Старший по дому: кто, где, зачем?  (145)

Старший по дому — это обычный человек с практической жилкой, которому жильцы (собственники своих квартир) доверили представлять интересы их дома в различных хозяйственных вопросах.

Закон не оговаривает, чтобы старший по дому обязательно проживал в этом самом доме или являлся собственником квартиры в нем. Так что теоретически, при желании, собственники могут выбрать старшим арендатора одной из квартир. Или даже позвать человека со стороны. Но в реальности пока таких случаев не было. Ведь чтобы хозяйским оком глядеть на здание и понимать его проблемы, в нем, конечно, нужно жить постоянно.

Обратиться в Центр обслуживания клиентов — там дадут первичную информацию. И направят в учебную часть при отделе кадров административного управления Rīgas namu pārvaldnieks. Эта структура как раз и занимается старшими дома — каждого из них там знают буквально в лицо и постоянно с ними контактируют. Сотрудники учебной части помогут организовать собрание в доме, дадут образцы протоколов. Они же готовы в любой момент явиться по приглашению жильцов на собрание, чтобы помочь его провести.

К слову, все необходимые образцы протоколов есть и на сайте домоуправления http://www.rnparvaldnieks.lv. Однако в большинстве случаев люди предпочитают пообщаться вживую, получить более подробные консультации. Сотрудники учебной части никогда в этом не отказывают.

Но бывает, что даже активному, полному желания работать, кандидату попасть в старшие не удается. Либо жильцы слишком инертны. Либо многие собственники квартир отсутствуют по объективным причинам (уехали на заработки) — и не создать кворума. Ведь чтобы избрать старшего, нужно согласие не менее двух третей собственников квартир. К сожалению, мало кто из собственников перед длительным отъездом догадывается оставить доверенность, чтобы передать свое право голоса родственнику или (что логичней всего) арендатору. А ведь это действие не требует времени: такая доверенность составляется вручную и не требует заверения нотариуса.

Тем не менее, активный человек может быть полезным своему дому даже при отсутствии официальных полномочий. Было бы желание! Взять, например, дом по адресу ул.Парадес, 2, к.2. Там в неприватизированной квартире проживает очень активная пенсионерка, которая, не будучи старшей по дому, сделала для своего дома больше, чем иные официально уполномоченные. Ее знают все городские службы. Она, например, добилась того, чтобы Рижский свободный порт потратился и создал звукопоглощающую стенку, отделившую дом на Парадес от рельсов, по которым в порт с шумом доставляются грузы. Благодаря этой патриотке своего дома, в здании приведены в порядок все парадные входы в подъезды.

Так что хотите быть активистом — будьте им. И все получится.

Получают ли старшие по дому зарплату?

Нет. Это общественная работа, которую они берут на себя добровольно.

Вот пример. Каждую осень, в октябре, жильцы получают от домоуправления смету, где перечисляется список ремонтных работ на будущий год и их стоимость. И вот тогда роль старшего очень важна — в течение 30 дней он собирает жильцов, чтобы высказали свое мнение по поводу сметы и внесли корректировки. Например, ремонт лестниц — пока отложить, и все накопления направить на протекающую крышу.

А опытные старшие по дому, работающие не первый год, могут даже сделать так, что предмета для дискуссий не будет. Для этого они заранее сообщают домоуправлению пожелания жильцов — какие ремонтные работы начинать, а с какими пока повременить. И тогда смета уже учитывает требования собственников дома.

В доме, где есть старший, отпадает нужда собираться всем коллективом по поводу каждой хозяйственной мелочи. Допустим, надо заменить дверь в подвал. Надо ли дергать жильцов, организовывать собрание, голосовать за замену, оформлять протокол? И так понятно: дверь в подвал должна быть надежной, чтобы туда не могли проникнуть посторонние. Поэтому логично предоставить старшему по дому право — проблемы небольших ремонтов решать самому. Чтобы он мог и организовывать их, и принимать, подписывая акты приемки. В некоторых домах идут еще дальше и доверяют своим старшим оплачивать определенные расходы из накоплений дома. При этом оговаривается "потолок" доступной суммы: например, если в доме имеется 6-13 квартир — до 3 тысяч евро, а многоквартирном доме, где квартир несколько сотен, — до 7 тысяч евро.

