К реновации жилья можно относиться по-разному. Кто-то считает, что Латвию ждет бум работ по обновлению многоквартирных серийных зданий, кто-то не видит в этом особого смысла. Дескать, состоятельные жильцы "типовушек" могут и будут приобретать новое жилье, а малоимущим такая роскошь, как ремонт, непозволительна. Не вдаваясь в полемику, отметим: примеров полноценного ремонта типовых домов в Латвии пока мало. Тем удивительнее картина, открывающаяся на ул. Лиевардес, сразу за развлекательным центром Go Planet, — обновленный фасад примеряет на себя уже третья 12-этажка. Их обслуживанием занимается Dzīks Bāka-2, председатель правления которого и согласился познакомить читателей "м2" с опытом кооператива по приведению в порядок советских типовых домов и повышению их энергоэффективности.
За что платим?
Кооператив Bāka-2 объединяет 26 домов: 3 — 104-й, 3 — 602-й и 20 — 464-й серии (так называемые "литовки"). Всего — более 1 700 квартир. Думать о техническом состоянии инженерных коммуникаций здесь начали еще в 1997 году. "Как-то на одном нашем собрании жильцы потребовали представить четкую информацию о том, за что же они платят", — вспоминает Сергей Сидорко. Когда завершили все подсчеты, выяснилось, что основная доля затрат идет на приобретение тепла. Было принято решение оптимизировать расходы. Каким образом? Разработали и одобрили общую программу по замене всех трубопроводов и нормализации циркуляции воды. Подняли вопрос об установке теплоузлов: даже чуть раньше, чем об этом заговорила Рижская дума. Комплекс намеченных мероприятий включил в себя и ремонт швов.
Под запланированные работы подвели финансовую базу: члены кооператива еще в конце 90-х годов согласились на поэтапное увеличение платежей за обслуживание квартир до 25 сантимов за кв. м. Из них 10-11 сантимов шли на покрытие непосредственно эксплуатационных нужд, а остальное — на капитальный ремонт. За счет этих денег к 2005 году в кооперативе были обновлены все трубопроводы, утеплены торцевые стены, приведены в порядок межпанельные швы. Вместе с мероприятиями по балансировке стояков это позволило вдвое сократить расходы на подготовку горячей воды.
Чужая выгода
А вот установка автоматических теплоузлов, как отметил Сергей Сидорко, не дала столь желаемых результатов. По его мнению, эта добровольно-принудительная мера в большей мере выгодна Rīgas siltums — таким образом тот перекладывает часть затрат на плечи конечных потребителей. Ведь содержание теплоузлов — удовольствие дорогое. "Об этом стараются громко не говорить, но теплоузлы имеют ограниченный технический ресурс. По некоторым данным, они могут нормально проработать не более 6-7 лет. Хотя нам пришлось столкнуться с оборудованием, у которого насосы выходили из строя уже через 3 года работы. Замена лишь одного из них — это дополнительные расходы в 600-700 латов. Начинают выходить из строя теплообменники. В итоге сейчас мы рассматриваем вопрос о накоплении средств для капитального ремонта теплоузлов", — констатирует глава Bāka-2.
Основной эффект
Он убежден: больший эффект экономии тепла в домах с однотрубной системой теплоснабжения дает не столько активное регулирование его подачи в зависимости от наружной температуры, сколько устранение неравномерного распределения. Последняя проблема имеет несколько причин. Это и естественная убыль температуры по ходу потока (чем дальше от узла, тем прохладнее становится вода в трубах), и наличие в домах короткого кольца теплоснабжения, что является результатом самостоятельного монтажа в квартирах отопительных приборов различной мощности. Вот и получается, что температура в квартирах одного дома может различаться на 3-6 градусов. Выход в такой ситуации для обслуживающей организации один — установить подачу тепла так, чтобы в самой холодной квартире температура не опускалась ниже 18 градусов. Тем же, кому жарко, придется открывать окна и дом платит за тепло, "выбрасываемое в окно".
Если невозможно утеплить сразу все здание целиком, то желательно утеплить торцевые стены. Дело в том, что при отрицательной температуре уличного воздуха и температуре воздуха в квартире в 18 градусов, температура торцевых стен панельных домов советской постройки составляет 8-9 градусов. Таким образом, они становятся радиатором, который отапливает улицу.
Обязательный элемент реновации — перед утеплением дома оснастить систему отопления радиаторами с регуляторами. Это позволит наладить равномерное распределение тепла в квартирах.
