После почти двухлетнего спада доступность жилья в Риге немного восстановилась. Это произошло благодаря тому, что прирост зарплаты нетто в четвертом квартале оставался быстрым и компенсировал небольшое повышение процентных ставок и цен на жилье, говорится в свежем "Индексе доступности жилья" от Swedbank.
В Вильнюсе и Таллине, если исключить влияние одноразовых факторов, доступность жилья также улучшилась. Однако в целом для среднего домохозяйства в столицах соседних стран квартира с помощью кредита продолжала оставаться недостижимой.
Общую доступность жилья в Риге по-прежнему обеспечивали сравнительно дешевые серийные квартиры, в то время как жилье, построенное или реновированное после 2000 года, среднее рижское домохозяйство в конце прошлого года не могло позволить себе приобрести. Продолжение роста зарплат и снижение кредитных ставок в этом году улучшат доступность жилья и в Риге, и в соседних странах.
В конце прошлого года жилье в столицах стран Балтии стало немного более доступным. Однако индекс доступности жилья (ИДЖ) и в Таллине, и в Вильнюсе оставался на отметке ниже 100 пунктов – соответственно 88,7 и 89,3 пункта. В Риге величина индекса возросла, достигнув отметки в 147,6 пункта.
Подобная величина означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1.5 среднемесячной зарплаты нетто в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м², доходы были на 47,6% выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направлять не более 30% семейных доходов.
Рыночная активность в четвертом квартале немного сократилась почти во всех сегментах в сравнении с третьим кварталом. В свою очередь, в сравнении с соответствующим кварталом 2022 года количество сделок выросло только в сегменте советских серийных проектов. Количество случаев резервирования на первичном рынке все еще оставалось низким.
Девелоперы недвижимости ожидают начала восстановления рыночной активности тогда, когда потенциальные покупатели увидят стабильное уменьшение ставок EURIBOR. Однако надо иметь в виду, что в 2023 году почти 60% сделок на вторичном рынке (и более пятой части на первичном рынке) в Риге и ее окрестностях состоялись без помощи ипотечного кредита. Это означает, что помимо высоких процентных ставок у слабой рыночной активности были и другие причины, например, геополитический фон и вялое развитие латвийской экономики. Рыночную активность тормозит и новая поддержка получателей ипотечного кредита, которая в силе с января нынешнего года. Домохозяйства с имеющимся ипотечным кредитом, которые поддержку получают, скорее всего, не будут спешить с приобретением нового жилья, поскольку новые кредиты на поддержку квалифицироваться не будут.
Средневзвешенная цена за квартиру в Риге в прошлом году в целом и в последнем квартале года была ниже уровня 2022 года. Уменьшение средней цены предопределил и спад цен на серийные квартиры. В сравнении с третьим кварталом 2023 года в конце года наблюдался прирост цен во всех сегментах. Цены квартир на первичном рынке оставались высокими, однако темпы прироста притормозили. Финансовая ситуация девелоперов недвижимости в основном остается стабильной, в свою очередь, строительные расходы, хотя и медленнее, чем раньше, продолжают расти. Соответственно существенного спада цен на вновь отстроенные квартиры не ожидается.
Шестимесячная ставка EURIBOR достигла своей вершины в четвертом квартале и в этом году будет уменьшаться. Новейшие прогнозы Swedbank свидетельствуют, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) начнет уменьшать базовые процентные ставки в июне этого года. Вместе с этим более стремительное улучшение индекса доступности жилья мы увидим во второй половине года.
Если смотреть в более длительной перспективе, нижняя точка доступности жилья, скорее всего, уже пройдена, а предыдущих уровней – 2021 года – ИДЖ так скоро не достигнет.
Главным фактором, который продолжит поддерживать доступность жилья, станет прирост зарплат нетто, который продолжится в сравнительно резвом темпе, однако несколько медленнее, чем в прошлом году. "Мы не ожидаем существенного спада цен на жилье, если только не увидим намного более серьезного ухудшения на рынке труда, чем прогнозируется сейчас, – таким образом, фактор цен на квартиры вряд ли улучшит доступность жилья. Наконец, Swedbank прогнозирует, что базовые процентные ставки ЕЦБ в 2025 году будут уменьшены до 1,75%, за чем последуют и ставки EURIBOR. Это означает, что сниженная цена денег улучшит доступность жилья. Однако хотя процентные ставки сократятся и в следующем году будут уже заметно ниже, чем сейчас, они не будут отрицательными или близкими к нулю", - говорится в отчете Swedbank.