В течение последних трех месяцев рассчитываемый банком Swedbank индекс доступности жилья (ИДЖ) стремительнее всего рос в Риге и к июню нынешнего года достиг самого высокого уровня, побив прошлогодний рекорд.
В Риге среднестатистическому домохозяйству в этот период необходимо было направлять на обслуживание кредита в среднем 163 евро в месяц (по сравнению с 171 евро годом ранее). Таким образом, доступность жилья в Риге лишь немного уступает Таллинну, где ИДЖ во 2-ом квартале улучшался более медленными темпами. В свою очередь, в Вильнюсе доступность жилья снизилась и пока остается худшей среди балтийских столиц.
Благоприятное влияние на ИДЖ в Риге оказали растущие зарплаты и снижение процентных ставок
Во 2-ом квартале ИДЖ в Риге повысился до 159 с 149 в 1-ом квартале. Значение индекса 159 означает, что доход "стандартного" домохозяйства был на 59% выше, чем необходимо для обслуживания ипотечного кредита, направляя на его обслуживание не более 30% от общего дохода семьи.
Повышение индекса объясняется 3-процентным ростом заработной платы и снижением процентных ставок на 39 базовых пунктов по сравнению с 1-ым кварталом. Положительное влияние этих факторов на доступность жилья лишь немного "омрачило" повышение цен на квартиры на 1,4%. Общая активность на рынке жилья продолжает постепенно расти, и во 2-ом квартале годовой прирост количества следок достиг 26% (тем не менее, их количество все еще остается на четверть меньше, чем в 2007 году).
"Все более важную роль на рижском рынке жилья играет сегмент нерезидентов. Если в конце прошлого года доля приобретенных нерезидентами квартир составляла примерно 21% от общей стоимости сделок на рынке квартир, то во 2-ом квартире она достигла уже 30%. Особенно четко эта разница видна в сегменте дорогих квартир, где покупки иностранных гражданам продолжают расти, образуя уже половину от общей стоимости сделок. В свою очередь, инвестиции местных жителей в этом сегменте падают. Одной из главных причин растущей активности нерезидентов является возможность получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость. Для отрасли это определенный риск, и если будет принято столь обсуждаемое сейчас решение об отмене выдачи вида на жительство или повышении порога инвестиций, это негативно скажется на ценах и общей активности на рынке недвижимости", - говорит экономист Swedbank Кристилла Скрузкалне.
В Таллине ИДЖ во 2-ом квартале составил 165, на его снижение повлиял рост процентных ставок на 11 базовых пунктов и повышение цен на квартиры на 4% по сравнению с 1-ым кварталом. Впрочем, еще более сильное и благоприятное влияние на доступность жилья оказал рост заработной платы на 6,1%.
В Вильнюсе ИДЖ снизился до 128, что, главным образом, объясняется повышением цен на квартиры на 1,5%, а также ростом процентных ставок на 4 базовых пункта. Впрочем, рост зарплат на 0,2% оказал положительное влияние на доступность жилья, однако в меньшей степени.
Во 2-ом квартале период, необходимый домохозяйству для накопления первого взноса по ипотеке, в Риге сократился почти на две недели и составил 24,8 месяцев, в Таллинне сократился более чем на две недели и составил 25,4 месяца, а в Вильнюсе увеличился на две недели — до 34,2 месяцев.
В Риге среднестатистическое домохозяйство, не выходя за рамки 30% своих ежемесячных доходов после уплаты налогов, может расходовать на обслуживание ипотечного кредита 163 евро в месяц (по сравнению с 171 евро годом ранее), в то время как в Таллинне и Вильнюсе эта сумма составляет соответственно 241 и 202 евро.
Swedbank публикует Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank ежеквартально. Индекс отражает способность гипотетического домохозяйства приобрести (но не продать) "стандартное" жилище в столицах стран Балтии. Индекс включает расходы на обслуживание кредита, но не учитывает расходы на содержание жилья, например, коммунальные и налоговые платежи.
Величина индекса 100 означает, что домохозяйство направляет на обслуживание кредита на квартиру площадью 55 квадратных метров ровно 30% своих доходов после налогов. Индекс рассчитывается со следующими допущениями: 1) на покупку жилья берется ипотечный кредит со сроком 30 лет; 2) уплачивается среднерыночная ставка по ипотечному кредиту; 3) ежемесячные доходы домохозяйства равноценны полутора среднемесячным нетто зарплатам в соответствующей столице.