Попробуем разобраться в ситуации как лица незаинтересованные, аферами с недвижимостью (по современному — маклерством) не занимающиеся. Правда, как всегда, находится где-то рядом, но однозначно где-то внутри того самого пузыря на рынке недвижимости. Прямо не торговля недвижимостью, а бубль-гум какой-то.
Для начала окунемся во времена для нас почти доисторические и попытаемся выяснить, что же такое этот самый рыночный пузырь, и как он себя ведет.
Часть первая, историческая
Тюльпановый пузырь
Как бы смешно это ни показалось, но наиболее интересным в европейской истории является пример так называемого Голландского тюльпанового пузыря в начале XVII века. Луковицы этого очаровательного цветка попали в Европу еще в конце XVI века и быстро завоевали популярность, что неудивительно.
До состояния сумасшествия эта популярность дошла в Голландии, в те времена стране весьма зажиточной. Тюльпановая лихорадка вступила в свою решающую фазу к середине 30-х годов XVII века. В это время в рыночную игру включилась подавляющая часть проживающих в стране. Надо сказать, что большинство населения имело финансовые возможности купить луковицы недорогих сортов. В то же время многие люди бросали работу, продавали или закладывали недвижимость, одалживали деньги под растущие проценты (ничего не напоминает?) и бросались покупать луковицы тюльпанов. Ну а те стали практически местной валютой и шли на вес золота. В 1637 году цены на некоторые сорта выросли на 800-1000 процентов. За фунт эксклюзивных луковиц можно было купить фешенебельный дом в столице страны. И в том же 1637 году наступил обвал.
На торгах в одной из таверн (торги имели обыкновение проходить именно в тавернах) не нашла сбыта партия чрезвычайно дорогих луковиц. Начался обвал… Луковицы обесценились практически до нуля. В результате Голландия была завалена никому не нужными тюльпанами, а по дорогам страны толпами бродили желающие их продать. Суть же проблемы проста — пирамида рухнула без притока новых финансовых ресурсов и новых игроков на рынок, ведь вся страна и так уже торговала, забросив остальную созидательную деятельность (в Латвии, кстати, нынче только ленивый не занимается недвижимостью). Ссудный капитал настолько взвинтил процентные ставки, что воспользоваться им было уже нереально. Страна и ее жители много лет переживали жестокое финансовое похмелье.
Можно сделать простой до примитива вывод — финансовый капитал всегда идет по пути наименьшего сопротивления. Зачем заниматься чем-то сложным и технологичным, если есть сегмент рынка, который дает скорую, немыслимую и недостижимую в других местах прибыль? Но в это время другие сектора экономики недополучают необходимого финансирования, начинаются серьезные проблемы с зарабатыванием денег в других экономических сферах, падает ниже плинтуса покупательная способность, круг замыкается, рынок рушится.
Самое интересное в этой истории то, что рыночный пузырь был создан практически на ровном месте, ведь по сути тюльпаны хоть и являются вещью, прямо скажем, весьма эстетичной, но в той же мере и бесполезной. Что уж говорить о других рыночных товарах, коими является практически все, нас окружающее!!!
Пузыри и суперприбыли
Современная нам и привычная уже финансовая система практически окончательно сложилась к началу 20 века (в дальнейшем изменения в нее вносились в основном по причине технологического прогресса средств обработки и накопления информации), пережив и продолжая переживать свои подъемы и падения. Вместе с ней развивался и рынок недвижимости.
Волею истории мы были практически исключены из этого процесса на протяжение всего 20-го века, и многое для нас остается незнакомым и непонятным. Огромная часть населения просто не воспринимает мысль о том, что недвижимость может не только дорожать, но и значительно падать в цене, ведь с тех пор, как у нас начал складываться этот рынок, особенных снижений стоимости не наблюдалось. С другой же стороны — налицо неимоверный рост в последние годы. Ну а те, кто на этом рынке оперирует, всячески стараются это самое население не переубеждать. Это и есть принцип любой пирамиды и любого рыночного пузыря. Они существуют до тех пор, пока растут. Сегодня в эту вакханалию увязаны все — и риэлторы, и частные продавцы, и банки, и внебанковские ссудные организации, и строительные компании. Все они кормятся из одного только источника, которым являются наши с вами доходы (скажите, кто-нибудь заметил их неимоверный рост в последние годы?).
