А потом они принимались меня уговаривать "вложиться в недвижку". То есть заложить свою квартиру, купить две другие, потом… Ну, вы знаете, что потом. Пять лет подряд я им спор проигрывал. А год назад я его выиграл, окончательно и бесповоротно, так сказать, нокаутом. На сегодняшний момент первый мой приятель выполз из "недвижимого бизнеса" без гроша в кармане, но что хорошо — без долгов. Радуется страшно. У второго дела паршивые: на нем висит кредит почти в полмиллиона евро, и все его жилье (а также жилье его родителей и детей) заложено в банках.
Дважды два было четыре
Кто-то из великих сказал замечательную фразу: "Нет науки экономика, есть наука арифметика". Он не совсем прав. Наука экономика есть, но наукой она может считаться только до тех пор, пока не начинает противоречить арифметике. Как только экономика вступает в спор с утверждением, что дважды два — четыре, она становится "игрой в наперстки".
Вернемся в славный предъевропейский 2003 год. Статистика, собранная риелторами от Latio, говорит, что цена типового (советского) квадратного метра на вторичном рынке в том году колыхалась где-то между 400 и 450 евро. Откуда взялась эта цена? А все очень просто. Себестоимость строительства нового типового жилья в то время была примерно 600 евро за квадрат. Добавим сюда интерес инвесторов и риелторов (нормальный, а не спекулятивный) и получим примерно 800 евро за квадрат.
Делим цену типовой новостройки примерно надвое и получаем реальную цену панельной советской многоэтажки. Также цена средне подержанного автомобиля примерно вдвое ниже цены нового. И такой цена "вторички" должна была оставаться на веки вечные, корректируясь вверх на процент инфляции (тоже скромный, а не спекулятивный, 2-3% в год). И на процент амортизации жилья, соответственно — вниз.
А с чего бы ей расти? Население Латвии уменьшается, жилищный вопрос не стоит. И вообще вряд ли когда-нибудь встанет. Резкого скачка благосостояния латвийцев тоже не предвидится. Нефти-газа-алмазов у нас не водится, а стать мировым финансовым центром или новой Силиконовой долиной Латвии совершенно не грозит.
Соответственно, и цена земли под строениями не должна оказывать заметного давления на цену жилья. Ну не Гонконг мы, и не центр Токио. Пустой земли у нас — завались, вся бурьяном поросла. В той же Польше плотность населения в шесть раз выше, чем у нас, а ничего, умещаются.
Дважды два стало семь
А ведь многие и правда верили, что цены на советское жилье будут подниматься бесконечно.
Но грянул май 2004 года — Евросоюз! Сейчас разные экономисты и банковские аналитики вздыхают, что "прохлопали перегрев экономики". И все почему-то утверждают, что этот "перегрев" начался в 2006 году. Это неправда. Перегрев начался уже в конце 2004-го, когда цена метра на вторичном рынке зашкалила за 700 евро, превысив себестоимость нового строительства. Вот тут-то и прозвучал первый "звонок", что с латвийской экономикой сильно не в порядке, что дважды два у нее стало — семь.
Рост недвижки с 400 до 700 евро за год — это трагедия для всей остальной экономики. Доход в 75% годовых на спекуляциях убивает все остальные виды бизнеса. Особенно производственного бизнеса, не связанного со строительством. Кто будет инвестировать в реальное производство с его жалкой рентабельностью в 10-15%?
Мой приятель (который — второй) в конце 2004-го пришел в банк за кредитом. Хотел купить какие-то станки для своего цеха. Кредитный менеджер месяц с постной рожей листал его бизнес-план, а потом задал ключевой вопрос: "А может, в качестве обеспечения кредита квартирку свою заложите?". "Ладно, — вздохнул приятель, — заложу". Менеджер расплылся в улыбке: "Ну, так с этого и надо было начинать!".
А заложивши свою квартиру, мой приятель смекнул: зачем ему станки, не лучше ли прикупить еще квартирок? На этом его производственный бизнес закончился.
