Видземский рынок жилья: рост цен до 25% в сегменте квартир и большой спрос на загородную недвижимость  (1)

Количество зарегистрированных сделок в 2021 году было схоже с объемом предыдущих лет, но с тенденцией роста в некоторых сегментах. "Год начался с небольших ожиданий и неведения, учитывая пандемию Covid-19 и ее возможное влияние на сделки с недвижимостью и активность жителей в этом отношении. Однако вопреки ограничениям и кризису в отдельных областях народного хозяйства, объём сделок с квартирами, домами и также участками под застройку сохранил уровень предшествующих лет. Поэтому можно заключить, что в целом год был столь же успешен как и другие года," рассказывает Дайга Михелсоне, представитель Валмиерского филиала предприятия полного спектра услуг в сфере недвижимости Latio, специалист по развитию оценочного бизнеса в Видземском регионе.

"В городах Видземе до сих пор большинство сделок с жильём совершаются с квартирами в серийных многоквартирных домах. Это объясняется тем, что девелоперы всё еще не видят возможности развития проектов по ценам, которые были бы привлекательны для региональных жителей, особенно при обстоятельствах, когда резко растут цены на строительные материалы по всему миру. Хотя спрос на такое жилье имеется. Всё чаще наблюдается более выраженный спрос на квартиры после ремонта, с качественной внутренней отделкой. Хорошее качество имущества позволяет скорее прийти к соглашению о необходимом финансировании, не требуется дополнительное время и средства, чтобы привести имущество в порядок. Особенно активным, с большим количеством сделок (в среднем 14 сделок в месяц, в августе установлен рекорд – 29 сделок), был сегмент квартир в городе Валмиере," продолжает представитель Latio в Видземском регионе Дайга Михелсоне.

В первом квартале года количество предложений квартир в Видземском регионе по сравнению с 2020 годом было небольшим. Это можно объяснить выжидательной позицией продавцов. Лишь в конце марта количество предложений стремительно увеличилось, с ростом цен предложений на 5%-10% в первом полугодии и до 25% в конце года на отремонтированные квартиры. Цены повысились не только на квартиры в крупнейших городах региона, но и в селах региона – Зилайскалнс, Мурмуйжа, Бренгули, Лиепа, Седа и др.

Суммы сделок, зарегистрированных в 2021 году, варьировались до 45 000 евро за двухкомнатную квартиру среднего или хорошего качества (отремонтированную в последние 10 лет) в Валмиере и до 22 000 евро в Лимбажи.

Цены на квартиры в региональных городах Смилтене, Лимбажи и Мадоне были на аналогичном уровне, хотя по сравнению с 2020 годом в этих городах цены также выросли.
В начале 2021 года в городе Валмиера в продажу поступили долгожданные квартиры нового проекта на улице Георга Апиня 27а. Каждая квартира с уникальной планировкой, продуманным дизайном и хорошим качеством. В течение полугода для всех квартир нашлись новые хозяева. Цена за квадратный метр квартиры составляла до 1640 евро.
В конце 2021 года было сдано в эксплуатацию второе арендное домовладение на улице Саулес в городе Цесис с 16 новыми квартирами, договоры аренды на которые были заключены еще в середине года.

Latio уже раньше обращали внимание на проблему: в регионах Латвии не хватает квартир новых проектов. "Учитывая активный интерес покупателей к приобретению квартир и своевременное бронирование в новых проектах в Валмиере, Цесисе и на территории региона, спрос высокий. В Видземе начато строительство отдельных многоквартирных проектов, в которых в наступающем году будут предлагаться к аренде и покупке новые квартиры", – подчеркивает Д. Михельсоне.

Рынок аренды квартир в городах Видземе также по-прежнему активен, но подавляющее большинство сделок совершаются без посредников. Арендная плата составляет около 180 евро в месяц за однокомнатную квартиру и 250 евро в месяц за двухкомнатную квартиру в Валмиере и Цесисе. В квартирах с тремя и более комнатами ежемесячная арендная плата может достигать 450 евро и более. "Рынок аренды все еще жаждет нового предложения. Большую часть спроса на аренду квартир формирует молодая аудитория – молодые семьи и молодые специалисты", – заметила специалист Latio.

