Что происходит на латвийском рынке жилья?
Foto: Shutterstock

В течение последних нескольких месяцев я получал много вопросов о рынке жилья – что происходит и что будет происходить, почему растут цены, лучше покупать или арендовать?

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама

Происходящее напоминает события примерно 15-летней давности, когда рынок жилья служил центральной осью экономики Латвии, державшей на орбите рынок труда, потребление и потребительские цены, динамику ВВП и платежный баланс. Об этом много говорили на балах, похоронах и бизнес-конференциях. В то время я много писал об этих событиях как журналист и получал много вопросов, признания и критики.

В 2021 году рынок жилья менялся достаточно стремительно, чтобы утверждать, что на рынке происходит поворот после более чем десяти лет стагнации. Ускорился рост цен на недвижимость. Во многих близлежащих к Риге городах с начала 2021 года цены в серийных квартирах выросли примерно на пятую часть. Создаются новые жилищные проекты, растет количество выданных разрешений на строительство. Рост цен на энергоносители мотивирует улучшать уже имеющееся жилье, а также искать возможности обрести современное жизненное пространство.

Изменение тенденций на рынке жилья повлияет как на экономику – показатели ВВП, рынок труда, так и на качество жизни общества и индивидов. Это также повлияет на стратегии формирования личного богатства людей. Для многих людей покупка жилья является крупнейшей инвестицией в их жизни. Ответ на вопрос, что делать или не делать на рынке жилья, всегда индивидуален – у людей разные потребности и возможности, ценности и вкусы. Но у всех решений общая "рамка" макроэкономических, технологических и демографических процессов. Существуют важные для всех истины, которые стоит знать, принимая важнейшие в жизни решения о формировании благосостояния и качества жизни.

Основа для дома – экономика

Жилье может быть выгодной инвестицией, если куплено по разумной цене. Хорошая новость для потенциальных покупателей – в Латвии низкие цены на фоне других стран Балтии и региона.

Источник: данные www.numbeo.com

Также важно знать, будут ли расти доходы, так как увеличение доходов является предварительным условием роста цен на жилье в будущем. Предварительные условия для развития экономики Латвии сейчас благоприятные. Это не основная тема статьи, но для понимания обширной картины рынка жилья важно отметить важнейшие истины. Главным двигателем развития является экспорт, в 2020 году в реальном выражении он вырос на 66% по сравнению с 2010 годом, а с 2000 года – в 4,1 раза. Существуют благоприятные условия для дальнейшего развития – в Риге растет строительство новых офисов, что является предварительным условием развития важнейшей отрасли экспорта – бизнес и ИТ услуг. Растет способность региональных городов привлекать инвестиции в промышленность. В самоуправлениях, которые реализуют умную политику развития, результаты очевидны.

Сейчас в центре внимания общества находится инфляция, представляющая собой серьезную проблему. Существует риск, что в дальнейшие месяцы впервые за 10 лет увеличение зарплат не будет успевать за ростом цен. Но это будет происходить недолго, начиная с весны 2022 года общая инфляция будет уменьшаться, а рост цен на энергоносители может даже изменить направление, как уже случалось прежде – в прошлом году цены на газ и тепло были ниже, чем в 2012 году.

Звучали опасения, что экономический рост происходит за счет займов. Скорее нет, чем да. Государственный долг во время пандемии действительно вырос. Но в нашем народном хозяйстве преобладает частный сектор, и его финансовый баланс как минимум так же важен. Благодаря стремительному росту накоплений семей и предприятий и росту ВВП, внешний долг Латвии (нетто) уменьшился до 11,4% от ВВП в середине 2021 года по сравнению с 57,8% от ВВП в конце 2009 года. Продолжая в том же темпе, Латвия в течение нескольких лет станет кредитором остального мира, такого раньше не было.

У покупателей жилья беспокойство может возникать по поводу динамики численности населения. Это важный факт и он может служить серьезным аргументом против покупки жилья на части территории нашей страны, но не в наиболее успешных центрах развития.

Имущество становится ценнее

Инвестиции в латвийский рынок жилья с 2010 года были выгодными. Цены на жилье устойчиво росли, к счастью, не настолько, чтобы ухудшить жилищную покупательскую способность. Цены аренды стали выгоднее с точки зрения потребителей.

Источник: Данные Eurostat

Возможно, найдутся еще более выгодные виды вложений. Например, рост рынка акций в течение долгих периодов времени в среднем бывает более стремительным, чем рост цен недвижимости. Но, если учитывать, что доходы от аренды или преимущества в связи с отсутствием необходимости тратить деньги на аренду превышают доходность дивидендов на рынке акций, то доходность недвижимости и рынка акций выравнивается. Кроме того, не следует игнорировать высокий уровень цен акций в данный момент, не все точки старта на рынке одинаково выгодны.

