Своим мнением о процессе управления жилыми домами, минусами и плюсами имеющегося и готовящегося законодательства делится Янис Узуленс, руководитель Jurisconsultus, юрист с более чем 14-летним опытом в вопросах строительного процесса.
В данный момент разрабатывается новый закон об управлении многоквартирными жилыми домами, целью которого будет создание предварительных правовых условий для эффективного управления многоквартирными жилыми домами. Нужно помнить, что само по себе создание предварительных условий не гарантирует, что что-то улучшится.
Одной из задач готовящегося закона станет обеспечение жильцам многоэтажных жилых домов содержания зданий и своевременного ремонта с целью их защиты от обрушения. Но какова будет цена реализации этой задачи?
В начале 2020 года Госконтроль считал, что необходимые для приведения зданий в порядок средства превышают платежеспособность владельцев, и что одним из решений было бы создание механизма финансовой поддержки для тех владельцев зданий, которые желают произвести вложения в повышение безопасности своих домов. Одновременно всем вовлеченным лицам необходимо активно работать над пониманием владельцев квартир того, что квартира – это часть всего дома и каждому необходимо заботиться не только о своем помещении, но и о совместной собственности, то есть, обо всем здании.
Сколько получателей платежей и сколько плательщиков в одном доме?
Если подумать о субъектах, вовлеченных в повседневную эксплуатацию многоквартирных домов, однозначно не стоит ограничиваться владельцем квартиры. Единственное, что делает владелец квартиры и все совладельцы дома – это вносят платежи.
В то же время нельзя забывать о ряде других субъектов, которые зарабатывают, например, управляющий, самоуправление, государство, банки, страховщики, оценщики недвижимости, поставщики услуг.
Создается любопытная ситуация – Госконтроль утверждает, что эффективного подхода к безопасности домов в стране фактически не существует, за все услуги платят владельцы квартир, а деньги получает ряд правовых субъектов, у которых между собой также есть свои права и обязанности.
Начнем с оценщиков недвижимого имущества – установленную ими цену недвижимости далее используют банки, страховщики, государство. Сведения оценок о техническом состоянии недвижимости, возможно, никто не принимает во внимание. Однако, если бы оказалось, что к оценке добавляются результаты исследований, отражающие техническое состояние инженерных систем, то общее качество оценок, безусловно бы улучшилось, и все вовлеченные стороны получили бы достоверное представление не только о конкретной квартире, но и об общем техническом состоянии многоквартирного дома. Возможно, стоит сделать это обязательным требованием при оценке квартирного имущества, если дом, в котором находится квартира, например, старше 15 лет.
Банки с удовольствием принимают подготовленные оценщиками недвижимого имущества оценки, потому что установлена цена собственности, на основании которой создаются ясные финансовые отношения и заработок от процентов. То обстоятельство, что в оценке недвижимого имущества есть оговорки о главных использованных допущениях и ограничивающих факторах, никого особенно не смущает. Так происходит потому, что в оценках редко отображается реальная информация о техническом состоянии собственности. Остается выбрать одну группу недвижимости – многоквартирные дома, построенные в советское время – и будет ясно, что существует достаточно широкий жилищный фонд, где, при добавлении к оценке результатов исследования технического осмотра, может оказаться, что реальная стоимость недвижимости значительно ниже фактически установленной стоимости. И Государственный контроль в упомянутом аудиторском отчете об этом публично выразил свое мнение.
Правила КМ № 907 – формально и неконтролируемо?
Правила КМ № 907 определяют порядок и условия осмотра многоквартирного жилого дома, находящегося в нем оборудования и коммуникаций, и произведения технического обслуживания и текущего ремонта. На самом деле упомянутые правила вполне понятны и даже просты в исполнении, если только в их выполнении не возникает существенных разногласий между собственником и управляющим.
В конце 2018 года в вышеупомянутые правила была внесена норма, согласно которой визуальный осмотр, технический осмотр, устранение повреждений и техническое обслуживание жилого дома, находящегося в нем оборудования и инженерных сетей обеспечивает управляющий жилым домом. Критически оценивая упомянутые правила, возникает вопрос – что действительно эффективного за последние пять лет в области технического осмотра сделали управляющие? Например, Rīgas Namu pārvaldnieks.
