Миссия (не)выполнима. Можно ли накопить на первоначальный взнос для покупки квартиры в течение года?  (2)

Европейский центральный банк (ЕЦБ) с июля прошлого года семь раз подряд повышал свою основную базовую процентную ставку. В настоящее время она составляет 3,75%, что напрямую влияет на ставку межбанковского кредитования, или Euribor, которая является неотъемлемой частью ипотечного кредитования.

Таким образом ЕЦБ пытается сдержать инфляцию, которая в еврозоне и особенно в Прибалтике все еще довольно высока. И вопреки первоначальным прогнозам, снижается она относительно медленно, оказывая существенное влияние на покупательную способность населения. Центральное статистическое управление (ЦСУ) подсчитало, что резкий скачок инфляции в прошлом году намного опередил рост средней заработной платы, при этом реальная чистая заработная плата или покупательная способность работников упала на 8,7%.

Строительный сектор – один из тех секторов экономики, где влияние инфляции проявляется наиболее ярко. Например, рост цен на энергоносители, строительные материалы и рабочую силу привел в прошлом году к повышению цен на новое жилье в среднем на 30%. Хотя такого резкого роста цен на новое жилье на рынке не наблюдалось уже более десяти лет, интерес к энергоэффективному жилью в обществе остается высоким, и в настоящее время его стимулируют банки, предлагая скидки на комиссию за выдачу кредита или даже временную отмену дополнительной банковской ставки, что приносит населению значительную экономию.

"По данным Bonava Latvija, не менее 75% покупателей новых проектов нуждаются в ипотечном кредите и, соответственно, в первоначальном взносе. В то же время, с уменьшением количества доступных средств уменьшилась и способность населения накопить необходимую сумму. Но сколько конкретно времени сейчас требуется семье с двумя работающими людьми, чтобы накопить на первоначальный взнос (если общая сумма покупки составит 120 000 евро)? Мы попытались найти ответ на этот вопрос вместе с руководителем отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундсом Дуцисом; руководителем отдела частного финансирования SEB Bank Марисом Опинкансом и руководителем отдела обслуживания частных клиентов банка Citadele Янисом Мурниексом.

При покупке квартиры в новом проекте от покупателя обычно требуют первый взнос в размере до 15% от суммы сделки, который может быть снижен до 5% с помощью программ государственной поддержки, предлагаемых в виде гарантии, или, в случае многодетной семьи, полностью покрыт государственным грантом в размере от €8 000 до €12 000. При покупке жилья стоимостью €120 000 требуемый первоначальный взнос, который покупатель должен обеспечить самостоятельно, составляет от €6 000 до €18 000. В то же время первоначальный взнос является лишь одним из компонентов, необходимых для получения банковского кредита. Вторым и самым важным фактором является ежемесячный доход отдельного заемщика или домохозяйства.

По данным ЦСУ, средняя месячная зарплата "на бумаге" в Латвии в прошлом году выросла на 7,5% и составила 1 373 евро (1 535 евро в Риге). По оценкам Министерства финансов, в этом году средняя зарплата может расти еще быстрее – примерно на 8,5%. Это означает, что к концу года средний латвиец сможет зарабатывать 1 490 евро в месяц до уплаты налогов, или 1 066 евро "на руки".

Однако, по словам представителей всех трех банков, для того чтобы один заемщик мог получить кредит в размере 120 000 евро на покупку жилья, ежемесячный доход "на руки" должен составлять не менее 1 500–1 600 евро. Если кредит на аналогичную сумму желает получить домохозяйство с двумя работниками, то ежемесячный чистый доход этой семьи должен составлять 1600–1700 евро.

Говоря о том, изменились ли сберегательные привычки жителей Латвии и как они изменились, Янис Мурниекс, руководитель отдела обслуживания частных клиентов банка Citadele, напоминает, что независимо от текущего уровня инфляции, одним из главных условий формирования устойчивой привычки к сбережениям является наличие определенной цели и плана.

"Мы заметили, что человек, откладывающий деньги на конкретную покупку, например, на образование ребенка или недвижимость, делает это дисциплинированно, ежемесячно откладывая определенную сумму и дополняя ее время от времени дополнительными взносами, например, из выплачиваемых бонусов. Когда же человек откладывает только в том случае, если в конце месяца появляются излишки, то его сбережения растут относительно медленнее и с большей вероятностью будут использованы для очередной спонтанной покупки", – говорит Мурниекс.

