И они не просто стабилизируются, но еще и растут. Парадокс? Происки риелторов? Ничего подобного! Речь идет об объективных причинах и обстоятельствах, толкающих цены вверх. А если назвать главного стрелочника, то это ограниченное предложение, существующее сегодня на квартирном рынке.
Поясню подробнее. Возьмем сегмент новостроек. Здесь узость предложения — это данность. За весь бум строительства сдано в эксплуатацию и готово для жилья примерно 13,5 тыс. квартир (включая и те, что без отделки). Всего в столице примерно 350 тысяч квартир. Фактически обновлено менее 5% жилого фонда. Естественно, что в Риге найдется минимум 5%, а то и большее количество людей, которые хотят и имеют возможность жить в качественном новом жилье. И поэтому цены из-за такого маленького предложения растут. Другой вопрос, почему цены на новостройки в один момент рухнули ниже себестоимости. Это случилось летом и по той причине, что банки вынуждали девелоперов распродавать, как говорится, по лимонаду, чтобы образовать хоть какой-то денежный поток для обслуживания кредитов. Сегодня, когда конкуренция между покупателями возросла, а предложение остается узким, цены в новых проектах растут. Все самые дешевые квартиры в новостройках раскупаются очень быстро.
Теперь поговорим о серийном жилье. Очень большая часть этих квартир заложена в банках. Сегодня по рыночной цене (550-600 евро/кв. м.) можно продать только ту квартиру, которая либо не заложена в банке, либо заложена в банке, но кредит под нее был взят не позже начала 2005 года. Если же квартиру в кредит купили позже, то смысл и возможность продавать ее сейчас теряются, поскольку банк, скорее всего, не даст разрешения на продажу квартиры ниже той суммы, на которую наложена ипотека. И даже если собственник готов вернуть банку разницу (между суммой продажи и объемом ипотеки), то резоннее не торопиться продавать, а сдавать в аренду.
Допустим, в банках заложена половина рижских серийных квартир. Это обстоятельство вовсе не означает, что у владельцев второй половины жилого фонда столицы есть резкая необходимость продавать свои квартиры. Те, у кого не горит продавать (они никуда не эмигрируют, у них нет острого дефицита денежных средств и т.д.) просто продолжают в них жить. И вот вам, пожалуйста — объективые предпосылки для наличия ограниченного предложения на рынке.
Сплошь и рядом видим ситуации, когда покупатели вынуждены проиобретать жилье по более высокой цене. Купля-продажа сейчас происходит в основном за наличные. Если оформлять кредит (это займет до месяца), то упускаешь драгоценное время. В сентябре цены реальных сделок зафиксировались на уровне 460-480 евро/кв. м. В октябре эта так называемая цена быстрой продажи подросла до 500 евро/кв. м. И все, что стоило менее 500 евро, уходило за считанные часы.
Выходит так, что если человек хочет приобрести квартиру по выгодной цене, то он должен ехать ее смотреть, уже имея при себе договор о задатке и нужную сумму. Конечно, человек, не следящий круглосуточно за объявлениями в Интернете, фактически не имеет возможности оперативно реагировать. А пока он не реагирует, кто-то другой покупает квартиру. Отсюда и рост средней цены. В ноябре она поднялась до 550 евро/кв. м.
Быть умным на растущем рынке проще простого. А вот на рынке непрогнозируемом (как наша экономика, налоговая система) говорить о чем-то в долгосрочной перспективе крайне затруднительно. Надо констатировать факты и пытаться понять, почему так произошло и происходит.
Когда несколько лет назад отдельные серьезные опытные риелторы (включая и Вадима Маркова, и Эдгара Шинса) говорили, что надувается пузырь и все лопнет в один прекрасный день, им не верили. Не верят риелторам и сейчас, когда они констатируют реальное положение дел — цены потихонечку пошли вверх. Публика почему-то воспринимают данную информацию чуть ли не как зарождение очередного пузыря. Категорически не соглашусь с такой версией. У меня нет никаких иллюзий: cегодня продать или купить квартиру одинаково сложно. Количество сделок упало в разы. Сейчас и речи быть не может о каком-то празднике жизни на квартирном рынке. А его ой как хочется и, поверьте, не только риелторам.
P.S. И еще немного о ценах. Хотя в настоящее время прогнозировать что-либо очень трудно, мы в NIRA Fonds считаем, что цены стабилизируются примерно на половине от того уровня, который был в 2007 году. Тогда серийки стоили 1 600 евро/кв. метр (это был пик), а новые проекты — 2 тыс. евро/кв. метров. Уже сейчас квартиры в новых проектах в спальных районах продаются по цене 750-1 000 евро/кв. м.