Эксперт: стали больше покупать качественное жилье — квартиры и частные дома

Тормозящие рынок факторы — неясность по поводу дальнейшей динамики цен, вынудившая "заморозить" ряд строительных проектов, а также рост процентных ставок по кредитам, который заставляет часть жителей отложить покупку жилья до лучших времен, говорит руководитель Центра консультаций частных лиц банка SEB Марис Опинцанс о ситуации на рынке недвижимости и кредитования.

Ниже приводим его мнение целиком:

Один из факторов, показывающих тенденции на рынке жилья, — это динамика кредитования. В прошлом году банк SEB предоставил клиентам на покупку, строительство и ремонт жилья около 177 миллионов евро, то есть примерно столько же, сколько и в 2021 году. Три четверти всех сделок составили кредиты на покупку квартир (объем эквивалентен показателям 2021 года), а одну четверть — займы на строительство или покупку частных домов (рост на 5% по сравнению с 2021-м). Это означает, что рост процентных ставок по кредитам, вызванный повышением базовых ставок Европейского центробанка (с целью ограничения инфляции), не остановил спрос на новое жилье; он и в этом году остается сравнительно высоким. Правда, изменилась структура этого спроса — покупатели уделяют все больше внимания расходам на содержание жилья.

2022 год в сфере недвижимости можно разделить на несколько этапов: сначала был стремительный подъем, особенно в сегменте новых проектов, причем росли и цены, и число сделок. Год назад мы обрабатывали до 20 сделок в неделю. После развязанной Россией войны, когда возникла неопределенность с доступностью и ценами на энергоресурсы, наметилась устойчивая тенденция: в частных домах стали устанавливать микрогенерирующие мощности, а также изменились способы отопления; в основном это выражалось в переходе с газа на тепловые насосы. Рынок аренды был сравнительно менее активен, поскольку люди, главным образом, искали недвижимость для покупки, и для многих это стало хорошей инвестицией в попытке защитить сбережения от инфляции. Прежде всего речь идет о покупке недвижимости для собственных нужд, либо покупке второй квартиры для долгосрочной сдачи в аренду, а не о спекулятивных сделках. В конце 2022 года наблюдалось снижение активности, но это можно списать на сезонный характер сделок: в марте, апреле рынок обычно снова оживляется.

Появилась тенденция, которая в прошлом году изменила отношение к недвижимости: в общие расходы люди включают также затраты на содержание, которые в качественном новом проекте будут ниже, чем в не энергоэффективном типовом доме советской постройки. То есть, на одной чаше весов новая цена на недвижимость и платеж по кредиту, а на другой — меньшая плата за содержание и несравнимо большая будущая стоимость жилья. Многих такие расчеты заставили принять решение сменить старое, непомерно дорогое с точки зрения содержания, жилище. Следует учитывать, что срок эксплуатации домов, построенных в советское время, в большинстве случаев истек или скоро истечет, поэтому без капитальной реновации этих зданий их привлекательность как объектов недвижимости будет продолжать снижаться.

Несмотря на то, что сохраняется сравнительно большая неопределенность касательно дальнейшего развития экономики и, следовательно, относительно развития рынка недвижимости, сейчас хорошее время для покупки недвижимости — из-за, опять же, сравнительно разнообразного предложения. Да, спрос на новые проекты по-прежнему превышает предложение, но в начале 2023 года вариантов стало больше и качественные объекты не "выметаются" в первые же минуты после размещения объявления, как это было в 2021 году и в начале 2022-го. По данным Latio, на продажу жилья по рыночной цене сейчас необходимо в среднем 70 дней (прошлым летом было 28 дней).

Сделки замедляются, но причин для снижения цен на качественные объекты нет. Основная причина — сумасшедший рост цен в строительстве: в прошлом году он был 30–40% (материалы и работа), что намного опережает среднюю инфляцию. Поэтому средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилья значительно увеличилась. В новых проектах средняя цена за квадратный метр выросла с менее чем 2000 евро в начале 2020 года до 2500–3000 евро сейчас. В свою очередь цены на т.н. серийные дома прошлой осенью даже немного упали (это было, пожалуй, одним из редких исключений на фоне общего роста цен). Ожидается, что разница в цене между новостройками и квартирами в типовых жилых зданиях советской постройки будет расти, учитывая, что предложение в новых проектах будет постепенно увеличиваться, а счета за коммунальные услуги в неутепленных серийных домах продолжат приносить неприятные сюрпризы.

В качестве основной движущей силы на рынке жилья, поддерживающей спрос, следует упомянуть такую категорию покупателей как "молодые специалисты" — это хорошо образованные профессионалы, которые смело берут на себя обязательства, невзирая на рост ставок. Правда, площади жилья постепенно сокращаются: востребованы частные дома площадью до 100–150 квадратных метров в Рижском регионе, а в сегменте квартир более популярны двухкомнатные; продать четырехкомнатную или еще более просторную квартиру становится сложнее. Эта тенденция во многом связана с уже упомянутым фактором расходов на содержание недвижимости. Стоит отметить, что этот аспект важен и для финансистов: банк оценивает недвижимость с точки зрения энергоэффективности, и для более энергоэффективного жилья (что подтверждается соответствующим энергосертификатом) ставка по кредиту будет ниже.

Анализируя выданные в прошлом году ипотечные кредиты, можно сделать вывод, что в сегменте квартир преобладает недвижимость, построенная сравнительно раньше: 68% кредитов предоставлено на покупку жилья в домах, сданных в эксплуатацию до 2000 года. В сегменте частных домов все наоборот: 66% домов, на приобретение которых выдан кредит, были построены после 2000 года. При этом предложение частных домов весьма ограниченное, поэтому люди в основном предпочитают финансировать строительство, а не покупку дома. Большая проблема, которая сейчас оказывает влияние на рынок — огромные очереди на ввод объекта в эксплуатацию. В прошлом году сроки увеличились с нескольких месяцев даже до года (это связано с лавинообразным вводом в эксплуатацию ранее построенных объектов).

В 2023 году ожидается сохранение высокого спроса на новые проекты, которые многие оценили как хороший объект долгосрочных инвестиций. Ограниченное предложение продолжит разгонять цены в этом сегменте. Неизменным останется вектор к снижению расходов. Например, владельцев частных домов это заставит задуматься об утеплении жилья (следующий шаг после установки солнечных батарей и замены котла). Банк ожидает стабильный спрос на жилищные кредиты и готов увеличить объем кредитования, уделяя особое внимание энергоэффективным и устойчивым проектам. В настоящее время мы не наблюдаем роста просрочек по кредитам или значительного увеличения числа заявлений о пересмотре графиков кредитных платежей. Однако банк продолжит очень осторожно оценивать финансовое положение каждого заемщика, чтобы не допустить ситуации, когда общий объем платежей превышает уровень дохода.