Риэлторам надо купить и продать, без этого их деятельность теряет смысл. Чтобы они могли продать с прибылью, нужно чтобы цены росли…
Банкам надо давать ссуды риэлторам и частным лицам, получая за это свой процент, а получат они этот процент только в том случае, если риэлторы и частные лица выгодно продадут, то есть опять рост цен необходим. То же происходит и с прочими небанковскими кредитными учреждениями.
Строителям нужно строить, и строить дорого, иначе сам процесс строительства себя не оправдает. То есть он может быть себя и оправдает, но суперприбыль из него уже не выжмешь. И тут нужен рост цен!
Крах по-японски и американски
Как известно, дурак учится на своих ошибках, а умный старается воспользоваться чужим опытом. Попробуем и мы с вами последовать примеру умных. Итак, что же интересного и поучительного происходило на рынках недвижимости в разных странах и в разное время? Чем обычно заканчивался рост цен и как весело лопались пузыри?
В очередной раз окунемся в историю. Начнем с США, как цитадели рыночной экономики.
1920 год. Солнечный и прекрасный штат Флорида и первый в истории крупномасштабный кризис недвижимости. Несколько неожиданно штат стал очень привлекателен для инвесторов в недвижимость. Торнадо свирепствовали там и в начале XX века. К 1925 цены выросли в среднем в 4 раза. Население Флориды поголовно превратилось либо в торговцев недвижимостью, либо в инвесторов. В начале 1926 года цены достигли максимума и резко пошли вниз. Все как с тюльпанами — спрос неожиданно кончился просто потому, что не стало новых покупателей, пирамидальная структура рухнула. Все, что можно, все, кто мог, уже друг другу продали. Разгребанием руин экономики отдельно взятого штата занималась вся страна во главе с федеральным правительством.
Наступил год 1929. Великая депрессия. Кризис в Штатах приобрел уже системный характер. Сначала рухнул фондовый рынок, потащив за собой кризис перепроизводства и затяжной спад цен на недвижимость. В наихудшей ситуации оказались банки, столкнувшиеся с тотальными неплатежами по кредитам. Более 5000 из них обанкротились. Вытаскивало всех из ямы опять же федеральное правительство во главе с Рузвельтом совсем не рыночными способами.
Год 1987. Очередное обрушение фондового рынка. Недвижимость обесценилась на 45-65% в разных штатах. В некоторых из них, в основном на Среднем Западе, цены не достигли уровня 1987 года до сих пор. Нашим американским патронам сильно повезло с тем, что Япония как раз в 1988 — 1994 годах вложила в экономику Штатов около 70 млрд. долларов. Собственно это и явилось неожиданным спасением.
Вот тут-то и возникает закономерный вопрос. А с чего бы это японцам так неистово спасать американцев? Как ни смешно это звучит, но спасать пришлось не от хорошей жизни. Дело в том, что в конце 80-х — начале 90-х Япония сама пережила небывалый по масштабам кризис на рынке недвижимости, и крупный финансовый капитал просто дал деру с родных островов на американский фондовый рынок.
Оглянувшись лет на 60 назад, мы увидим, что, начиная примерно с 50-х годов, рынок недвижимости в Японии стремительно рос. Связано это было с тем, что с 1971 по 1985 годы японский фондовый рынок вырос на 500%. Потом рост ускорился, и в 1985-1990 годах индекс Nikkei вырос еще на 300%. То же и с недвижимостью: с марта 1986 по март 1990 года цены на землю утроились. На излете лихорадки общая стоимость японской недвижимости стала дороже американской в четыре раза. Поговаривали, что стоимость Императорского дворца превысила общую стоимость такой страны как Канада. Дошло до того, что многие крупные компании и корпорации, побросав свой основной бизнес, ринулись в торговлю недвижимостью. Соответственно, это вызвало фантастический рост цен нее и снижение темпов роста в других секторах экономики.
Потом, как водится, наступил обвал. Операторы рынка недвижимости в один горький день обнаружили, что не могут уже обслуживать свои кредитные обязательства, взятые на покупку чрезвычайно дорогой недвижимости. Последовала волна банкротств и громких самоубийств, бегство капиталов из страны. Харакири у них до сих пор иногда в традиции. Безнадежные кредиты составляли уже триллионы иен. Соответственно, отправились в небытие некоторые банки. Падение цен составило по некоторым префектурам до 60%. Ситуацию спасло неимоверным напряжением всех своих финансовых сил правительство его императорского Величества. Однако, недвижимость в Японии дешевеет до сих пор, за это время она упала в цене в среднем на 40%.
