Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank отображает способность домохозяйств приобрести квартиру в Риге с помощью ипотечного кредита. С учетом актуальных процентных ставок, средней зарплаты нетто и цены жилья рассчитываются направляемые на долговые обязательства ежемесячные платежи. В первом квартале сего года в Таллине и Вильнюсе темп рост цен на жилье превысил темп роста зарплат. Несмотря на это, уменьшение процентных ставок обеспечило сохранение доступности жилья на уровне прошлого года в обеих столицах соседних стран. В то же время зарегистрированный в Риге рост средней зарплаты нетто в размере 10,4% (в годовом сечении) существенно превысил подъем цен на квартиры (+4,7%) – благодаря этому достигнут рекорд индекса доступности жилья от Swedbank. Правда, надо добавить, что улучшение доступности жилья в основном ощутила та часть общества, объем работы которой во время пандемии не пострадал.
Резкий рост вознаграждения в Риге в большой мере был предопределен поднятой в начале года минимальной зарплатой, увеличением вознаграждения медикам, а также вызванными вирусными кризисом структурными изменениями на рынке труда. Кратковременно выпавшие из рынка труда из-за пандемии и ограничений – это низкооплачиваемые работники. Это, в свою очередь, означает, что увеличился удельный вес работников, которые получают высокую зарплату. Эта тенденция технически сдвигает среднюю зарплату вверх. С уменьшением ограничений структура рынка труда понемногу приблизится к своему докризисному вид, и эти изменения немного приглушат рост средней зарплаты в ближайшем будущем. С другой стороны, восстановление экономики придет в комплекте с растущей нехваткой рабочей силы, что, в свою очередь, обеспечит все еще резкий подъем средней зарплаты.
Замеченная в конце прошлого года высокая активность на рынке жилья в первом квартале нынешнего года не продолжилась. Общее количество сделок уменьшилось на 4.3%, чему в основном способствовал спад в сегменте новых квартир. Следует отметить, что количество зарезервированных сейчас квартир в новостройках указывает на прирост активности рынка в данной категории во второй половине 2021 года, когда прогнозируется сдача этих многоквартирных домов в эксплуатацию. Растущее в Риге резервирование квартир идет рука об руку с началом все новых девелоперских проектов. Мы прогнозируем, что растущий спрос со стороны населения и растущие строительные расходы будут означать и дальнейший прирост цен на новое жилье. Благодаря тенденции общего экономического оздоровления в выигрыше будут и другие доли рынка жилья – с улучшением финансовой позиции покупателей возрастет и активность на вторичном рынке.
В то же время в Литве и Эстонии активность рынка жилья продолжала возрастать и в первом квартале нынешнего года. Рост количества сделок вызвал тревогу. Центральные банки обеих соседних стран внимательно следят за развитием рыночной активности и сигнализировали, что в случае необходимости примут меры по кредитованию жилья.
Ожидается, что процентные ставки останутся низкими и продолжат поддерживать доступность жилья. Стремительный рост средней зарплаты нетто ожидается и в дальнейшем, хотя темп прироста будет медленнее, чем зарегистрирован в первом квартале. Будет ли впредь жилье более доступным, зависит от того, продолжит ли рост зарплат превышать прирост цен на жилье.