Новый Закон о найме жилья: о чем важно знать и что изменилось?
Foto: Shutterstock

В течение первого месяца с момента вступления в силу нового Закона о найме жилья в Рижскую управу по найму жилья посыпались звонки и заявления от наймодателей и нанимателей жилых помещений. Они не всегда понимают, как та или иная норма закона реализуется на практике, особенно в том случае, когда это касается определения срока нового договора или повышения квартплаты.

close-ad
Продолжение статьи находится под рекламой
Реклама

Кроме того, многие наймодатели под предлогом вступления новых требований стараются и вовсе расторгнуть договор с нанимателем, а наниматели жилых помещений не всегда понимают, как и зачем им перезаключать бессрочные договора.

Наталья Курчанова, член Рижской управы по найму жилья и юрист по гражданскому праву разъясняет изменения и нюансы нового закона, чтобы тем самым уберечь от возможных ошибок.

Отмена бессрочных договоров

Было: договора найма жилья могли заключатся как на определённый срок, так и на бессрочный срок.

Ситуация на данный момент: Согласно новому Закону о найме жилья, договор найма жилой площади заключается только в письменной форме и на определённый срок. Таким образом бессрочные договора необходимо перезаключить. Если наймодатель и наниматель не могут договориться о новом сроке договора, то переходные положения предусматривают, что суд устанавливает срок найма жилья на своё усмотрение, с условием, что срок договора не превысит 10 лет. Если же стороны не смогут договориться и не подадут иск в суд до 31 декабря 2026 года, то срок такого бессрочного договора будет до 31 декабря 2036 года.

На что стоит обратить внимание: Есть некоторые нюансы, которые важно знать. Во-первых, несмотря на то, что переходные положения предусматривают максимальный срок до 31 декабря 2036 года для бессрочных договоров (в случае, если стороны не могут договорится), которые были заключены до 1 мая 2021 года, это не означает, что законодатель предусматривает максимальный срок для всех договоров, которые будут заключены между наймодателем и нанимателем после 1 мая 2021 года. Таким образом, для тех, кто заключает договор найма жилья после 1 мая 2021 года, срок договора будет устанавливаться на основании обоюдной договорённости наймодателя и нанимателя. Исключение только в случае смерти нанимателя, когда член семьи нанимателя, который вселен в жилище на законном основании, имеет право потребовать заключения договора с ним на срок, не превышающий 10 лет.

Во-вторых, важно и то, что договор найма жилой площади, который заключен на срок, допустим, на 99 лет не считается бессрочным.

В-третьих, законодатель предусмотрел особые условия для нанимателей, которые снимают жилье в денационализированном или возвращенном законному владельцу и использовали его до восстановления прав собственности хозяина и имеют бессрочный договор. Если с таким наймодателем невозможно будет договориться о новом сроке, то иск наймодатель против такого жильца сможет подать не раньше 31 декабря 2023 года, но и не позднее 31 декабря 2026 года.

Регистрация договоров в Земельной книге не обязательное условие, а дополнительная опция

Было: регистрировать в Земельной книге договора найма жилья можно было и раньше. Но все споры всё равно рассматривались в суде в общем порядке. К тому же не зависимо зарегистрирован ли договор найма в земельной книге или нет, в случае отчуждения, договор был обязательным для нового собственника.

Ситуация на данный момент: Договор найма жилого помещения можно зарегистрировать в Земельной книге и при регистрации не нужно платить госпошлину. Как только договор регистрируется в Земельной книге, он становится публичным и доступным для третьих лиц. Но надо помнить, что это не обязательное условие, а дополнительная опция, о которой сторонам необходимо договорится в договоре найма жилья.

Регистрация договора в Земельной книге даёт некие гарантии обеим сторонам сделки, а также устраняет риски фиктивных договоров найма для новых собственников жилых помещений.