Стоит отметить, что домов, где жильцы так доверяют своим старшим, в Риге — сотни (имеются в виду здания, которые обслуживает Rigas namu parvaldnieks). Нередко собственники наделяют старших дома и другими полномочиями. Например, им доверяют выбор подрядчика ремонтных работ, самостоятельное согласование с Rigas siltums температурного режима в теплоузле и многое другое. Главное, чтобы каждое делегированное право было детально оговорено в протоколе собрания или в анкетах, заполненных собственниками дома.

Муниципальное домоуправление RNP заинтересовано в появлении в каждом доме старшего

Одно дело — довести какую-то информацию до 170 тысяч собственников квартир. И другое дело — до 4300 старших по дому (их было бы именно столько, если бы в каждом доме, обслуживаемом RNP, был старший).

Точно так же намного удобней, когда информация идет в обратную сторону: от старших к домоуправлению. Допустим, хулиганы проникли через оставленную открытой дверь и переломали все почтовые ящики. Будет ли эффективно, если об этой проблеме тридцать раз доложат одними и теми же словами обитатели трех десятков квартир, наглухо перекрыв домоуправлению на полдня телефонную линию? А вот если в доме старший, то жильцы друг друга не дублируют и точно знают, что проблема решится в автоматическом порядке.

Старший по дому — это бдительное коллективное око собственников квартир. Если где-то что-то сломалось, если в какой-то из квартир объявились асоциальные элементы и портят имущество здания, если бомжи проникли на чердак, если вода залила подвал, — в каждом случае вся эта разнородная информация стекается в одни и те же руки. Участки домоуправления, в ведении которых до нескольких сотен домов, просто не в состоянии досконально знать текущую ситуацию в каждом здании. Поэтому RNP важно иметь людей, которые постоянно держат руку на пульсе своего дома.

Проблемы дома решаются быстрей, если есть старший

Допустим, в домоуправление обращается один жилец или группа жильцов одного дома. Намерения у них — самые благие: начать копить на грядущее утепление здания. Или — заменить все лампочки в подъездах на энергоэффективное освещение. Однако домоуправление не может удовлетворить эти просьбы, пока не разберется, а что думают по этому поводу другие собственники дома. Ведь даже если хозяева сорока квартир в стоквартирном здании придумают, как с максимальным толком потратить домовые накопления, домоуправление не может взяться выполнять этот замечательный план. Надо, чтобы такое решение приняли 51 % + 1 голос всех собственников. И не просто приняли, а правильно его оформили в виде протокола.

Иное дело, когда в домоуправление обращается старший по дому. Это значит, что коллективное решение, устраивающее всех в доме, уже принято. Или — что старшему доверено принять такое решение от имени всего коллектива. Тогда домоуправлению не надо тратить время на выяснение мнения других жильцов — можно сразу выполнять заявленную просьбу.

В большинстве случаев — да. Когда выбирается старший по дому, уровень ответственности за дом становится выше. Жильцы таким образом приобретают человека, который будет постоянно их шевелить, напоминать, что еще стоит сделать по дому. И облик здания красноречиво свидетельствует: забота о нем ведется постоянно.

Отличный пример — дом по адресу ул.Саркандаугавас, 5. Там и старшая по дому очень активная, и сами жильцы ведут себя крайне сознательно. Хлопоты по поддержанию дома в хорошем состоянии идут постоянно: только отремонтируют что-то одно, сразу берутся за ремонт чего-то другого. Можно смело сказать: это не дом из разрозненных 65 квартир, а единый дружный коллектив, который даже праздники вместе во дворе отмечает.