Дважды два стало десять
Весь 2005 год цена советского панельного квадратного метра летела вверх со свистом. К концу года она пробила планку 1000 евро за квадратный метр. От такого счастья крышу снесло всем, особенно строителям. Их "горячие пирожки" буквально выхватывали из печки по 1500-1700 евро за квадрат. Типовой дом на "тяп-ляп" строился 9-12 месяцев, а в результате — 100% прибыли!
Этой прибылью строители щедро делились со своим окружением. Взятки за проталкивание новых проектов в Рижской думе стали шестизначными. На рынке труда рабочий-строитель стал фигурой мегауровня. Молодой пацан с лопатой уже меньше, чем за 500 латов, задницу от стула не отрывал. А сантехник дядя Вася заряжал себе четырехзначные вознаграждения. При том, что квалификация и производительность этого "васи" как была доисторической, так и осталась.
На этот год как раз приходятся мои самые горячие споры с приятелями-спекулянтами. "Ну что, съел, — издевались приятели, — а мы тебе говорили, что недвижимость будет только дорожать! Это же — НЕДВИЖИМОСТЬ!" Мои робкие аргументы, что не может советский метр в Риге стоить, как новое жилье в Берлине, тонули в их хохоте.
Им вторили и наши "экономисты", и наши "банковские аналитики". Потирая руки, они называли Латвию "балтийским тигром". Ни один из них "перегрева экономики" еще не наблюдал. Толстый Калвитис цвел улыбкой и сладко пел про "жирные годы".
Дважды два стало двадцать
(нажмите на картинку, чтобы открыть ее целиком в новом окне)
Конец 2006 года, типовой квадратный метр на вторичном рынке — 1600 евро. Строители продают типовую квадратуру уже за 2500-2800 евро. Здравый смысл в нашей стране уже и не ночует. Третий мой приятель — риелтор (он торгует недвижимостью в Испании) сделал мне предложение: а продавай ты, Юрка, свою 75-метровку в Пурвциемсе, я тебе на эти деньги домик организую в коттеджном поселке под Валенсией, в пяти километрах от моря.
И он не шутил. В том году дома под Валенсией в пяти километрах от моря действительно стоили около 1000 евро за квадрат (вместе с землей). Зато в марте 2007-го средний типовой квадрат "хрущевки" в Риге дошел до 1700 евро, а в Пурвциемсе — до 2000 евро…
Разве это не бред? Никита Сергеевич Хрущев перевернулся бы в гробу, узнав, сколько через 50 лет будут стоить в Свободной Европе его панельные бараки. Те самые бараки, срок жизни которых хрущевские архитекторы определили в 35 лет.
И вот только тут зазвучали разные "аналитические" голоса, что, мол, да… перегревается латвийская экономика, ой перегревается. И выражение радости поблекло на обширном лице нашего премьера, и впервые было сказано что-то там про борьбу с "инфла-ацией"…
И снова — четыре!
А в мае 2007 года все рухнуло. Статистики Latio нарисовали довольно плавную кривую падения с мая 2007-го по январь 2009 года. По их статистике выходит, что цена типового метра медленно снижалась с 1700 до 500 евро в течение полутора лет. Это не совсем так, поскольку уже в первые месяцы количество сделок на рынке упало в разы. И сейчас на рынке недвижимости количество сделок минимально. И по 500 евро средние панельные квартиры сейчас не уходят. На самом деле падение было гораздо более резким. И ниже — примерно до 400 евро.
А теперь возьмем калькулятор и еще раз проверим, сколько будет дважды два. В 1994 году свою 75-метровку в Пурчике я покупал за 14 тыс. долларов. С тех пор покупательная способность американской валюты, по разным оценкам, упала в 2-2,5 раза (инфляция и прочие процессы). Умножим мои 14 тысяч на 2,25, добавим к ним тысяч 10 долларов за хороший ремонт (квартиру я покупал убитую в хлам) и получим 42 тысячи долларов, или 30 тысяч евро.
