Один из главных факторов риска, который прояснился на организованном Luminor прямом эфире вебинара – необходимо удостовериться, не была ли ранее произведена несогласованная перестройка, которая усложнит получение финансирования в банке и усложнит процессы в том случае, если сами пожелаете перестроить или продать имущество.
Предлагаем ознакомиться с полезным списком, включающим пункты для проверки, которые следует принять во внимание при покупке квартиры. Список, включающий пункты для проверки, был создан в сотрудничестве с Aver Brokerage.
Технические риски
Электричество:
- Обратиться за помощью к сертифицированному специалисту для проверки розеток и выключателей;
- Выяснить количество фаз, мощность подключения (A) и напряжение (кВ);
- Установлен ли и доступен ли счетчик? Отдельный ли он и будет ли договор только на приобретаемое имущество;
- Проверить подключение на e-st.lv в разделе информации об объекте.
Вода:
- Проверить подключение воды и напор;
- Проверить подключение горячей воды (включить затраты на бойлер);
- Установлены ли верифицированные счетчики?
Газ:
- Проверить подключение Latvijas Gāze;
- Максимальная нагрузка (м3/ч);
- Проверить состояние газового котла – выполнено ли обслуживание?
- Установлены ли верифицированные счетчики?
Отопление:
- Проверить общий долг дома за отопление;
- Расспросить управляющего домом и соседей о тепле в имуществе;
- Проверить состояние радиаторов и отопительных труб.
Сантехника:
- Проверить, установлены ли канализационные трубы с соответствующим напором и диапазоном (как минимум 40 мм, если труба не длиннее 1 м, или 50 мм, если не длиннее 3 м);
- Проверить туалетные трубы (диаметр как минимум 100 мм);
- Проверить, как уходит вода в сантехнических узлах;
- Проверить количество поворотов на участке от сантехники до центральной канализационной трубы.
Юридические риски
Документы личности:
- Проверить паспорт или удостоверение личности – Регистр недействительных документов;
- Проверить действительность доверенности представителя продавца у нотариуса, который ее выдал, или на сайте DigiNotārs.
Право собственности и обременения (zemesgramata.lv):
- Посмотреть актуальную электронную Земельную книгу;
- Выяснить собственника;
- Если в земельной книге нет записи о том, что собственность является отдельным имуществом собственника, спросить у собственника о супруге;
- Проверить, нет ли обременения собственности (например, ипотеки, запретов, ограничений);
- Получить согласие берущего ипотеку (чаще всего банка) на продажу.
Состав имущества:
- Выяснить на портале публикации данных Государственной земельной службы (пространственные данные или карты), какие земельные участки находятся под строением, которое, часть которого или находящаяся в котором квартира продается;
- Выяснить, продается ли вместе со строением, его частью или находящейся в нем квартирой земля или ее часть, пропорциональная части строения или квартирной собственности, которая продается;
- Если часть строения или квартира продается как идеальные доли, проконсультироваться со специалистом (например, нотариусом, адвокатом, оценщиком недвижимости, посредником в сделках с недвижимостью*) о рисках общей собственности, ознакомиться с условиями договора о порядке пользования общей собственностью, анализировать, пропорционально ли (соответствует ли) количество идеальных долей величине площади части, находящейся в раздельном пользовании, и выяснить, будет ли в случае продажи идеальных долей предложено остальным совместным пользователям использовать преимущественное право покупки.
Инвентаризационное дело:
- Проверить, совпадает ли актуальное дело кадастрового измерения (инвентаризации) строения или помещений с фактическим положением в жизни (отметка о незаконной/несогласованной перестройке вносилась только в дела, которые составлены до середины 2012 года; если дело кадастрового измерения не соответствует фактическому положению, проанализировать, можно ли будет фактически и юридически легализовать незаконную перестройку и каким образом, консультироваться со строительным специалистом** и соответствующим строительным управлением);
- Рассчитать издержки на подготовку нового кадастрового дела (инвентаризационного дела).