Согласно Закону о найме жилья, если в течение срока договора найма происходит отчуждение (продажа, дарение, наследование) жилого помещения, то договор найма с предыдущим наймодателем будет обязательным для нового собственника только в том случае, если договор зарегистрирован в Земельной книге. Соответственно, нанимателям регистрация договора в Земельной книге даёт гарантии, что в случае отчуждения жилого помещения для нового собственника договор найма будет обязательным.

Новый Закон о найме жилья: о чем важно знать и что изменилось?
Foto: Paula Čurkste/LETA

На что стоит обратить внимание: Чтобы данное условие не стало инструментом для выселения нанимателей, в переходных положениях предусмотрели и этот момент. Если изменится собственник жилого помещения, на которое до 30 апреля 2021 года заключен договор найма, не зарегистрированный в Земельной книге, то действие договора продолжается до 31 декабря 2026 года или до окончания указанного в договоре срока, если договор заключен на срок до 31 декабря 2026 года.

Для наймодателя регистрация договоров найма жилья в Земельной книге также даёт некие гарантии в случае недобросовестных нанимателей. Если наниматель жилья нарушает условия договора, наймодатель может воспользоваться упрощенной процедурой выселения нанимателя и взыскания долга (правда только квартплаты, но не за коммунальные) через суд в бесспорном порядке, который проходит в письменном виде. Данный процесс занимает в общей сложности около 4 месяцев.

Важно и то, что любая сторона может требовать зарегистрировать договор найма в Земельной книге через суд. Споры по договорам, которые не зарегистрированы в Земельной книге, будут рассматриваться в обычном порядке и это занимает гораздо больше времени и более затратно.

Права членов семьи

Было: в предыдущей редакции закона все совершеннолетние члены семьи солидарно несли ответственность за исполнения заключенного договора найма жилья. Круг членов семьи был достаточно обширный.

Ситуация на данный момент: Во-первых, с принятием нового закона члены семьи не несут солидарной ответственности за заключенный нанимателем договор.

Во-вторых, как уже упоминалось выше, в случае смерти нанимателя члены его семьи, которые проживают в жилище на законном основании, в течение 3 месяцев имеют право просить о заключении с ними нового договора на тех же условиях, что был подписан с покойным, но на срок не более 10 лет. При этом обязательное условие – если у покойного нанимателя были задолженности, они обязаны покрыть их. Право найма не передается по наследству.

В-третьих, новый закон сужает круг родственников, которых можно вселить без согласия наймодателя. С 1 мая 2021 года для того, чтобы поселить супруга или детей (любого возраста), хватает просто письменного информирования наймодателя. А вот другие лица - только с письменного разрешения хозяина, и они должны быть внесены в договор. Важно и то, что лица, которые заселились в квартиру на основаниях старого закона, выселить нельзя.

На что стоит обратить внимание: Cогласно новому закону наймодатель не может запретить нанимателю и членам его семьи декларироваться в съемной квартире.

Квартплата и изменение её размера

Было: порядок и условия повышения квартплаты оговаривались в правилах Кабинета Министра №215. К тому же в предыдущей редакции закона точно оговаривалось, что входит в саму квартплату.

Ситуация на данный момент: Это очень болезненный вопрос, ведь уже 1 мая многие наниматели жилых помещений получили оповещения от наймодателей о повышении квартплаты.

Закон предусматривает, что наймодатель сможет повышать плату лишь в том случае, если в договоре найма будут предусмотрены принципы и порядок ее увеличения — например, привязка к годовой инфляции, планируемые расходы на обслуживание здания или периодическое повышение.

Новый Закон о найме жилья: о чем важно знать и что изменилось?
Foto: Shutterstock

Поэтому первым делом необходимо взять в руки договор и посмотреть, оговаривается ли там порядок пересмотра квартплаты. Если такого условия нет, а также нет других оснований перезаключать договор, то наниматель относительно защищён от повышения квартплаты.