В первые три квартала 2021 года количество выданных в Видземском регионе разрешений на строительство частных домов увеличилось на 27% по сравнению с первыми тремя кварталами 2020 года.

Общее количество сделок в городе Валмиера в период с января по октябрь 2021 года составляет 46, что совпадает с количеством сделок, зарегистрированных за последние 3 года в соответствующие месяцы года. Цена продажи земельных участков, расположенных недалеко от центра города, колеблется в рамках от 15 до 22 евро/м2, дальше от центра города – от 9 до 12 евро/м2. В основном сделки совершались с земельными участками, площадью от 800 до 1800 м2. На территории города развивается несколько новых районов частных домов – рядом с городскими арендными домовладениями между Матишским шоссе, улицами Спорта и Малу, а также между улицами Андрея Упиша, Патверсмес и Беатес. Относительно большое количество сделок зарегистрировано в Валмиермуйже и Каугурмуйже. Предложение участков под строительство частных домов ограничено. Соответственно растет спрос за пределами городов.

В городе Цесис также наблюдалась большая активность с земельными участками под частную застройку – за последний год было заключено 65 сделок. Цены варьируются от 7-11 евро/м2 на земельные участки с коммуникациями или 4-5 евро/м2 на земельные участки, расположенные в новых кварталах и на улицах с планируемым подключением коммуникаций в ближайшем будущем.

Те, кто ищут возможность купить частный дом, сталкиваются с относительно небольшим предложением. На рынке предлагаются преимущественно частные дома советской постройки в разном техническом состоянии и реже – дома постройки последних лет. Характерные сделки с частными домами представляют собой земельные участки площадью от 600 м2 до приблизительно 2000 м2 и жилые дома площадью от 80 до 160 м2.

Цены сделок в Валмиере в 2021 году были зафиксированы в диапазоне до 165 000 евро за качественные жилые дома площадью более 120 м2, построенные за последние 10 лет, и до 80 000 евро за дома преимущественно советской эпохи с частично проведенным ремонтом строительных конструкций или внутренних помещений.

Цена сделок с недвижимостью зависела от площади жилых помещений, планировки, качества построек, проведенных ремонтов и коммуникаций, вида отопления, подсобных построек и их качества, благоустройства территории. В целом рынок сделок с частными домами был активным, цены продажи выросли на 10-15%.

В 2021 году был зафиксирован высокий спрос на загородную недвижимость с постройками. Эта тенденция сохраняется с лета 2020 года. Целью покупателей является приобретение недвижимости для отдыха или постоянного проживания. Зарегистрированные цены сделок зависят от местонахождения недвижимости (наиболее востребованные объекты – в радиусе 100 км от Риги, в радиусе 30 км от крупнейших городов Видземе), размера и состава участка (жилой дом, хозяйственные постройки, сельскохозяйственные угодья, лесные угодья) и возможностей доступа. Среднюю цену загородной недвижимости без оценки сертифицированным оценщиком определить относительно сложно, принимая во внимание как качество построек, обеспеченность коммуникациями, так и площадь земельного участка. Ценовой диапазон относительно широк – от 20 000 евро до 150 000 евро и выше.

Тенденцией в Видземе в 2021 году стало увеличение количества предложений эксклюзивной недвижимости в сельской местности с большими жилыми домами, большими земельными участками в живописном месте или вблизи водоемов, достигнув цены предложения до 470 000 евро.

Сейчас хорошее время для продажи недвижимости в сельской местности, когда владелец рационально оценивает свои возможности управлять своей недвижимостью в течение следующих 10-20 лет, возможность вложения в нее дополнительных средств, свой нынешний образ жизни и возможности мобильности.

Высказывая прогнозы на новый год, Михелсоне полагает, что "все будем зависеть как от глобальных событий – с каким успехом удастся ограничить распространение вируса, так и от аспектов местного уровня – рост тарифов на энергоресурсы, инфляция, уровень безработицы и т.д. Несомненно, ужесточится также межкраевая конкуренция в создании благополучной среды для предпринимателей и жителей. Всё это наводит на мысль, что произойдёт миграция жителей, привлечение новых жителей и будет спрос на качественное жилое пространство".