В моем подъезде сейчас появились объявления "куплю квартиру в вашем доме". Я для интереса позвонил по паре телефонов. И оба маклера, будто сговорившись, предложили мне одинаковую цену — 29 тыс. евро. То есть по 400 евро за квадратный метр. Дважды два снова равно четыре! Что и требовалось доказать. Нет науки экономика, есть наука — арифметика. Все остальное — от лукавого.
Пенистые денежные потоки
А теперь сядем и подумаем, как такое могло в принципе произойти? Кто виноват в этом всеобщем помешательстве? В чью безумную голову пришла идея оценивать советские панельные ящики в четыре раза дороже себестоимости НОВОГО строительства?
Две недели назад наш премьер Валдис Домбровскис принимал у себя делегацию банкиров. Обсуждались возможные изменения в Законе об ипотечном кредитовании. И вот на этой встрече председатель правления Latvijas Krājbanka Ивар Приедитис исчерпывающе ответил на вопрос, почему же у нас все так глупо получилось.
Он сказал буквально следующее: "Нужно понять, что клиенту дается кредит под ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК, а залог является ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ОБЕСПЕЧЕНИЕМ". Вот они, главные слова! Дорогие мои заемщики, особенно те, которые в 2005-2007 годах брали кредиты в банках и покупали панельные "трешки" за 150 тысяч евро! Если вы тогда думали, что приобретаете НЕДВИЖИМОСТЬ ценою в 150 тысяч, то вы глубоко ошибались.
Ваша паршивая панельная "трешка" и в спокойном 2003-м, и в "жирном" 2006-м, и в кризисном 2009-м как стоила, так и стоит те же самые 30 тысяч. Для банков дважды два всегда было равно четыре. А вот дополнительные 120 тысяч вам банки в 2006-м наворачивали под ваши сказочные "денежные потоки". Что, денежные потоки иссякли? Ай-ай-ай! Но это — не проблемы банков. Вы же расписывались за 150? Вот 150 и придется вернуть. С процентами, само собой.
А виноваты ли банки?
Тут на днях неожиданно возникший из небытия премьер-министр "жирных лет" Айгар Калвитис попенял банкам, что они увлеклись кредитованием и недооценили риски. Найти крайнего в латвийских бедах сейчас очень нужно. Но стоит ли его искать среди банков?
Давайте поразмыслим. Банки — это бизнес. А бизнес играет по правилам, установленным для него Законом. Что законом разрешено — то делать можно. И более того — делать нужно, иначе твой бизнес разорится. Если закон разрешает класть в колбасу крахмал, воду и столярный клей, то надо класть. А безумец, кладущий в колбасу настоящее мясо, разорится. Если закон разрешает уводить прибыль в офшоры, надо уводить. А безумец, платящий все налоги, разорится.
Если латвийские законы разрешали банкам вписывать в кредитные договоры и пожизненную личную ответственность заемщика, и пожизненную ответственность всех совершеннолетних членов семьи, и третейские суды, назначаемые самими банками для разрешения споров, то банки их вписывали. Вот и получилось, что сама недвижимость в нашей стране стала для банков лишь "дополнительным обеспечением". А кредиты давались под пожизненную кабалу заемщика и членов его семьи. Все по закону!
А кто виноват?
А еще Айгар Калвитис высказался так: "Каждому занимающемуся народным хозяйством человеку понятно, что кризис в Латвии вызван внешними обстоятельствами. Если бы не это, мы бы продолжали развиваться, и нам бы ничего не угрожало". Следует понимать нашего Калвитиса, что если бы не "внешние обстоятельства", то сегодня квадратный метр панельной многоэтажки стоил бы 4000 евро, в следующем году — 8000. И так до бесконечности? И в этом случае "нам ничего бы не угрожало"? Ну что ж…
А еще на вопрос о личной ответственности, как премьер-министра, Калвитис сказал так: "У каждого своя ответственность. Люди могли подумать об ответственности за взятые многотысячные кредиты, люди могли рассчитать свои возможности оплатить долги и рассчитаться за приобретаемое жилье. Мне вот не пришла идея что-то покупать в это время!"