Если пункт о возможности повышения платы за наём всё-таки есть, но в договоре не оговорен именно порядок повышения, а вы считаете, что повышение платы не обоснованно, то свои аргументы в письменном виде необходимо направить наймодателю.

На что стоит обратить внимание: В любом случае, если в договоре не был прописан именно порядок повышения платы, стороны должны прийти к обоюдному согласию. Поэтому важно сесть за стол переговоров и всё-таки попытаться прийти к компромиссу. Если это не удаётся, то спор решается в суде. При этом наймодатель может уже в иске попросить компенсировать ему повышенную плату с момента подачи искового заявления в суд.

Ещё одно новшество в Законе о найме жилья заключается в том, что чётко оговорен максимальный размер залоговой суммы при заключении договора - он не должен превышать 2-кратную месячную плату за наём жилья.

Расторжение договора и выселение

Было: наймодатель мог расторгнуть договор найма жилья раньше окончания срока, только в тех случаях и сроках, который были оговорены в законе. Права нанимателей были очень защищены, а суды длились годами.

Ситуация на данный момент: Важно, что наймодатель, как и прежде, досрочно расторгнуть договор может только в тех случаях и сроках, оговоренных в законе. Поэтому единственный вариант решения споров — через суд: либо в общем порядке, если договор не был зарегистрирован в Земельной книге, либо в порядке бесспорного исполнение обязательств, если договор был зарегистрирован в земельной книге.

Однако необходимо помнить, что в порядке бесспорного исполнения обязательств можно обращаться только по вопросам взыскания долга и оспаривания сроков договора.

На что стоит обратить внимание: Самовольно выселить нанимателя без решения суда - незаконно. Даже введение нового хозяина во владение в случае продажи дома за долги – не повод для выселения нанимателя. Мало того, за самоуправство грозит уголовная ответственность (ст. 279-я Уголовного закона).

Возникающие разногласия необходимо решать цивилизованными методами
Сейчас в течение пяти лет многим предстоит перезаключить свои договора. И необходимо понимать, что с вступлением нового Закона о найме жилья наниматели жилых помещений уже не смогут игнорировать наймодателей. Важно идти на контакт и изначально ознакомиться с проектом предлагаемого договора, в том числе, если финансовая ситуация позволяет, обратиться за консультацией к юристу. И если стороны договориться никак не могут, то дальше делом будет заниматься уже суд.

К сожалению, и наймодатели не всегда решают разногласия цивилизованным путём. До сих пор существуют случаи, когда с целью выселить нанимателей отключается вода, газ, электричество. Здесь важно отметить, что за создание таких неудобств, которые препятствуют нанимателю пользоваться отоплением, электричеством, холодной и горячей водой, канализацией, а также услугами по вывозу бытовых отходов, как и за создание таких помех, которые препятствуют нанимателю использовать жилую площадь, наймодателю грозит административная ответственность. И штрафы очень суровые: для физических лиц до 1400 евро, а юридических - до 14000 тысяч евро.

Необходимо помнить, что новый Закон о найме жилья регулирует общие положения, но каждая ситуация в любом случае очень индивидуальна. Одна ситуация при разных обстоятельствах может иметь разный результат и разные решения.

За советом и помощью по вопросам найма жилья Рижане могут обращаться в Рижскую управу по найму жилья по адресу: Бульвар Райниса, 23, корпус 2, а так же свои письма и заявления отправить по электронной почте: vi@riga.lv или записаться на бесплатную консультацию по телефону +371 67012095.

Теперь у нас есть Телеграм-канал Rus.Delfi.lv с самыми свежими новостями Латвии. Подписывайтесь и будьте всегда в курсе!

Tags

Дом Квартира
Опубликованные материалы и любая их часть охраняются авторским правом в соответствии с Законом об авторском праве, и их использование без согласия издателя запрещено. Более подробная информация здесь.

Comment Form