Постоянные работы по благоустройству территории ведутся под руководством старшего по дому на ул.Кулдигас, 15. Хотя жильцам приходится очень нелегко: здание стоит на участках земли, которыми владеют несколько разных хозяев, так что одни согласования занимают львиную долю времени и сил.

Очень ответственно относится к своим обязанностям старшая дома на ул.Гиппократу, 17 в Межциемсе. Все у нее под контролем: как дворник убирает, в каком состоянии подвалы. Интересы жильцов дома она отстаивает уверенно и, если появляется проблема, без тени сомнений собирает в доме представителей домоуправления, любых других муниципальных служб, чтобы продемонстрировать им, например, утечку воды в подвале или ободранную котами теплоизоляцию на трубах. Зато и проблемы в этом доме решаются с рекордной быстротой.

В доме по адресу ул.Яунрозес, 9 к.3 старшего по дому выбрали нынешней весной. И сразу начались обновления: идет процесс оформления кредита от домоуправления, чтобы начать, наконец, давно назревшие ремонты крыши, фасада, провести замену дверей и пр.

А старший по дому с ул.Лидоню, 30 настолько поднаторел в своем деле, что предлагает домоуправлению новые методики расчета коммунальных услуг и ведет по этому поводу диалог с Rīgas Siltums.

И таких примеров можно привести множество.

Может ли быть несколько старших по дому?

Да, и такие случаи есть. Например, в Риге есть дом, где почти 400 квартир. Договориться такому огромному числу собственников очень трудно. Поэтому там выбрали старших в каждом подъезде, и они работают все вместе, контактируя с домоуправлением. Но таких многонаселенных домов в городе совсем немного. В целом же практика показывает, что оптимальное число старших на дом из 100 квартир — один-два человека. Причем, если их два, то один указывается в протоколе как уполномоченное лицо, а другой — как его заместитель. Это очень удобно на случай болезни или длительных отъездов старшего дома.

Однако даже если старший по дому не проходил обучения, ничего страшного. В отделе, который курирует старших по дому, и так ему все объяснят. Например, подскажут, с чего начать работу. Надо посмотреть дом, ознакомиться, в каком состоянии его коммуникации. Лучше всего — придти еще в участок домоуправления и посмотреть домовое дело. В нем хранятся акты различных обследований, дефектные акты, которые отражают все состояние дома. Полезно также сходить на прием к главному инженеру и инженеру по коммуникациям, которые расскажут о самых слабых местах здания.

Впрочем, старший по дому обычно и сам не понаслышке знаком со многими проблемами своего жилья. Вот, скажем, дом по адресу Гарозес, 17. По планировке это так называемая "малосемейка": огромный коридор на целый этаж, куда выходят все двери. И первое, что сделал старший по дому после избрания — заменил окна в обеих торцевых стенах. В доме сразу прекратились сквозняки, из-за которых в здании всегда было холодно.

Может ли старший дома превысить свои полномочия?

Нет, такой возможности у него нет. Сведения о полномочиях старших дома имеются у всех сотрудников домоуправления — они записаны в протоколах, которых хранятся в домовом деле (и в бумажном, и в электронном виде). Как только старший дома предпринимает какой-то официальный шаг, так ответственный за это действие сотрудник домоуправления обращается к протоколу о назначении старшего и проверяет весь список его полномочий.

Кроме того, юристы Rīgas namu pārvaldnieks подстраховывают старших, которым жильцы доверили самостоятельно выбрать подрядчика ремонтных работ. Перед заключением трехстороннего договора юристы RNP сначала проверят: что это за подрядчик, не липовая ли фирма, не задолжала ли по налогам, соответствует ли заявленной квалификации — в целом, идет проверка документов по десятку позиций. Ведь старший по дому может неверно оценить ситуацию не по злому умыслу, а просто в силу отсутствия опыта.