Разойтись с миром
Как выяснила &, аукционы по реализации отобранной у заемщиков недвижимости по сравнению с прошлым годом пользуются довольно низкой популярностью. Несмотря на привлекательные цены, сказывается дефицит свободных денег у населения.
Сами банки говорят, что они в первую очередь пытаются решить вопросы мирным путем и добиться, чтобы человек все-таки выполнил свои обязательства.
"Осознавая ситуацию, сложившуюся в некоторых домашних хозяйствах и на предприятиях, банк SEB активно работает над реструктуризацией кредитных обязательств, предлагая различные решения вплоть до капитализации процентов. Мы стараемся всеми силами не допустить разрыва договора с клиентом. Ведь судебное делопроизводство — болезненный и затратный процесс для обеих сторон. К тому же банк как финансовое учреждение не может заниматься продажей или обслуживанием объектов недвижимости", — рассказала пресс-секретарь SEB Banka Елена Головко.
Она рассказала, что более чем в половине случаев реструктуризация оказывается удачной, и клиент продолжает сотрудничать с банком на новых, приемлемых для себя условиях. Остальная часть должников либо требует очередной реструктуризации, либо выказывает полное безразличие. "В последнем случае мы вынуждены пойти путем, описанным в законе. То есть дело передается в суд, который решает, что делать. Если он принял решение о продаже недвижимости, ее реализуют через аукцион . Такое решение, в принципе, невыгодно ни банку, ни клиенту, так как оно означает дополнительные расходы как для кредитора (госпошлины, возмещение судебным исполнителям, переоценка и другие), так и для клиента (решением суда издержки банка могут быть прибавлены к сумме долга)", — говорит Елена Головко.
Как известно, в последнее время кредитные учреждения для управления "проблемной недвижимостью" создают отдельные компании. Так, под латвийским филиалом Nordea Bank Finland работает фирма Promano Lat, а Aizkraukles banka учредил AB.LV Transform Investments, которая работает на вторичном рынке недвижимости, в частности, приобретая квартиры с аукционов.
Наполовину дешевле
Те, кто хочет приобрести недвижимость должников с аукционов, могут получить информацию об их проведении в газете Latvijas Vēstnesis или на сайте Совета судебных исполнителей www.lzti.lv. Как рассказал председатель этой организации Гинтер Хмелевскис, перед приходом на аукцион потенциальный покупатель должен перечислить на депозит судебного исполнителя 10% от начальной стоимости лота. Победитель аукциона в течение месяца обязан оплатить покупку. Если кто-то "перебил" предложение участника торгов, и сделка не состоялась, то первый взнос возвращается обратно — обычно не позднее следующего дня. А вот если человек, назвавший самую высокую цену, не оплатил покупку, он теряет гарантийную сумму.
После полной оплаты подготавливаются документы и относятся в суд, который подтверждает результаты аукциона и принимает решение о перерегистрации на победителя права собственности, с которым тот идет в Земельную книгу и регистрирует недвижимость на свое имя.
Что касается цен, то, по словам г-на Хмелевскиса, обычно начальная цена составляет 50-70% от рыночной стоимости. Если недвижимость не купили, то проходят вторичные аукционы, на которых стоимость снижается на 25%. Бывают и третьи попытки — на них цена уже снижена на 40% относительно первоначальной. Он рассказал, что сейчас наиболее популярные объекты — это недорогие серийные двухкомнатные квартиры, стоимостью 14-17 тысяч латов.
Собеседник&отметил, что посмотреть квартиру перед покупкой можно далеко не всегда. Все зависит от того, как реагирует на процесс сам должник и готов ли сотрудничать. Несмотря на то, что теоретически он должен быть заинтересован, чтобы аукцион принес максимум денег, бывает и негативная реакция.