Какой молодец! Нет, вы только подумайте, народ этого г…, простите, государственного мужа выбрал для того, чтобы он им (народом) управлял, осуществлял законодательную и исполнительную власть. Он четыре года вдохновенно тащил свой народ в пропасть, сладко воркуя про "жирные годы", а САМ ТУДА НЕ ПРЫГНУЛ. И сейчас он этим еще и хвастается… Дескать, посмотрите, в отличие от своего народа я — хитрый и расчетливый. Он не боится, что его однажды за это убьют?
А ведь все было так просто…
А сейчас я изложу главный аргумент, которым пугал своих приятелей-спекулянтов. Я им говорил следующее: а вдруг сегодня вечером мой сеймовский корреспондент придет и скажет, что законодатели решили подкорректировать Закон об ипотечном кредитовании, чтобы слегка защитить заемщика. Ну, скажем, ограничить до разумного "личную ответственность"… Или определить, что заемщик отвечает перед кредитором только объектом залога…
Так вот завтра утром эта новость будет на первой странице "Бизнес&Балтии". Самыми крупными буквами поставлю! И завтра же утром цена квадратного метра в панельной многоэтажке свалится на те самые "арифметические" 400 евро. А кредиты банки станут выдавать не более чем на 70% от этих 400 евро… Ведь это же очевидно, как дважды два — четыре. Страна катится в пропасть, и такие поправки — самый простой и эффективный способ ее остановить. Куда вы тогда денете свои квартиры, купленные по 1000-1500 за метр?
Мои друзья-спекулянты хватались за сердце и с неподдельным ужасом выдыхали: "Ну нет, этого они никогда не сделают". Мои друзья были правы. Наши законодатели этого не сделали. За них это сделала наука арифметика, которая утверждает, что ни одна "пирамида" не может расти вечно.
Калвитис, где ты был?
В 2006-м, самом жирном году я попытался взять в лизинг недорогой автомобиль. Тогда латвийские дилеры буквально за уши тянули к себе клиентов. Лизинг "без первого взноса", "минимальный процент", "страховка в подарок", "оформление в течение суток", сами помните, как это было.
Но когда я объявил автомобильному менеджеру, что хочу взять машину на ООО (общество с ограниченной ответственностью), менеджер грустно сообщил, что в этом случае условия будут другими: первый взнос — 30%, и никаких бонусов. Что все лучшие условия и бонусы — для "физических лиц". Почему? А потому, что у ООО — ОГРАНИЧЕННАЯ ответственность. Для ООО объектом залога является тот самый заложенный автомобиль. Он — ОСНОВНОЕ обеспечение.
Для физических же лиц ответственность — НЕОГРАНИЧЕННАЯ. Там автомобиль — только дополнительное обеспечение. Ну вот — еще одно подтверждение, что весь перегрев экономики и весь надутый пузырь с недвижимостью можно было сдуть и охладить в любой момент. И банки к этому были готовы всегда. У них всегда в столе лежали оба варианта кредитных договоров.
И ведь это так просто было сделать. Достаточно только принять совсем небольшие поправки к Закону о кредитовании. Совсем небольшие… И не было бы сейчас у нашей страны 30-миллиардного долга. Это нужно было сделать еще в конце 2004 года, когда латвийская экономика вошла в противоречие с арифметикой. Калвитис, где ты был?
Возьмите китайский калькулятор
Сейчас время от времени на публику выскакивает кто-нибудь из риелторов и объявляет, что пришло "время покупать", что падение цен, наконец, закончилось. Все опять пошло вверх, надо спешить… Друзья, возьмите китайский калькулятор за 1 доллар, поделите 800 евро (нормальная для нашей страны цена свежепостроенного типового жилья) пополам и больше, чем 400 евро за квадратный метр в панельных многоэтажках не предлагайте.
И главное, не спешите. Банки еще не начали сбрасывать зависшие у них переоцененные "квадратные километры" типовой недвижимости. Они еще тянут время, ждут, пока Латвия сожрет те самые 7,5 миллиарда международной помощи. Вот когда помощь закончится, цену латвийских "хрущевок" (400 евро) можно будет смело разделить на два еще раз.
Есть такая наука — арифметика. Есть!