В 1997-98 годах схожие кризисы произошли в других странах Тихоокеанского бассейна: Сингапур, Корея, Индонезия, Малайзия, Гонконг, Филиппины и Таиланд.
Часть вторая, трагическая
Идущие на смерть приветствуют тебя!
* Примечание: ситуация рассматривается на основании реальной ситуации в Латгалии, в частности — Резекне. Просим рижскую публику не удивляться смешным цифрам.
Так в боевом восторге орали римские гладиаторы перед выходом на арену, приветствуя Цезаря. У меня создается впечатление, что наши соотечественники, оформляющие в банках астрономические кредиты для покупки недвижимости, очень сильно напоминают этих самых гладиаторов. Ну, тех-то понять можно. Им уже все было, что называется, по барабану. Не зарежут сегодня, так выпустят кишки завтра. Логику действий сограждан понять значительно труднее. Но к проблемам кредитования мы вернемся чуть ниже.
Очевидно, кто-то нашим согражданам сказал, что в условиях инфляции лучшее капиталовложение — это недвижимость. Эти кто-то всем достаточно хорошо известны.
"Специалисты по недвижимости"
Во-первых, это, естественно, всевозможные конторы по торговле недвижимостью и кружащие вокруг них независимые маклеры. В условиях капиталистической экономики этих деятелей называют еще "маркетмейкеры", то есть те, кто создает рынок. Таковых в Латвии насчитывается около 5000. В их интересах только одно — раскручивание инфляционных процессов на рынке недвижимости. Иначе, помилуйте, откуда же они будут брать свои доходы, а еще лучше — сверхдоходы? Очень удобная позиция и весьма прибыльный бизнес. Общая инфляция в стране составляет по официальным данным около 7%. Инфляция на рынке недвижимости составила за последние годы по разным его секторам от 100 до 200 % и более. Неправда ли, заманчивый рынок.
Инфляция по-нашему, по-простому, это снижение стоимости денег. Инфляционный рынок всегда, во все времена, характерен тем, что позволяет крайне немногочисленной группе игроков получать сверхдоходы в то время как создание этих же сверхдоходов тяжким бременем ложится на всех остальных. Вот эти самые остальные в нашем латвийском случае и направляют свои стопы в банки и прочие ссудные конторы, дабы взвалить на свои хрупкие плечи неимоверные кредиты. А как же иначе, ведь им сказали, что ежели они не купят сегодня, то завтра всенепременно будет уже поздно. Ностальгия по временам советского дефицита и надежда на вечную халяву придает скорости бегущим в банк. А в банке их встречают радостные улыбки и раскрытые объятия. Никто уже не помнит, что берешь чужие, а отдавать надо свои, что сегодняшний улыбчивый менеджер в один прекрасный, а скорее печальный день, может спросить громовым голосом о причине задержки платежа и напомнить о залоге, которого можно лишиться и при этом остаться в долгах.
Банки
Вот теперь мы и переходим к тем, кто во-вторых. Наши банки успешно и умело пользуются ситуацией. Ведут, так сказать, ожесточенный бой за рынок кредитования. А как же иначе — клиента надо брать тепленьким. Главное — затащить его в банк, обвешать кредитными обязательствами по самое "не могу" и поднять свой собственный рейтинг до космических высот. А вот чтобы это сделать, надо, в свою очередь, и цены на рынке подталкивать все выше и выше. Так и стоимость залога мы поднимем приятно-высоко, и клиент уже не обойдется какими-то жалкими 5000 Ls, ему надо будет брать все 25 000 на плохонькую квартирку в доме, у которого срок годности кончился аккурат 10 лет назад. А тем временем кредитный портфель банка растет как на дрожжах, рейтинг его стремится ввысь, прибавляются плюсики. Соответственно растут и прибыли. Сегодня банки готовы давать кредит на недвижимость на 30-40 лет. Кто-нибудь может мне объяснить, в каком месте лежит гарантия стремительного роста доходов населения на протяжение всех этих 40 лет? А если кредитополучателю уже 40 лет, а средняя продолжительность жизни еле переползает за 60? Меня интересует вопрос — а платить-то кто будет? Внуки-правнуки? Так сын за отца не в ответе…. Тем более, что сын и сам скоро обвешается кредитами по той же схеме.