Проблема с жильцами
Г-н Хмелевскис говорит, что проблемы с жильцами возникают не более чем в 5% случаев: "Обычно когда человек покупает квартиру и становится собственником, он идет к тому, кто в ней проживает, и решает все вопросы — бывает, договариваются, что тот человек будет снимать". Для надежности новый хозяин недвижимости может попросить суд при закреплении за ним права собственности ввести его во владение. "Не знаю случая, чтобы суд отказал. Правда, сама процедура может затянуться", — признает он. Наибольшее проблемы, по его словам, доставляют отнюдь не те, кто от безысходности забаррикадировался, а персоны, имеющие хороших юристов, которые знают лазейки в законодательстве и получили установку максимально затянуть процедуру.
Личный опыт
Владелица компании по недвижимости Megapolis Светлана Белова за последние годы принимала участие в таких аукционах более 20 раз. "Такие квартиры, как кот в мешке. Как правило, аукцион не добровольный, а принудительный, и нет никакой возможности посмотреть имущество до покупки. Поэтому можно купить как квартиру с евроремонтом, так и в совершенно плачевном состоянии", — поделилась она своим опытом. Впрочем, на практике все оказывалось не так плохо: состояние купленных с аукциона квартир и домов оказывалось приличным, а с жильцами проблем не было, так как в подавляющем большинстве случаев квартиры уже были пустыми.
Что касается цен, то можно купить недвижимость намного ниже рыночной стоимости. Был в ее практике случай, когда трехкомнатную квартиру 103-й серии на Тейке удалось приобрести всего за 12 тысяч латов — фактически по цене 176 латов за метр. А кусок земли под застройку дома в Сигулде, рыночная стоимость которого свыше 30 тысяч латов, обошелся в 13 тысяч. "Я советую людям, у которых есть свободные наличные деньги и желание приобрести недвижимость для себя, участвовать в аукционах. Только перед этим надо тщательно оценить все риски", — подытожила она.
Какие подводные камни могут быть при покупке квартиры с аукциона?
Вице-президент юридического бюро Inlat Plus Александр Ленковский:
— Во-первых, сам результат аукциона после принятия решения суда об его утверждении может быть оспорен в течение 10 дней. Должник может подать жалобу как обоснованную, так и нет. И даже если суд ее отклонит, это решение также можно обжаловать. Таким образом деньги, уплаченные за квартиру, заморозятся на счете судебного исполнителя на неопределенный срок. Он, конечно, их получит обратно, но они будут изъяты из оборота на неизвестное время.
Во-вторых, могут быть проблемы с реально проживающим там человеком. В принципе, если аукцион утвержден судом, новый владелец имеет право его выселить. Однако в квартире может проживать психически неуравновешенный или асоциальный тип, который считает квартиру своей и что его выселили несправедливо. А это значит, что может быть физическое противодействие. Придется вызывать полицию, вскрывать двери. А он еще может потом вернуться. К такому повороту событий надо быть морально готовым.
В-третьих, могут быть проблемы с выпиской и выселение из квартиры родственников бывшего хозяина. Если бывший владелец и члены его семьи задекларированы в квартире уже во время Латвийской Республики, то их практически без проблем можно выписать, подав заявление в самоуправление. Но если там проживает лицо, не являющееся членом семьи должника (допустим, двоюродный брат) и у него есть прописка еще с советских времен, то он в ответ на запрос самоуправления об основании его проживания на этой жилплощади может предъявить это в качестве основания для своего проживания в квартире, и из-за этого могут возникнуть проблемы с его выселением. Сейчас идет несколько таких судебных процессов, один из которых длится уже четыре года.
В-четвертых, должник, чтобы затянуть процесс, может заключить договор найма, допустим, с каким то своим родственником. В Земельной книге такие договоры обычно не регистрируются и покупатель узнает о таком отягощении постфактум. Эти договоры регулируются отдельным законом "О найме жилых помещений". И если должник знает, что его хотят выселить, может, допустим, пригласить свою тещу, заключить с ней договор найма на 20 лет на хороших условиях. И новому собственнику остается только обращаться в суд и пытаться оспорить или отменить такой договор.