Нормундс Дуцис, руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank, соглашается с ним, добавляя, что часто для покрытия первоначального взноса используется доход от продажи другой недвижимости или помощь родителей. Руководитель отдела частного финансирования SEB banka Марис Опинканс также подчеркивает, что важным аспектом являются сбережения, созданные во время Covid-19, которые до сих пор хранятся на банковских счетах у значительного числа людей и могут быть использованы в качестве важной поддержки для накопления первоначального взноса.

Председатель правления Bonava Latvija Марекс Клявиньш отмечает, что в прошлом накопительное страхование жизни служило эффективным и стимулирующим способом экономии – людям возвращался переплаченный подоходный налог за определенный период времени. Так было до тех пор, пока в Закон о подоходном налоге с физических лиц не были внесены поправки и минимальный пятилетний период накопления не был изменен на десять лет.

"На мой взгляд, в нашем обществе по разным причинам до сих пор не сформировались устойчивые привычки, поощряющие сбережения. И особенно для той части общества, чьи доходы позволяют откладывать некую сумму денег. Поэтому я сожалею, что были внесены изменения в нормативную базу, устанавливающую порядок накопительного страхования жизни. Я знаю людей, которые выбрали этот вид страхования, чтобы накопить именно на покупку недвижимости, но нынешний минимальный срок в десять лет для накопительного страхования жизни слишком высок, потому что в этот период времени очень сложно планировать и реагировать на динамику и изменения в секторе недвижимости", – считает Клявиньш.

Опрошенные банковские эксперты согласны с тем, что гарантия Altum является важным подспорьем для снижения первоначального взноса и, следовательно, для накопления первоначального взноса. В этом случае, чтобы накопить 6 000 евро в качестве первоначального взноса за квартиру стоимостью 120 000 евро в новом проекте, тщательно следуя четкому плану, потребуется около года.

"Если предположить, что средний ежемесячный платеж по кредиту на 30 лет в размере 114 000 евро составляет около 650 евро, то семья может накопить первоначальный взнос всего за 10 месяцев, откладывая такую же сумму в месяц", – рассуждает Дуцис.

Поначалу 650 евро могут показаться большой суммой для накопления, но следует помнить, что после покупки недвижимости эту же сумму придется ежемесячно откладывать в качестве платежа по кредиту. Поэтому этот период накопления можно использовать как своего рода подготовительное упражнение. Янис Мурниекс отмечает, что если семья живет немного свободнее и откладывает 250 евро в месяц, то для накопления первого взноса потребуется два года. По мнению представителя банка Citadele, для более успешного достижения цели рекомендуется откладывать деньги не на банковский счет, с которого производятся все ежедневные платежи, а на отдельный счет, например, на сберегательный счет или срочный вклад, что несколько ускорит накопление нужной суммы.

Это также послужит хорошим доказательством для кредитора, что ваш финансовый поток стабилен и что вы способны дисциплинированно откладывать часть своего дохода на определенные цели, добавляет Дуцис. Однако проведенный Citadele опрос показывает, что 46% латвийцев, имеющих возможность откладывать деньги, предпочитают делать это наличными или на ежедневном банковском счете, не используя возможность увеличить свой капитал за счет процентных ставок по вкладам.

В то же время, если не использовать ни одну из гарантийных программ Altum, то размер своей доли для дома стоимостью 120 000 евро составит 15% или 18 000 евро. "Накопить такую сумму будет относительно сложнее, и на практике в таких случаях часто продается принадлежащий семье актив или семья остается с родителями на период накопления первоначального взноса, создавая очень строгий план накоплений и выделяя на него, например, 50% своего дохода", – говорит Мурниекс.

Руководитель отдела частного финансирования SEB banka Марис Опинканс также объясняет, что без государственной поддержки время накопления на первоначальный взнос значительно увеличивается: "По нашим расчетам, человеку со средним доходом требуется около 60 месяцев, чтобы накопить на первоначальный взнос для покупки квартиры стоимостью 120 000 евро в новом проекте без участия Altum. Кроме того, наши наблюдения и данные опроса, проведенного в феврале этого года, показывают, что треть населения начала тратить свои сбережения, накопленные во время пандемии, в зимний период. В то же время доля населения Латвии, у которого вообще нет сбережений, в начале этого года увеличилась до 27%. Поэтому, независимо от того, планируют ли люди менять жилье, создавать сбережения необходимо – их в случае чего можно использовать для покрытия других расходов".