Неоправданный риск
Любая перепланировка, по закону, неизбежно требует согласования в государственных и муниципальных инстанциях. Хотя многие рискуют обходиться и без этого. Но им нужно быть готовым к тому, что как только они попытаются продать, обменять или заложить такую квартиру у них непременно возникнут проблемы. Ведь во всех перечисленных случаях необходимо представить инвентаризационный план. И если вдруг выявится, что перепланировка была сделана самовольно, то вердикта "незаконное строительство" квартире не избежать. Потребуется либо легализовать изменения, либо и устранить (если окажется, что объект не отвечает действующим строительным нормам). При этом не обойдется без административного штрафа. Ну а если самодеятельность приведет к разрушению несущих конструкций здания и, не дай Бог, печальным последствиям, то и впору будет готовиться сесть на нары.
Две большие разницы Существуют два варианта перепланировки, каждый из них требует соблюдения своих бюрократических процедур — реновация и облегченная реновация. Латвийские нормативные документы дают им такие определения.
Реновация – строительство или частичный ремонт (капитальный ремонт), позволяющий обновить постройку или ее часть, менять изношенные несущие элементы или конструкции, а также проводить целенаправленные функциональные или технических улучшений строения, без изменения его объема и функций.
В свою очередь упрощенная реновация — реновация постройки или ее части, при которой незатрагиваются несущие строительные конструкции, фасад здания, помещения общего пользования и общие инженерные коммуникации.
Последний вариант имеет свое преимущество — тогда получение разрешения на начало работ носит упрощенный характер и не должно составить особого труда.
Упрощенный вариант
Как определить: собираетесь вы снести несущую стену или ненесущую? Ответ на этот вопрос со 100% гарантией, особенно в панельных домах, могут дать лишь профессиональные строители или архитекторы, разбирающиеся в конструктивных особенностях каждого проекта.
Итак, если вы выяснили, что ваши планы по перепланировке квартиры действительно не затрагивают несущих стен, то вам требуется взять в Строительной управе вашего самоуправления специальный бланк. В нем необходимо указать какие работы будут проведены, и приложить план перепланировки. Затем документ подписывает архитектор и конструктор, уполномоченный на то представитель домоуправления и сам заказчик. И уже вместе с инвентаризационным делом и бумагами, подтверждающими право собственность на квартиру (например, копией Земельной книги), проект направляется на согласование в Стройуправу. После принятия заявки заказчик в течение двух недель должен по почте получить либо разрешение на начало работ, либо мотивированный отказ.
К плюсам упрощенной реновации относится и такой момент, что, по ее завершению, нет необходимости получать строительное разрешение и принимать объект в эксплуатацию.
Долгая песня
Если при проведении перепланировки полет дизайнерской мысли затрагивает несущие конструкции — несущие панели или фасад, то для получения разрешения на проведение работ придется полноценный проект. На его подготовку и согласование, кстати, уйдет не менее 3 месяцев (при упрощенной реновации — до месяца).
Первым делом предстоит получить разрешение владельца жилого дома (в межведомственной комиссии исполнительной дирекции своего предместья или от собственника дома либо в правлении кооператива). Наряду с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, им надо будет предоставить также инвентаризационный план квартиры и эскиз перепланировки, разработанный сертифицированным архитектором и согласованый с лицом, занимающимся обслуживанием дома.
Следующий шаг — подача заявки на проведение работ в Стройуправу. После документы направляются в Архитектурное управление. То, если нет никаких нареканий, выдаст архитектурно-проектировочное задание. В соответствии с ним архитектору и предстоит довести до ума проект, который затем будет вновь отправлен на согласование в Стройуправу. И только после того, как эта структура поставит на проект "красную печать" и оформит разрешение на строительство, можно приступать к работе.
Ну а после того как перепланировка завершена, квартиру еще предстоит сдать в эксплуатацию и сделать новое инвентаризационное дело.
Нюансы
Из наиболее сложных, встречавшихся в ее практике случаев, глава 2A Projekts вспомнила заказ по объединению двух двухкомнатных квартир в доме 119-й серии. Дело в том, что здесь речь шла не только о внутренней перепланировке помещений, но и присоединении к жилой площади лоджий и части лестничной клетки. В таком случае требуется согласие всех (!) жильцов дома, будь в нем 30 или 130 квартира. Кроме того, одобрить смену статуса площадей общего пользования должна Комиссия по найму квартир.
Описанный проект, между прочим, пришлось согласовывать целый год. Ну а его подготовка обошлась заказчику в 500 латов.
***
Подготовка проекта по перепланировке квартиры занимает порядка 3 месяцев и в среднем обходится заказчику в 300 латов.
***
При разработке проекта перепланировки должны соблюдаться следующие условия:
- его авторами могут быть лишь сертифицированные специалисты, гарантирующие соответствие проекта действующим строительным нормативам и правилам;
- если жилой дом находится в Перечне государственных памятников культуры, то все проводимые в нем строительные работы должны быть согласованы с Рижской Инспекцией по охране памятников культуры и Государственной инспекцией по охране памятников культуры;
- заключение о техническом состоянии подлежащих сносу перегородок и заменяемых перекрытий, а также их связи с несущими конструкциями дома может давать лишь сертифицированный инженер-строитель;
- создание новых проемов (или увеличение имеющихся) в несущих стенах разрешается только в рамках разработанного проекта и документации на проведение работ;
- в проекте перепланировки квартиры должны быть зафиксированы все изменения в расположении сети водоснабжения и канализации, а также подключения к имеющимся стоякам инженерных коммуникаций дома;
- если предусматривается, что сантехнические помещения перестраиваемой квартиры будут находиться над жилыми помещениями квартиры, расположенной ниже на этаж, то задумку следует согласовать с рижским Центром здоровья и окружающей среды, а также получить согласие собственника или нанимателя нижней квартиры;
- при отключении квартиры от центрального отопления проект должен быть разработан согласно правилам Рижской думы от 08.09.1998 № 15 "Правила об отключении системы центрального отопления в квартирах в Риге".