Рынок аренды рижских квартир переживает ренессанс: спрос начинает серьезно превышать объем предложения. Это ведет к росту арендных ставок, которые только за последние полгода в центре латвийской столицы подорожали на 15-25% и на 10-15% - на серийные квартиры в микрорайонах, пишет журнал m2 и портал varianti.lv.
Эксперты не исключают, что положительная динамика может сохраниться и в 2012 году.
"Самая главная причина роста арендных ставок - нехватка предложения. Дело в том, что объем доступных для аренды квартир не то что не становится больше, он все время сокращается, - делится своим взглядом на ситуацию руководитель отдела жилой аренды компании Latio Гирт Круминьш. - Когда-то было так: люди снимали квартиры пару-тройку лет. Потом покупали собственное жилье, а занимаемый ими фонд снова выходил на рынок. Сейчас покупок жилья мало. Людям нужно где-то жить, вот они все время и продлевают договоры аренды. Это происходит на фоне возросшего спроса и на фоне продолжающегося перенятия банковскими структурами квартирного фонда кредитных должников. Это те квартиры, которые раньше также предлагались в аренду. Однако банки в большинстве своем не хотят заниматься арендой и согласны лишь продавать их".
"Высокий спрос на аренду вызван тем, что местные жители боятся брать ипотечные кредиты на покупку собственного жилья, - вторит предыдущему специалисту представитель компании NIRA Fonds Наталья Сеяне. - У меня самой много знакомых, которые вместе со своими детьми ютились в двухкомнатных квартирах. Что они делают? Сдают свою двушку, что-то доплачивают и арендуют трехкомнатную квартиру. Рассматривать вопрос покупки из-за необходимости брать большой заем даже не хотят".
"Предложение квартир абсолютно любой площади в лучших местах центра Риги - очень маленькое. Следует признать, что на 70-75% спрос в этих местах формируют иностранцы. 2011 год знаменателен значительным приростом иностранных студентов, арендующих квартиры в сердце латвийской столицы как по одному, так и вместе. Это представители Скандинавских стран, Германии, Великобритании, Франции... Большинство приехали учиться в медицинских учебных заведениях. Иностранные студенты – платежеспособны, поэтому они выбирают аренду в центре", - рассказывает консультант по недвижимости компании Kivi Эвита Ажите.
Волна роста цен и нехватки предложений ощущается не только в центре Риги. Она же отчетливо чувствуется и в микрорайонах столицы, где преобладает серийное жилье. "Количество запросов на аренду квартир в домах советской постройки как минимум вдвое превышает предложение, - убежден менеджер компании AVA HOLDING Анджей Гроховский. - Наша компания активно работает в сегменте аренды квартир в микрорайонах. Из собственной практики могу уверенно сказать: ценовую политику здесь определяют владельцы жилья". Высокий спрос позволяет собственникам не только повышать арендные ставки, которые, по подсчетам AVA HOLDING, за последний год поднялись на 10-15%, но и проводить своеобразный кастинг постояльцев. "Если еще год назад собственники были рады любому арендатору, то сейчас озвучивают свои пожелания: чтобы это была пара, чтобы без детей и животных. Очень неохотно сдают одиночкам или двум-трем студентам: боятся, что те будут устраивать тусовки, - улыбается Анджей Гроховский. - Правда, сталкиваемся и с тем, что на фоне хорошего спроса некоторые собственники, скажем так, "теряют связь с реальностью". Начинают ставить абсолютно неадекватные цены. Допустим, для 2-комнатной квартиры хорошей ценой считается 170-180 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Находятся владельцы, которые начинают просить 250 латов плюс коммунальные. Таким долго придется ждать постояльцев".
Стандартные цены, по которым сейчас происходят сделки по аренде серийных рижских квартир в таких микрорайонах, как Пурвциемс, Тейка, Плявниеки, Золитуде, таковы: 1-комнатные - 100-120 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 2-комнатные - 140-180, 3- и 4-комнатные - 160-200. Но спрос на 4-комнатные квартиры, равно как и сам объем предложения, низкий.
Наученные горьким опытом, собственники квартир в большинстве своем требуют заключения договоров аренды. Стандартный депозит, который просят с арендатора, - двухмесячный. Но нередко владельцы квартир требуют заплатить и трехмесячную предоплату.
Рост арендных ставок на типовое жилье привел к тому, что в Риге в случае с 1-комнатными серийными квартирами стала проявляться пусть пока и слабая, но инвестиционная математика. Купив 1-комнатную квартиру за 20 000 и сдав за 140-150 евро в месяц, ее можно окупить за 11-12 лет. И это при нынешнем уровне арендных ставок. С квартирами в центре столицы Латвии картина в этом плане не столь привлекательная. "В центре Риги инвестировать в приобретение жилья с целью его сдачи в аренду пока невыгодно, - настаивает представитель компании Latio Гирт Круминьш. - Максимум, на что можно рассчитывать, - на 3% годовых. А инвесторы хотят как минимум 5%. Поэтому, когда клиенты предлагают купить жилье в центре с прицелом только на его сдачу в аренду, я им честно признаюсь: выход на нормальные показатели окупаемости - это вопрос не сегодняшнего дня". Впрочем, шансы есть: рост стоимости аренды жилья в центре Риги в последний год демонстрировал очень высокие темпы. В отдельных случаях прирост зафиксирован на уровне 20-25%.
Разбежка арендных ставок в центре гораздо больше, чем в микрорайонах. Но если суммировать все рассказанное нашими собеседниками, то получается, что квартиры с минимальной меблировкой предлагаются по такой цене: 1-комнатные - 180-230 латов плюс коммунальные платежи, 2-комнатные - 245-350, 3-комнатные - 320-420. Наличие техники и хорошая меблировка, а также хороший ремонт дома повышают цену предложения. Самые дорогие средние цены в Тихом центре и лучших проектах Старой Риги: 2-комнатные квартиры - 350-420 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 3-комнатные - 420-480, 4-комнатные - 480-800. Имеются и более дорогие арендные объекты - и по 1 000, и по 1 400 латов в месяц, но это уже эксклюзивный товар.
Очень популярна аренда квартир в новостройках, в том числе и расположенных в микрорайонах. Здесь уровень цен соответствует стоимости аренды квартир в центре Риги.
Каковы дальнейшие перспективы рынка арендных квартир? Большинство опрошенных журналом m2 и порталом varianti.lv экспертов считают, что в 2012 году поступательное движение вверх арендных ставок продолжится. По новым проектам и в центре Риги прогноз колеблется в пределах 15-25%, по серийному жилью - до 10%. Правда, Гирт Круминьш еще раз предупредил: все будет зависеть от того, как поведут себя банковские структуры. Если они не станут выводить перенятый от должников жилой портфель на аренду, то рост продолжится. В противном случае ставки остановятся.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
