Прогнозы – дело неблагодарное! Тем не менее позволю себе предположить, что рынок недвижимости Латвии проходит свою низшую точку на нынешнем историческом этапе. И если не случится каких-то глобальных политических или экономических потрясений, то 2024 год для латвийской недвижимости будет лучше года предыдущего. Правда, и существенного прироста цен или числа продаж также не жду, но позитивные нотки в настроениях игроков рынка должны проявиться.
Как гласит легенда, живший три тысячи лет назад иудейский царь Соломон как-то обратился к философу с просьбой помочь справиться с недовольством, то и дело охватывавшим его. В ответ услышал рассказ об уникальном кольце с лаконичной надписью: "Всё проходит". Царь пожелал им обладать. А получив, начал носить, обращаясь к надписи в моменты зарождения внутреннего недовольства. Так и успокаивался. Как-то раз, не справившись с эмоциями, Соломон в гневе сорвал кольцо с пальца, собираясь закинуть его куда подальше. Однако присмотревшись к внутренней стороне, обнаружил ещё одну надпись: "И это пройдёт". Глубина замысла творца кольца впечатлила его, и он вновь восстановил душевное равновесие.
К чему эта притча? К тому, что не стоит пребывать в печали: негативные моменты не вечны. И даже на затянутом тучами небосводе пренепременно происходит просветление, а затем выглядывает солнце. То, что рынок недвижимости носит эмоциональный характер, – аксиома. Происходящее на нём зависит от настроения многих игроков: покупателей, продавцов, застройщиков, банкиров, оценщиков, страховщиков... Всего общества в целом. И нужно признать, что в последние годы, начиная с марта 2020-го, игроки рынка недвижимости Латвии довольно много времени пребывали в стрессовых ситуациях. Началось всё с пандемии коронавируса с её локдаунами и прививками. Внедрённые властями ограничения нашей повседневной жизни в 2020 году обернулись ужиманием рынка недвижимости, а в 2021-м его неожиданным, вопреки вызванной ковидом ситуации, ростом.
Надежды на то, что худшее позади, разрушило случившееся 24 февраля 2022 года нападение России на Украину. Это качнуло и наш маятник жизни в негативную сторону, рынок опять вошёл в стресс. То событие обернулось ростом себестоимости нового строительства, подорожало новое жильё, существенно взлетела стоимость энергоресурсов, а во всём Европейском союзе началась неконтролируемая инфляция. С последней начали усиленно бороться. Следствием этой борьбы стал рекордно быстрый подъём Центробанком Европы кредитных ставок Euribor, не только болезненно ударивший по карманам плательщиков ипотеки, но и отсекший от займов часть потенциальных покупателей недвижимости. Это привело к снижению внутреннего спроса.
Пострадал и спрос внешний: геополитические моменты оставили не у дел российских и белорусских покупателей, ранее игравших заметную роль в жилых сегментах центра Риги и Юрмалы. Параллельно увеличилось предложение серийного фонда столицы и других мест Латвии как за счёт тех объектов, что частные лица держали про запас, так и тех, чьими владельцами являлись российские граждане с постоянными и временными видами на жительство. Не сумев продлить (или не став этого делать) свои виды на жительство, они начали расставаться со своей латвийской недвижимостью. Вот так при ужимающемся спросе мы и получили рост предложения, что и сработало против стабильности цен в сторону их снижения в некоторых сегментах.
Вышеизложенное яркое описание картины последних лет – не попытка сгустить краски. Это желание обрисовать те реальные и довольно некомфортные условия, в которых с начала 2020 года пришлось функционировать латвийскому рынку недвижимости. Его участники не могли закрывать на это глаза, не могли не реагировать на изменение ситуации и настроений. Поэтому общий сценарий коррекции рынка недвижимости Латвии был единственно вероятным. Так и случилось. Благо нам удалось избежать худшего сценария! Рынок недвижимости Латвии остался дееспособным, он не присел на пятую точку, как это произошло по итогам схлопывания ценового пузыря в 2008-2009 годах!
И мне снова, теперь в начале 2024 года, хочется верить, что худшее позади. Мы входим в период ослабления негативного давления на рынок недвижимости Латвии. Прежде всего благодаря обузданию инфляции и изменению динамики в отношении кредитных ставок. Никто, разумеется, не рискнёт прогнозировать со 100-процентным результатом дальнейшие шаги Европейского центробанка (ЕЦБ), но логика подсказывает: практика подъёма ключевых ставок себя исчерпала. Тем более что и главная цель этого – борьба с общеевропейской инфляцией и её возврат к рамкам Маастрихтских соглашений (то есть до 3% в год) – достигнута. А раз так, то на фоне событий последних лет евробюрократы и политики не могут не принимать в расчёт того, что эта самая борьба с инфляцией болезненно отразилась на экономиках большинства стран Европейского союза. Многие из них вошли в рецессию, а в отдельных случаях получили отрицательные показатели изменения ВВП.