Также не следует никуда спешить. Такие события, как рост цен на серийные квартиры в Елгаве в этом году на 24%, сильно превысивший рост заработной платы, скорее всего будут исключением. Можно поздравить тех, кто использовал возможность очень выгодно купить квартиру год назад, такой возможности больше не будет. Но на более долгих временных отрезках рост цен на рынке будет соразмерным росту зарплат, так как в нашей стране достаточно места для строительства нового жилья. Жилищная покупательская способность жителей Латвии или соотношение цен и зарплат являются одними из наиболее выгодных среди постсоциалистических стран, но близки к среднему показателю Западной Европы.

Недвижимость – недвижима

Приобретая жилье в каком либо городе или крае, следует оценить уровень развития этой территории, успехи в привлечении инвесторов и качество политики развития. Латвия выделяется очень низкими ценами на жилье (даже по отношению к зарплатам) за пределами столичного региона. Иногда это возможность сделать хорошую покупку, но не везде, нужно быть внимательными.

Источник: данные www.numbeo.com

Следует очень осторожно оценивать покупку жилья в местах со слабыми перспективами развития, в которых не прикладывают достаточно усилий для изменения ситуации. Эти тенденции не может изменить один человек. Их может изменить местное общество и власть, осознавая, что поставлено на карту – ресурсы, вложенные в жилье и связанную с ним инфраструктуру, можно потерять, если неблагоприятные тенденции будут продолжаться. Люди, покидающие такие места, будут вынуждены практически начинать с нуля в другом месте, так как не смогут выгодно продать прежнее место жительства.

Чтобы этого избежать, следует концентрировать усилия на развитии экспортоспособных отраслей в местах, где оно было слабым, но где еще возможно добиться положительных перемен. Исследование Luminor в области экономики регионов демонстрирует способность городов и краев зарабатывать на продаже товаров и услуг на остальной территории Латвии и в мире. Важное дополнение с точки зрения покупателей – исследование не отражает доходы, которые жители получают за свою работу в других самоуправлениях. Поэтому слабая экспортная способность не создает большой угрозы для Огре или Саулкрасты, но в экономически слабых самоуправлениях без сильных центров развития поблизости ситуация тревожная.

Map Description automatically generated

Источник: Исследование Luminor

Карта: суммы зарплат, выплаченных экспортирующими предприятиями, пропорционально числу жителей в самоуправлениях, шесть цветовых градаций

Цена безумных поступков и возможности обдуманного подхода

Активизация на рынке жилья – хорошая новость для экономики. Так было не всегда, происходили нездоровые колебания из одной крайности в другую. В период с 2003 по 2007 год цены росли слишком сильно и стремительно. Имущество приобретали по неразумным ценам, покупатели часто терпели убытки. Перегрев на рынке жилья создавал неверные приоритеты в экономике, тормозя развитие отраслей экспорта. В свою очередь с 2009 года деньги через рынок жилья утекали из Латвии за счет возврата прежних займов домохозяйств. Хотя в последние годы кредитный портфель домохозяйств растет, накопления жителей растут гораздо стремительнее. Это укрепляет финансовое положение семей и уменьшает внешний долг, то есть улучшает возможности в будущем, но и уменьшает экономическую активность в данный момент.

Это означает, что рынок жилья оказывал негативное влияние на благосостояние многих семей. В будущем несомненно может быть лучше, если использовать рынок жилья как стимул стремительного, но сбалансированного роста.

Участники рынка жилья одновременно являются конкурентами и партнерами. Все не могут получить жилье, которое на 10 или 50% привлекательнее, покупатели борются за эту возможность. Но и как покупатели, и как граждане своим выбором мы можем увеличить общую рыночную стоимость жилья и качество окружающей среды, делая ее более красивой и удобной. В целом непривлекательное предложение жилья ослабляет конкурентоспособность Латвии как места жительства. Рост доходов, который создает и будет создавать развитие отраслей, дает возможность устранить этот недостаток. Жилищная политика также представляет собой возможность участвовать в решении глобальных проблем. Использование заготовленной в лесах древесины в зданиях – один из лучших способов создать негативные выбросы парниковых газов или удалить диоксид углерода из атмосферы и "убрать" его на долгое время, а в будущем этот эффект продлится за счет увеличения вторичной переработки строительной древесины.

Чтобы узнать больше о приобретении жилья и связанных процессах, подайте заявку на удаленную консультацию о покупке жилья в удобное Вам время и в удобном месте на веб-сайте Luminor.

Delfi в Телеграме: Свежие новости Латвии для тех, у кого мало времени
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.