены кажутся довольно неадекватными. Корреляция должна быть разумной. В Юрмале начато достаточно большое количество новых проектов. Чтобы они не отпугнули покупателей, как мне видится, их стоимость продажи должна быть в пределах 3 000-3 500 евро за кв. м. Ну максимум 4 000 евро за кв. м. И это близко к морю. Вторая линия и дальше - в районе 2 500 евро за кв. м. Это те цены, которые способны сформировать устойчивый тренд со стороны россиян, украинцев, белорусов и казахстанцев. Впрочем, нельзя закрывать глаза и на то, что в этом сезоне квартиры площадью 80-120 кв. м в новых юрмальских проектах довольно хорошо раскупались по 4 500 евро за кв. м и дороже.
Смотрите шире
- В латвийской прессе все чаще появляются мнения, что поправки к закону "Об иммиграции", облегчающие получение вида на жительство в Латвии через инвестиции, не принесли особого экономического эффекта. Мол, они лишь разогрели отдельные сегменты рынка недвижимости. Некоторые местные политики летом даже хотели запустить механизм отмены положения о предоставлении вида на жительство иностранным покупателям латвийской недвижимости.
- Недовольные есть всегда и везде! И в Швейцарии правые частенько кричат о слишком большом количестве состоятельных иностранцев и периодически выступают под лозунгом, что коренным швейцарцам недвижимость во многих местах страны уже недоступна (улыбается. - m2). Но одно дело - крики радикально настроенных политиков, которые играют даже не на национальных, а на низменных националистических чувствах, и совсем другое - общая оценка общества. Общество должно понимать, чего оно хочет! Не вижу смысла судить о пользе закона только по тем поступлениям, которые принесли 2% госпошлины, которые платятся при занесении недвижимости в Земельную книгу. Надо смотреть на все шире! Покупка недвижимости в Юрмале уже сформировала дефицит предложения, началось строительство новых объектов. Это новые рабочие места в строительной отрасли. Иностранные инвесторы вкладывают деньги в субординированный капитал латвийских банков: эти деньги потом поступят в местную экономику в качестве кредитов.
Посмотрите, сколько новых мест создано в сфере общепита: в юрмальских ресторанах появилось большое количество посетителей. А как расцвела в этом сезоне уличная торговля! Инвесторы тратят здесь деньги. И тратят на покупки гораздо больше, чем местные. И еще момент. Те иностранцы, которые получают вид на жительство, - это люди, доказавшие свою жизненную состоятельность. Они активные и предприимчивые, и многие их них открывают или думают об открытии своего бизнеса в Латвии.
Мне смешны вопросы об огромном количестве русских инвесторов. Та тысяча человек, которые получили уже вид на жительство в Латвии, - это капля в море. Для Юрмалы и Центра Риги было бы нормально, если бы недвижимость приобрели хотя бы 10 000 инвесторов. Конечно, мечтать о 100 000 россиян, как в Болгарии, о таком же количестве покупателей недвижимости в Испании или 250 000 в Лондоне не стоит. Но 10 000 инвесторов из стран СНГ - это нормальная цифра, которую способен "съесть" местный рынок недвижимости. Это позволило бы главному курорту нашей страны и центру столицы в ближайшие три-пять лет преобразиться и засверкать новыми красками. Исчезли бы все эти трущобы, которые только накапливались последние 20 лет. По моим собственным подсчетам, 10 000 инвесторов могли бы привнести в рынок недвижимости и строительства Латвии (если брать стоимость средней покупки недвижимости в 200 000 евро) более 2 млрд евро. А ведь будут еще затраты на проживание, на открытие счетов в банках, на покупку мебели, автомашин, авиатранспорта и так далее. Думаю, это весьма существенная цифра для нашей экономики. Только для того, чтобы получить эти деньги, нужно приложить усилия. Нужны стабильность и прогнозируемость! А маргинальные и радикальные партии должны прекратить спекуляции и оболванивание своего электората. Рынок инвесторских виз может стать существенным сегментом в развитии латвийской экономики.
***
О спекулянтах
"Рынок недвижимости Юрмалы и Риги пока не носит спекулятивного характера: все-таки большинство иностранных покупателей приобретают жилье для получения вида на жительство. Следовательно, в ближайшие пять лет с ним не расстанется. Это является определенной гарантией, что цены не рухнут. И все же отдельные примеры приобретения больших пакетов квартир от девелоперов и их последующего выставления на рынок по уже более высоким ценам имеются. Главное -- чтобы рынок не заигрался в рост цен!".
О тупиковом пути Латвии
"Для дальнейшего развития экономики Латвии необходимы шаги по ослаблению налогового бремени. Однако наши внешние кредиторы идти на это не согласны. Похоже, они сами не понимаю ситуацию. В этом плане мне импонирует подход Германии к проблемам Греции. Смотрел по телевизору дебаты немцев по этому вопросу и выступление канцлера Ангелы Меркель. Она прямо заявила, что Греция сможет отдать свои долги только на фоне растущей экономики. А если предлагать ей лишь сокращение госрасходов и повышение налоговых ставок, то ждать возврата денег не стоит! Это путь в никуда. Но именно эту модель нам навязали наши внешние кредиторы. Ее можно принять на короткое время, когда нужно стабилизировать ситуацию и не впасть в хаос. Но развиваться, все сокращая и затягивая налоговые пояса, нельзя!".