Потому самый вероятный вариант развития событий на будущее – нас ждёт умеренное снижение кредитных ставок. Что, по большому счету, и происходит, хотя ЕЦБ ещё не снижал своей базовой ставки, а лишь несколько раз оставлял её неизменной. Этого оказалось достаточно, чтобы финансовый рынок стал реагировать. Подтверждение тому – динамика годовой ставки Euribor. Если осенью 2023 года она достигла пиковой на данном историческом этапе отметки в 4,228%, то в январе мы наблюдали минимум в 3,513%. Без каких-то краткосрочных отклонений ставки вверх на этом пути не обойтись, но сама тенденция налицо.
Это понимают и покупатели. В общении с продавцами и застройщиками слышу, а также вижу в реальности, что в сегментах эконом- и бизнес-жилья начинает работать отложенный спрос. Те потенциальные покупатели, кто с лета-осени 2022 года перестал принимать решения о сделках из-за неясности с тем, каких высот может достичь Euribor, после осеннего пика 2023 года стали более активными. Начали проявляться и цепочки сделок: людям удаётся продать свою недвижимость, тем самым обеспечив солидную сумму для первого взноса, а недостающее для новых покупок берут в кредит.
О нулевых ставках Euribor больше никто не помышляет, а на то, что по прошествии полутора-двух лет его показатель может стабилизироваться на годовом уровне в 2-2,5%, смотрят спокойно. Для латвийского рынка недвижимости, на котором почти половина сделок (в Риге свыше 60%) происходит с привлечением банковского финансирования, это сильный аргумент. Многолетние наблюдения демонстрируют следующую взаимосвязь: банковское финансирование малодоступно или дорого – цены на недвижимость идут вниз, для покупателей большее значение приобретает общая стоимость объекта, а не стоимость квадратного метра. Если ставки снижаются и население активнее берет займы, то начинается спокойный или быстрый подъём цен.
Своё мнение о том, что рынок латвийской недвижимости в 2024 году сменит вектор с негативного на стабильный с небольшим ростом, базирую и на анализе происходившего в 2007-2009 годах, имевшего более драматическую картину и иную природу возникновения. Помню, как в марте 2009 года, когда уставшему от схлопывания пузыря цен рынку Латвии хотелось получить ответ на вопрос, как долго ещё будет продолжаться снижение, у меня случилось интервью с Питером Моррисом, тогдашним руководителем латвийского, эстонского, польского и литовского подразделений компании Ober Haus Real Estate Advisors. Он рассуждал о том, что для устойчивости латвийского рынка недвижимости необходимо, чтобы "благосостояние распространялось на страну в целом, а не на отдельных людей, чтобы был развит производственный сектор". Говорил, что Латвии нужно быть конкурентоспособной, изыскивать возможность снизить налоги, а правительству следует делать больше встречных шагов по отношению к бизнесу. То есть всё то, под чем предприниматели готовы подписаться и сейчас.
Но самым занимательным стало рассуждение о теории цикличности развития рынка недвижимости. О том, что инвесторы не покупают недвижимость на пике цен, ни в начале их спада, ни в низшей точке. Вкладываться они начинают тогда, когда цены делают первые шаги вверх. Низкая цена сама по себе ещё ничего не значит, она должна меняться в правильном направлении... Как только это происходит, совершается одна крупная сделка, вторая, затем следуют третья, четвёртая и пятая. Что, вполне вероятно, мы и сможем увидеть в 2024 году. Видимо, не случайно на самых популярных интернет-площадках с предложениями о недвижимости в последние месяцы стал прослеживаться рост объявлений в разделе "куплю".
У Чикагского университета есть исследование реакции рынка недвижимости разных стран на банковские кризисы последнего столетия. И как 15 лет назад рассказал всё тот же Питер Моррис, их сравнение позволило сделать вывод о схожести в тенденциях относительно периодов спада и подъёма. Оказалось, что период турбулентности на рынках недвижимости обычно не продолжается более двух лет, а затем до своей высшей точки восстановления рынок движется примерно четыре года. У нас, слава богу, нет никакого банковского кризиса, но рост кредитных ставок негативно повлиял на процесс покупки. Сейчас ситуация со ставками меняется в лучшую сторону, да и к завершению двухлетней истории нынешней турбулентности мы также близки. Поэтому будем надеяться, что впереди нас ждёт стабилизация большинства сегментов рынка недвижимости Латвии, а затем их спокойное, именно спокойное развитие на протяжении нескольких лет. Взлёта ждать не приходится, так как для этого нет каких-то видимых оснований.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