Индивидуальный подход
Закончив с модернизацией системы водоснабжения и проанализировав складывающуюся ситуацию, правление Bāka-2 предложило членам кооператива обеспечить квартиры системами индивидуальной регулировки и учета тепла. Но не в обязательном, а в добровольном порядке. "До 2003 года решать все вопросы было довольно легко: каждый подъезд выбирал своего полномочного представителя, который и участвовал в собраниях. Одно дело говорить с 4-6 полномочными представителями, другое дело — со 100 жильцами", — признается Сергей Сидорко. Сейчас по закону для принятия решения о ремонте с привлечением кредитных средств требуется согласие 2/3 всех собственников квартир. Если речь не идет об остро необходимом ремонте, то жильцы домов сами решают: соглашаться на проведение тех или иных работ или нет. У каждого дома имеется свой лицевой счет.
На данный момент жильцы 6 многоэтажек кооператива Bāka-2 уже поменяли в своих квартирах радиаторы и установили регуляторы и счетчики. Экономия от выполнения этого комплекса мероприятий достигла 20%. Плюс люди получили возможность регулировать климатические условия проживания в квартире под себя.
Здание фасад красит
Но если говорить о решении такой масштабной задачи, как сохранение здания в долгосрочной перспективе, то здесь, как полагает собеседник "м2", есть только один рецепт -- защита снаружи. Практически все панели, отстоявшие 25 лет и более, имеют микротрещины. Замазывать их всевозможными герметиками это все равно, что использовать в сильный мороз резиновые перчатки — вроде бы небольшой эффект есть, но через какое-то время руки начинают мерзнуть еще больше. Примерно так же и со стенами: из них перестает уходить влага, нарушается теплообмен, начинаются негативные процессы. Если подходить к делу по-хозяйски, то для восстановления влагоустойчивости бетонной стены требуются дорогие материалы. Гораздо проще, дешевле и эффективнее зашить здание утеплителем, а затем оштукатурить его и покрасить.
Кроме того, при обычном ремонте не достигается требуемого эффекта. Так называемая зона нулевой температуры зимой все равно находится в стене. А ее отделка утеплителем позволяет перенести "зону нуля" в недорогой искусственный слой. Ну, разрушится он по прошествии 25-30 лет, так его можно и заново смонтировать — это дешевле, чем менять сами панели. Правда, убедить в этом самих жильцов очень и очень непросто. Всегда найдутся и такие, кому утеплительные и ремонтные работы не нужны, и такие, кто знает, что все можно сделать значительно дешевле.
На агитирование жильцов первой 12-этажки 104-й серии, согласившейся на утепление внешних стен, правление Bāka-2 потратило больше двух лет. Все собрания терпели фиаско. А потом представители дома сами взяли да и собрали необходимые подписи и принесли нормально подготовленный протокол. А как только был отремонтирован первый дом, жители соседних двух тоже захотели обновить внешний вид своих 12-этажек.
Не так страшен черт
- Это дорогое удовольствие? — поинтересовался "м2" у Сергея Сидорко.
- Утепление первого дома обошлось нам в 75 тысяч латов, а расходы на третий дом, в результате удорожания строительных работ, достигли уже 105 тысяч латов. Начинать надо было чуть раньше — пару-тройку лет назад, тогда ремонт обошелся бы значительно дешевле. Если же говорить о полном комплексе мероприятий по реновации 12-этажки, то замена системы тепло- и водоснабжения, канализации, ремонт фойе и крыши, обшивка утеплителем и покраска по нынешним ценам обойдутся примерно в 200 тысяч латов. В пересчете на жилую площадь квартир — это 50-55 латов за кв. м. То есть для двухкомнатной квартиры затраты составят 1 500 латов. Покупка квартиры в новом проекте обойдется тоже в 1 200-1500 латов, правда, всего лишь за один квадратный метр.
м2: — Насколько возросли при этом расходы жильцов?
- Если раньше они платили 25 сантимов за кв. м, то сейчас — до 53 сантимов. Но при этом люди живут в доме, который, по сравнению с домом, где ничего не делали, потребляет тепла как минимум на 30% меньше. Второй момент: этому дому в ближайшие 15-20 лет не нужно будет тратиться на ремонт внешних стен. Максимум, помыть их да подкрасить. Трубы нужно будет менять только лет через 30-35. В-третьих, внешняя обшивка обеспечивает консервацию строительных конструкций и значительно увеличивает нормативный срок службы дома. То есть жильцы, в принципе, получили стабильное жилье, которое мало в чем уступает многим сегодняшним новостройкам.