Коммунальные платежи: самое страшное позади
В сентябре 2022 года общее охлаждение на рынке недвижимости привело к спаду и на рынке аренды жилья. "В аренде недвижимости чувствовалось падение интереса и небольшая паника. Но, как только жильцы получили первые счета за октябрь и ноябрь, стало понятно: катастрофы не предвидится. Тарифы на газ, используемый для отопления, с учетом государственной поддержки вполне сопоставимы с тарифами прошлого года", – поясняет Алексей Кашкаров.
Арендодатели по-разному боролись за арендаторов и добивались, чтобы коммунальные счета оставались приемлемыми. Кто-то снижал на 1-2 градуса температуру воздуха в помещениях, другие – проводили косметический и капитальный ремонт зданий и квартир, реновацию и ремонт отопительных систем.
"Наша компания KA Invest Group за три месяца до отопительного сезона с согласия жильцов формировала депозитный фонд на отопление – по 1,5 евро за квадратный метр, чтобы в зимний период компенсировать эти средства. Это помогло уменьшить нагрузку на бюджет жильцов. В наших домах отопление этой зимой стоило не 3-4 евро за квадратный метр. С учетом собранного депозита, нам удалось уменьшить эту сумму до 1,5 -2,5 евро, что значительно меньше, чем в прошлом году. В целом счет стал ниже на 40-50%", – отмечает Алексей Кашкаров.
К тому же, в течение отопительного сезона, тарифы на газ падали дважды. Сейчас также наблюдается падение биржевых цен на газ. А зима на исходе, поэтому суммы в квартирных счетах будут только уменьшаться.
"В обслуживаемых KA Invest Group домах с учетом депозита, а также проведенных ремонтных работ по утеплению домов, этой зимой счета за отопление были даже ниже, чем в прошлом году", – добавляет Григорий Сандер.
KA Invest Group на одном из объектов утеплила чердаки насыпной каменной ватой PAROC. Этот вид утепления не требует долгих согласований и проектирований, как например утепление фасада. На двух других объектах группы компаний KA Invest, где это было возможно, частично утеплен и реновирован фасад. Так же были утеплены многие стенки арочных проходов.
Алексей Кашкаров отмечает, что и сами жильцы стали экономнее. Потребление теплоэнергии по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 15-30%. И в целом дома с газовым отоплением оказались более экономичными, чем дома, подключенные к Rīgas Siltums.
Демографическая бомба
В мае-июне прошлого года в предложении почти не было двухкомнатных квартир. К осени наблюдалась противоположная тенденция: в спросе были однокомнатные квартиры, "двушки" во многих объектах оставались доступны.
С января спрос на арендное жилье стабилизировался. "Люди поняли, что коммунальные счета терпимые и стали снова искать квартиры в аренду. Заполняемость вернулась в докризисный период и равняется 97%. "Пустых квартир меньше, чем было в июле и августе. Двухкомнатные квартиры доступны по стоимости от 250 евро плюс коммунальные, если в хорошем состоянии и меблированные, то с 300 евро. Цены пока стабильны", – считает Алексей Кашкаров.
Платежная дисциплина не хуже, чем в предыдущие годы, также отмечает совладелец Ka Invest.
Большая проблема для рынка арендного жилья – демографическая яма."12 лет назад, когда Ka Invest пришел в Ригу, здесь насчитывалось 673 тыс. жителей, сейчас 605 тыс. – на 10% меньше. У нас есть опыт работы в разных странах и я не знаю ни одной другой столицы в Европе, где бы так сильно уменьшилось население. Мы замечаем, что количество трудоспособных латвийцев среди арендаторов в столице из года в год уменьшается. Все больше жилье снимают иностранцы – жители Индии, Пакистана, Китая. Около 6-7% арендаторов – это беженцы из Украины", – рассказывает Григорий Сандер.
За минувшие 20 лет Рига в списке столиц бывшего СССР по населению опустилась с восьмой позиции на 13-ю. "Если так дальше будет продолжаться, то окажемся последними в списке", – добавляет Сандер.
Ситуация с оттоком рабочей силы за рубеж дополнительно давит на рынок аренды недвижимости.
"С одной стороны, инфляция взвинчивает все цены,с другой, мы находимся в демографической яме и людей есть у нас столько, сколько есть", – заключает домовладелец.
Прогнозы в сегменте аренды жилой недвижимости на 2023 год
Несколько лет назад в Латвии было много держателей квартир "на всякий случай", когда люди, работающие и проживающие за рубежом, оставляли квартиры и не сдавали их. Этой зимой такое жилье либо сдавалось в аренду, либо продавалось, что повлияло на число предлагаемой недвижимости.
Хотя в последнее время фиксируется увеличение спроса на арендное жилье, рост цен в этом сегменте не прогнозируется. "Я предполагаю, что цены повысятся в экономичных новостройках. Но это не более 10% от рынка. Остальной жилой фонд аренды – это старые дома, в которых, с учетом демографической ситуации, повышения цен не ожидается. Тем более, что коммунальные счета, если сравнивать по трем столицам стран Балтии, в Риге были и остаются самыми высокими. В Таллине многие довоенные дома и советская постройка были реновированы, в Вильнюсе довоенных домов меньше, зато больше новостроек. К тому же, благодаря развитию офисов высокого класса, в столицах соседних стран наблюдается не отток, а приток населения, что влияет на стоимость недвижимости.
В более долгосрочной перспективе рынок аренды жилья будет испытывать еще одну проблему – количество трудоспособных латвийцев будет только уменьшаться. Если в ближайшие 10 лет Латвия не привлечет 100-200 тыс. Иностранцев или не реализует проблему реэмиграции, то кризис в сфере недвижимости Латвии неминуем. Рига рискует превратиться в подобие Детройта, где районы вымерли, там практически нет занятости населения и из-за этого процветает криминал.