О том, что структуры, в которые попадает недвижимость ипотечных должников банков, начинают играть все более значимую роль на рынке торговли недвижимостью, заговорили еще полтора года назад. Сейчас классические маклеры, то есть представители компаний, работающих в этом бизнесе как минимум шесть-семь лет, заявляют об этом еще громче. Оно и неудивительно. По собственным и довольно скромным подсчетам журнала m2 и портала varianti.lv, совместный объем перенятых банковскими структурами объектов недвижимости приближается (если уже не превзошел) к 10 000 единицам. Что с этим делать? Разумеется, продавать! Самим банкам этот балласт теперь не слишком-то и нужен: и бизнес вроде как не профильный, да и не заработаешь на нем столько, сколько можно было получить в годы роста цен и сумасшедшего спроса.
Сами с усами
Вот только редкие представители банковского сектора отдали процесс торговли недвижимостью на откуп сторонним маклерам. Большинство создали собственные дочерние или родственные структуры, предназначенные для перенятия на баланс, а потом и торговли полученными объектами. Благо, доставшееся им богатство они стали выводить на продажу не все сразу, а порциями: чтобы не обвалить рынок и не допустить нового падения цен. Но даже с учетом того, что банковские подразделения нынче торгуют не более чем третью имеющихся у них в портфеле объектов (остальные заморожены до лучших дней), тот факт, что они уже стали суперзначимой силой на рынке недвижимости, неоспорим. И именно они в последние полгода притягивают к себе все большее внимание местного клиента.
На это в своем новостном сообщении о латвийском рынке недвижимости указала и компании Arco Real Estate. Ее специалисты поделились следующими практическими наблюдениями: если потенциальный покупатель присматривает серийную квартиру в Риге, то в банковском портфеле его интересуют объекты с ценой до 50 000 евро, если же это дома в столице и ее окрестностях — то до 100 000 евро. Растущий интерес со стороны потенциальных покупателей именно к банковской недвижимости специалисты Arco Real Estate объяснили деликатно и дипломатично: мол, большинство объектов, которыми торгуют частные лица, переоценены на 10-20%. Однако и varianti.lv считают необходимым добавить и две другие веские причины подобного положения дел. Во-первых, большую роль играет то обстоятельство, что у банковских структур недвижимости гораздо больше, чем у крупнейших маклерских компаний. Ну а во-вторых, банки весьма охотно финансируют покупку объектов именно у своих дочерних и родственных структур.
Новый лидер
Из многочисленных бесед с руководителями маклерских компаний и varianti.lv сделали вывод, что в 2011 году в Латвии ни одна из компаний-старожилов маклерского бизнеса не провела более 225 сделок (стандартный ответ был — 60-100) по покупке-продаже различных объектов недвижимости. Таким образом, средний ежемесячный показатель ни у кого из латвийских маклерских компаний не превысил двадцати договоров покупки. Это позволяет говорить о том, что в 2012 году в этом бизнесе появился новый лидер как раз из "банковского сегмента" — компания Ektornet, структура, перенимающая объекты недвижимости ипотечных должников Swedbanka. Публично озвученные результаты ее работы только за первый квартал 2012 года таковы: в январе было продано 32 объекта коммерческой и жилой недвижимости, в феврале — 32 квартиры и дома, в марте — 61 единица жилья и 8 коммерческих объектов. Сложив только эти цифры, получаем фантастическую для классических маклерских компаний картину: по 44 продажи ежемесячно!
И спрос, и сделки
Но, быть может, этот успех одной из родственных банкам компаний, перенимающих недвижимость ипотечных должников, носит единичный характер? Оказалось, что нет! Позитивные настроения в отношении роста продаж испытывают представители практически всех компаний, с которыми побеседовали и varianti.lv. Лишь председатель правления компании Latectus (оперирует портфелем SEB bankа) Гирт Гринбергс не заметил ощутимого увеличения количества продаж, хотя и указал на прирост просмотров объектов. В портфеле Latectus нынче находится свыше 1 100 объектов недвижимости
А вот старший вице—президент и член правления АО Reverta (таково с начала мая новое название Pareх banka) Юрий Адамович рассказал, что количество работы у их специалистов значительно увеличилось. И не только в Риге.
"По сравнению с прошлым годом объем продаж нашей недвижимости существенно вырос: в этом году мы ежемесячно реализуем по 10-20 объектов. Существенный рост активности зафиксирован в региональных центрах: например, возрос интерес со стороны покупателей и количество заключенных сделок в Елгаве в частности и в Земгале в целом. Как в столице, так и в регионах покупатели в основном интересуются серийными квартирами и небольшими частными домами. Квартиры смотрят одно- и двухкомнатные. Отрадно то, что растет спрос на частные дома со стороны семей со средними доходами. Они же интересуются и земельными участками рядом с Ригой", — пояснил он. АО Reverta и торгует, и продолжает перенимать на аукционах недвижимость ипотечных должников Pareх banka: их портфель превысил цифру в 1 000 объектов.
На счету компании Promano Lat (дочернее предприятие банка Nordea) с момента ее создания уже более 70 продаж жилых и коммерческих объектов недвижимости. Руководитель отдела продажи жилищных кредитов Nordea Сандра Раснача озвучила такую статистику: "23% из проданного — это частные дома, 45% — квартиры, 32% — земельные участки". Интересно, что почти половина (47%) покупок недвижимости у Promano Lat в 2012 году совершалась с привлечением ипотечного кредита, который выдал банк Nordea. Всего же на конец апреля в портфеле Promano Lat находилось почти 700 объектов недвижимости по всей Латвии, из которых потенциальным покупателям были доступны 375.
"По сравнению с началом года число сделок возросло, — уверена руководитель отдела администрирования и недвижимости Danske banka Дина Путревич. — Но конкретных цифр пока не назову: многие сделки еще находятся в процессе завершения". Danske banka сейчас торгует двумя сотнями квартир, домов, земельных участков и коммерческих объектов. Дина Путревич особо акцентирует внимание на том, что основная активность происходит все-таки в сегменте дешевых объектов. Дорогое берут редко. Подтверждением тому служит и то, что ни у одного из наших собеседников в нынешнем году ни разу не было сделок с недвижимостью, стоимость которых превысила 350 000 евро.
"Перед нами, равно как и нашими коллегами-конкурентами, стоит задача реализовать перенятые на аукционах объекты. Но она не носит краткосрочного характера. Мы работаем в рамках рынка, в условиях нормальной конкуренции. Поэтому каждый старается изыскать свои плюсы и бонусы, которые позволят привлечь именно к нему внимание потенциального покупателя. Мы, например, в ближайшей перспективе планируем выйти на рынок с новым продуктом — арендой с правом выкупа. Это будет очень гибкое предложение для клиентов, которые испытывают проблемы с предоставлением банку первого взноса при получении ипотечного кредита. Жилье будем сдавать в аренду на год-два, и по окончании этого срока у клиентов будет возможность приобрести его по заранее зафиксированной цене. Причем арендные платежи будут зачтены в сумму покупки. Не думаю, что классическим маклерским команиям — старым игрокам этого рынка — стоит обижаться на структуры, которые имеют или имели отношения к банкам. Главное — чтобы все наши шаги шли на пользу самому рынку недвижимости и были востребованы потенциальными покупателями", — подытожил нашу беседу старший вице—президент и член правления АО Reverta Юрий Адамович.