В реестре жилых домов вписано более 900 поставщиков услуг, что для Латвийского масштаба является слишком большим количеством поставщиков. Одновременно это может означать, что владельцы не доверяют управляющим, или по каким-либо другим причинам нередко сами выбирают управлять своей недвижимостью. Кроме того, это может означать, что упомянутые Правила КМ управляющие воспринимают формально и эту проблему необходимо решать государству.
Или, если судить совсем поверхностно, становится ясно, что ответственность за констатированную Государственным контролем проблему необходимо брать на себя не только владельцам, но и значительно более широкому кругу субъектов. Становится понятно, что выполнение упомянутых Правил Кабинета министров является слабым, или они не выполняются вообще.
Что делать и сколько это будет стоить?
Пока будет решен вопрос со вступлением в силу нового закона, и пока он начнет реально работать, пройдет некоторое время. А чтобы решить задачу с наследием советских времен, времени осталось совсем немного. Поэтому возникает логичный вопрос – что делать и во что это может обойтись?
Существует несколько технически легко выполнимых решений, которые не зависят от планируемых новых законов. В рамках проекта "Здания будущего" фирма Jurisconsultus произвела опрос экспертов области по вопросу: Каковы расходы на произведение полного технического обследования типовых серийных многоквартирных домов советского периода? – расходы колеблются в рамках от 3 до 30 тысяч EUR за один объект, и цена прямо зависит от объема выполняемых работ, то есть, от технического состояния здания. Необходимо учитывать, что речь идет об обследовании инженерно-технических систем, то есть, об углубленном техническом анализе, который предусматривает комплексную оценку, например, исследование покрытий, проведение тестов; необходимо привлекать лаборатории, производить мониторинг, что без осмотра конкретного объекта сделать невозможно.
Возможно, Государственный контроль в своем аудиторском отчете очень точно определил проблему, подчеркнув, что средства, необходимые для приведения зданий в порядок, превышают платежеспособность владельцев, поэтому одним из решений было бы создание механизма финансовой поддержки.
Государству было бы целесообразно договориться с владельцами квартир, что техническое обследование зданий обязательно необходимо произвести в течение одного-двух лет. К тому же, нужно договориться, что в том случае, если это не произойдет в установленный срок, государство само произведет это обследование, однако, оно будет стоить на 25% дороже. Если будет обследовано каждое здание, которое долгое время не оценивалось, станет возможным получить реальные достоверные данные. И одновременно станет возможно как оценить реальные проблемы и их объемы, так и выраженное в цифрах качество работы многих управляющих.
Для того, чтобы это могло произойти, все обследования должны быть доступны в Реестре управляющих жилыми домами Строительной информационной системы. К тому же, информация должна быть доступна абсолютно любому заинтересованному лицу, у которого есть или может появиться связь с конкретным объектом.
В заключение необходимо отметить, что государству необходимо создать временные правовые нормы в отношении оценок недвижимого имущества, с указанием того, что к оценкам в обязательном порядке необходимо присоединять заключения о техническом обследовании квартиры и здания. Ясно, что в таком случае в оценках появится ясность по крайней мере, в отношении инженерных систем, и реальная цена советского наследия окажется завышенной, так как стоимость недвижимости, скорее всего, значительно упадет. Однако это будет честно по отношению ко всем и разрушит иллюзию того, что за все нужно платить владельцу квартиры. Одновременно будет интересно наблюдать, как изменится рынок недвижимого имущества, и не появится ли мнение, что несмотря на кризис 2000 года мы по-прежнему жили в некоем пузыре, где плательщик или владелец является единственным пострадавшим.
Возвращаясь к изначальному вопросу о 30-летнем перерыве в развитии безопасности жилья, постепенно можно прийти к ответу, что владелец квартиры не может быть единственным, кто будет платить за все ошибки. Однако, главное, что необходимо выполнить – это отделить реальные задачи от решения споров о том, кто и в чем виноват. Некоторые предложения, как, например, углубленное техническое обследование зданий, размещение их результатов в BIS, предлагаются в этой статье. Споры о распределении ответственности, возможно, следует оставить на рассмотрение судам или просто отложить их решение до тех пор, пока всем нам не станет ясно, что построенные в советское время многоквартирные дома, в которых проживает достаточно большое количество латвийцев, безопасны для проживания и находятся под управлением лучших и самых профессиональных управляющих.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