Продавец юридическое лицо:
- Проверить на сайте Службы государственных доходов (должники по уплате налогов) долги по уплате администрируемых налогов (пошлин);
- Проверить в Регистре неплатежеспособности процессы неплатежеспособности – начатые и прекращенные;
- Проверить на информационном портале Регистра предприятий регистрационные данные, информацию о лицах, у которых есть право представлять юридическое лицо, и объем их представительства, вправе ли лицо представлять юридическое лицо вместе с кем-либо или отдельно;
- * Начиная с 1 июля 2021 года услуги посредничества разрешено предоставлять только лицам, включенным в Регистр посредников по сделкам с недвижимостью
- ** Регистр специалистов в области строительства
Риски, связанные со сделкой
Стоимость покупки:
- Происходит ли оплата стоимости покупки собственности продавцу после регистрации права собственности? Предусмотрены ли безналичные платежи***?
- Будет ли в договоре купли-продажи указана полная стоимость покупки собственности?
Счет эскроу:
- Приемлемы ли и безопасны ли условия оплаты стоимости покупки?
Принятие собственности во владение:
- Когда согласно условиям договора купли-продажи происходит принятие собственности во владение – фактическая передача собственности и ключей покупателю?
- Предусмотрено ли в договоре подписание акта приема-передачи или другого документа, в котором зафиксированы показания измерительных аппаратов коммерческого учета?
Ответственность продавца:
- Включить в договор купли-продаж свидетельство продавца и ответственность за: во-первых, состояние собственности и ее обременения; во-вторых, то, что собственность не сдана в аренду и будет передана покупателю освобожденной; в-третьих, обязанность продавца аннулировать адреса всех декларированных частных лиц и юридических лиц в собственности, одновременно предусмотрев, что, в случае невыполнения продавцом данного обязательства, после закрепления права собственности покупателя покупатель вправе сам аннулировать адреса всех декларированных частных лиц и юридических лиц в собственности.
Условия расторжения договора купли-продажи:
- При наступлении каких обстоятельств продавец или покупатель может в одностороннем порядке отступить от заключенного договора? Предусмотрены ли случаи автоматического расторжения договора купли-продажи? Предусмотрен ли порядок возврата стоимости покупки, если происходит расторжение договора купли-продажи?
Репутация стороны в сделке:
- Проверить отзывы в интернете (например, в поисковой системе Google, Facebook).
***Согласно части 1.6 ст. 30 "Закона о налогах и пошлинах" не разрешается использование наличных денег в сделках отчуждения недвижимой собственности
Риски издержек
Издержки на ремонт:
- Провести ценовой опрос как минимум с 3 бригадами и включить дополнительные непредвиденные расходы минимум в размере ~20%.
Расходы на содержание:
- Выяснить проектируемую (прогнозируемую) кадастровую стоимость собственности на портале публикации данных Государственной земельной службы и рассчитать возможный налог на недвижимость;
- Перед подписанием договора купли-продажи запросить у продавца счета за услуги, связанные с использованием имущества (коммунальные услуги, электричество, газ) за последние месяцы, чтобы избежать покупки имущества с долгами и прогнозировать расходы на содержание собственности.
Стоимость оформления сделки купли-продажи:
- Учесть комиссию за обслуживание банковского счета эскроу и стоимость услуг нотариуса;
- Выяснить размер государственной и канцелярской пошлины, связанной с закреплением сделки в земельной книге Калькулятор пошлин - Земельная книга.
Приобретение нового жилья должно быть приятным и вдохновляющим опытом, именно поэтому важно своевременно и тщательно подготовиться, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Если вам кажется, что необходима помощь, наши эксперты с радостью помогут вам в любое время – ознакомьтесь с советами экспертов и запишитесь на консультацию уже сейчас!
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
Publikācijas saturs vai tās jebkāda apjoma daļa ir aizsargāts autortiesību objekts Autortiesību likuma izpratnē, un tā izmantošana bez izdevēja atļaujas ir aizliegta. Vairāk lasi šeit