Статья подготовлена по итогам дискуссии "Несогласованная перепланировка: что делать дальше?" под руководством эксперта Luminor по жилищному кредитованию Каспарса Саусайса.
Как несогласованная перепланировка влияет на продавца и покупателя недвижимости?
Несогласованная перепланировка существенно влияет на цену продажи недвижимости. Д. Баронс рассказывает, что несогласованная перепланировка снижает число потенциальных клиентов - покупатели не готовы сами заниматься согласованием или ждать, пока владелец согласует сам. Так можно потерять до трети потенциальных покупателей, и владелец вынужден продавать недвижимость на 5-10% дешевле, чем если бы строительство было согласовано.
Важно! Если хотите продать выгодно - приведите в порядок документы. Придется потратить время и деньги, но при продаже недвижимости это обязательно окупится. Д. Баронс рассказывал о случаях, когда после вложения 4 000 евро в согласование документов и строительство снесенной межкомнатной стены недвижимость можно было продать на 10 000. евро дороже, чем планировалось в начале. Выгода от вложения 4 000 евро составила 6 000 евро.
Как убедиться, что недвижимость не подвергалась несогласованной перепланировке?
Для того чтобы выяснить, не делал ли предыдущий хозяин несогласованную перепланировку, сперва нужно сравнить инвентаризационное дело с фактическим состоянием недвижимости. Если возникает подозрение в несогласованном строительстве, то необходимо попросить владельца показать проектные документы.
Инвентаризационное дело - это лишь один из факторов, на которые следует обращать внимание, если вы приняли решение приобретать недвижимость. Мы подготовили список главных факторов, которые обязательно нужно проверить перед покупкой недвижимости: полный список найдете здесь!
Какие виды перепланировки нужно согласовывать?
Именно в советских серийных многоквартирных домах чаще всего делаются различные виды перепланировки, рассказывает М. Карклиня. Чаще всего строят и демонтируют межкомнатные стены, объединяют кухню с жилыми комнатами, туалет с ванной, меняют окна, остекляют лоджии.
Снос несущей стены
У серийных домов с похожей планировкой несущие стены могут располагаться не в одних и тех же местах. Например, если планируется снести стену, чтобы объединить кухню с жилой комнатой, то в одном доме она может быть ненесущей, а в рядом стоящем - несущей.
- Перепланировку, включающую в себя только ненесущую стену, не нужно согласовывать. Об это не надо информировать совладельцев, к тому же строительные работы можно выполнить своими силами, не приглашая строителя.
- Снос несущей стены требует чуть более сложного процесса согласования. Эти работы необходимо согласовать с большим числом совладельцев (50% + 1 совладелец), к тому же нужно пригласить и строителя.
Работы, которые влияют на вид фасада
Если речь идет о работах по перепланировке, которые связаны с фасадом здания, то и советское серийное здание должно оставаться в одном стиле.
- Если хочется поменять окна, то согласование не требуется, но нужно иметь в виду, что нельзя менять конфигурацию окон и цвет рамы. Если хочется другие окна - придется согласовывать.
- Если планируете остеклять лоджию, то эти работы нужно согласовывать и информировать большую часть совладельцев (50% + 1). Законодательством предусмотрено упрощенное согласование остекления лоджий: жители на общем собрании должны договориться об остеклении лоджий здания и разработать эскиз с единым решением. Владелец квартиры не должен отдельно согласовывать работы, если руководствуется утвержденным эскизом.
Процесс согласования перепланировки, время и расходы
Для того чтобы получить сертификат и карту подтверждения перепланировки, нужно пройти несложный процесс согласования, рассказывает архитектор Э. Калвиня:
- Сперва нужно обратиться к строительному инженеру-конструктору или к какому-нибудь архитектору;
- Рассказать идею и объем планируемой перепланировки;
- Конструктор или архитектор рассмотрит инвентаризационное дело или прибудет на объект;
- В сотрудничестве с проектировщиком будет разработана карта подтверждения.
Сколько времени нужно ждать ответа от строительного управления - в большей степени зависит от того, где находится объект. В регионах и городах этот процесс может занять лишь 24 часа. Если объект находится в Риге, тогда заключение о согласовании придется ждать долго - возможно, даже полтора месяца.
Расходы на согласование для частных и юридических лиц отличаются, к тому же цены отличаются и в зависимости от выбранного учреждения, где будет производиться согласование. Архитектор Э. Калвиня полагает, что расходы на согласование будут исчисляться сотнями евро, но точно не превысят 1 000 евро.
Если у Вас возникают какие-то вопросы или нужна помощь в связи с покупкой недвижимости, эксперты Жилищного центра Luminor всегда с радостью помогут.