Проверьте перед покупкой жилья: 4 риска
Foto: Publicitātes foto

Выбор недвижимости и жилья – чрезвычайно ответственное решение, поэтому еще до покупки важно убедиться в том, не доставит ли присмотренная недвижимость проблем в будущем.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама

Один из главных факторов риска, который прояснился на организованном Luminor прямом эфире вебинара – необходимо удостовериться, не была ли ранее произведена несогласованная перестройка, которая усложнит получение финансирования в банке и усложнит процессы в том случае, если сами пожелаете перестроить или продать имущество.

Предлагаем ознакомиться с полезным списком, включающим пункты для проверки, которые следует принять во внимание при покупке квартиры. Список, включающий пункты для проверки, был создан в сотрудничестве с Aver Brokerage.

Технические риски

Электричество:

  • Обратиться за помощью к сертифицированному специалисту для проверки розеток и выключателей;
  • Выяснить количество фаз, мощность подключения (A) и напряжение (кВ);
  • Установлен ли и доступен ли счетчик? Отдельный ли он и будет ли договор только на приобретаемое имущество;
  • Проверить подключение на e-st.lv в разделе информации об объекте.

Вода:

  • Проверить подключение воды и напор;
  • Проверить подключение горячей воды (включить затраты на бойлер);
  • Установлены ли верифицированные счетчики?

Газ:

  • Проверить подключение Latvijas Gāze;
  • Максимальная нагрузка (м3/ч);
  • Проверить состояние газового котла – выполнено ли обслуживание?
  • Установлены ли верифицированные счетчики?

Отопление:

  • Проверить общий долг дома за отопление;
  • Расспросить управляющего домом и соседей о тепле в имуществе;
  • Проверить состояние радиаторов и отопительных труб.

Сантехника:

  • Проверить, установлены ли канализационные трубы с соответствующим напором и диапазоном (как минимум 40 мм, если труба не длиннее 1 м, или 50 мм, если не длиннее 3 м);
  • Проверить туалетные трубы (диаметр как минимум 100 мм);
  • Проверить, как уходит вода в сантехнических узлах;
  • Проверить количество поворотов на участке от сантехники до центральной канализационной трубы.

Юридические риски

Документы личности:

Право собственности и обременения (zemesgramata.lv):

  • Посмотреть актуальную электронную Земельную книгу;
  • Выяснить собственника;
  • Если в земельной книге нет записи о том, что собственность является отдельным имуществом собственника, спросить у собственника о супруге;
  • Проверить, нет ли обременения собственности (например, ипотеки, запретов, ограничений);
  • Получить согласие берущего ипотеку (чаще всего банка) на продажу.

Состав имущества:

  • Выяснить на портале публикации данных Государственной земельной службы (пространственные данные или карты), какие земельные участки находятся под строением, которое, часть которого или находящаяся в котором квартира продается;
  • Выяснить, продается ли вместе со строением, его частью или находящейся в нем квартирой земля или ее часть, пропорциональная части строения или квартирной собственности, которая продается;
  • Если часть строения или квартира продается как идеальные доли, проконсультироваться со специалистом (например, нотариусом, адвокатом, оценщиком недвижимости, посредником в сделках с недвижимостью*) о рисках общей собственности, ознакомиться с условиями договора о порядке пользования общей собственностью, анализировать, пропорционально ли (соответствует ли) количество идеальных долей величине площади части, находящейся в раздельном пользовании, и выяснить, будет ли в случае продажи идеальных долей предложено остальным совместным пользователям использовать преимущественное право покупки.

Инвентаризационное дело:

  • Проверить, совпадает ли актуальное дело кадастрового измерения (инвентаризации) строения или помещений с фактическим положением в жизни (отметка о незаконной/несогласованной перестройке вносилась только в дела, которые составлены до середины 2012 года; если дело кадастрового измерения не соответствует фактическому положению, проанализировать, можно ли будет фактически и юридически легализовать незаконную перестройку и каким образом, консультироваться со строительным специалистом** и соответствующим строительным управлением);
  • Рассчитать издержки на подготовку нового кадастрового дела (инвентаризационного дела).

Продавец юридическое лицо:

Риски, связанные со сделкой

Стоимость покупки:

  • Происходит ли оплата стоимости покупки собственности продавцу после регистрации права собственности? Предусмотрены ли безналичные платежи***?
  • Будет ли в договоре купли-продажи указана полная стоимость покупки собственности?

Счет эскроу:

  • Приемлемы ли и безопасны ли условия оплаты стоимости покупки?

Принятие собственности во владение:

  • Когда согласно условиям договора купли-продажи происходит принятие собственности во владение – фактическая передача собственности и ключей покупателю?
  • Предусмотрено ли в договоре подписание акта приема-передачи или другого документа, в котором зафиксированы показания измерительных аппаратов коммерческого учета?

Ответственность продавца:

  • Включить в договор купли-продаж свидетельство продавца и ответственность за: во-первых, состояние собственности и ее обременения; во-вторых, то, что собственность не сдана в аренду и будет передана покупателю освобожденной; в-третьих, обязанность продавца аннулировать адреса всех декларированных частных лиц и юридических лиц в собственности, одновременно предусмотрев, что, в случае невыполнения продавцом данного обязательства, после закрепления права собственности покупателя покупатель вправе сам аннулировать адреса всех декларированных частных лиц и юридических лиц в собственности.

Условия расторжения договора купли-продажи:

  • При наступлении каких обстоятельств продавец или покупатель может в одностороннем порядке отступить от заключенного договора? Предусмотрены ли случаи автоматического расторжения договора купли-продажи? Предусмотрен ли порядок возврата стоимости покупки, если происходит расторжение договора купли-продажи?

Репутация стороны в сделке:

  • Проверить отзывы в интернете (например, в поисковой системе Google, Facebook).

***Согласно части 1.6 ст. 30 "Закона о налогах и пошлинах" не разрешается использование наличных денег в сделках отчуждения недвижимой собственности

Риски издержек

Издержки на ремонт:

  • Провести ценовой опрос как минимум с 3 бригадами и включить дополнительные непредвиденные расходы минимум в размере ~20%.

Расходы на содержание:

  • Выяснить проектируемую (прогнозируемую) кадастровую стоимость собственности на портале публикации данных Государственной земельной службы и рассчитать возможный налог на недвижимость;
  • Перед подписанием договора купли-продажи запросить у продавца счета за услуги, связанные с использованием имущества (коммунальные услуги, электричество, газ) за последние месяцы, чтобы избежать покупки имущества с долгами и прогнозировать расходы на содержание собственности.

Стоимость оформления сделки купли-продажи:

  • Учесть комиссию за обслуживание банковского счета эскроу и стоимость услуг нотариуса;
  • Выяснить размер государственной и канцелярской пошлины, связанной с закреплением сделки в земельной книге Калькулятор пошлин - Земельная книга.

Приобретение нового жилья должно быть приятным и вдохновляющим опытом, именно поэтому важно своевременно и тщательно подготовиться, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Если вам кажется, что необходима помощь, наши эксперты с радостью помогут вам в любое время – ознакомьтесь с советами экспертов и запишитесь на консультацию уже сейчас!

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.