Нет, я конечно готов порадоваться за тех, кто въехал в новое жилье. Меня только мучает вопрос — кто будет платить? И как, из каких доходов? В голову приходят разные ответы, чаще всего — фантастические. А может, наши банки обладают некой инсайдерской информацией о конце света через пару лет и им уже на все наплевать, лишь бы сейчас пожить красиво? Вся эта вакханалия вызывает сильное подозрение, что что-то здесь не то. И сразу вспоминается МММ и прочие. Обертка поцивилизованней. Там просто отъем денег, а тут отъем долговременный, но — тоже отъем. Ну так иначе и быть не может — капитализм-то у нас развивается, приобретает цивилизованные черты.
Легкость, с которой выдаются кредиты, умиляет. Простой пример из жизни. Моей знакомой банк выдал кредит в размере 5000 Ls на 5 лет на ремонт квартиры. Приличная дама, мать двоих детей, зарабатывает чистыми 110 Ls (что не так уж совсем и плохо для Резекне — заработок ее вполне укладывается в Резекненскую статистику, по которой средний доход в нашей провинции составляет около 170 Ls в месяц до выплаты налогов). Общий доход в год таким образом составляет 1320 Ls. Чтобы выплатить кредит она должна отдавать банку 1000 Ls в год, и это только сумма кредита, без выплаты процентов. Возникает вопрос — это что и как? Лично у меня ответа нет. Хотя, конечно, банк знает, что делает, ведь квартира оценена в весьма немалую сумму и заложена. Знает ли дама, что делает она? Но жить-то красиво хочется сейчас и сразу, а деньги — вот они, только лапку протяни. Она действительно ремонтирует квартиру (ну немножко еще долгов раздала, не без этого). Правда хватило только на полторы комнаты, и теперь встал вопрос, где взять еще. Но кредитные деньги уже ушли, и ушли именно к тем, кто у нас в-третьих.
Строители и продавцы
Наши краснознаменные строители. Цены в строительной индустрии растут тоже как на дрожжах. А как же иначе. Ведь оправдать этот рост проще простого. Мол, нехватка стройматериалов, отсутствие необходимых производственных мощностей. Пришествие его величества ДЕФИЦИТА! А как мы все знаем, где его величество, там и цены в облака. Тут же, рядышком со строителями жадно потирают потные ручонки те, кто у нас в-четвертых. Продавцы стройматериалов. И те, и другие получают истинный кайф и немыслимые дивиденды. Экстаз за ваш счет.
Все познается в сравнении. Вот и я начал сравнивать. Слава Богу сделать это в наше время нетрудно. Достаточно набрать пару — тройку телефонных номеров где-нибудь в Швеции или Финляндии, чтобы узнать, что и за сколько вам построят или продадут. Итак, дом в радиусе 100 км от Стокгольма, впрочем, как и в любой другой точке Швеции. Жилая площадь 150 кв. м, изготовлен по современным энергосберегающим шведским технологиям в соответствии со всеми установленными государством нормативами. Построить его готова компания ALVSBYHUS AB за 85 000 Ls. Примерно в ту же цену вам обойдется такой же дом в Резекне, построенный местными умельцами при минимальном или просто купленном контроле со стороны государства. И это в то время, как уровень доходов населения в Резекне и аналогичном шведском мухосранске различается в более чем 10-15 раз. Это то, что касается новостроя.
Заглянем теперь на сайт компании REMAX. Компания торгует недвижимостью с 1973 года, имеет 6500 офисов с 12 000 сотрудников. На сайте компании впечатляющая база данных по домам-квартирам-земельным участкам. Весь мир в ценовом разрезе. Меня потрясло предложении квартиры мансардного типа в пригороде Стокгольма — 69 кв. м. за 41 000 евро плюс стоянка в гараже в подвале дома (на момент публикации статьи была уже продана, другие варианты см. на сайте компании REMAX). Моя квартира в Резекне, хрущовка площадью 37 кв. м., была не так давно официально оценена в 23200 Ls. У меня и бумага есть. Подведем итог. 1 кв. м. моего жилья в Резекне стоит 627 Ls, в то время как в пригороде Стокгольма он же стоит 415 Ls. Куда там до нас этим сопливым шведам!!! Не спорю, в центре Стокгольма то же самое будет стоить в разы дороже. Но все же давайте примем во внимание что Стокгольм — это Стокгольм, а Резекне — это Резекне. И центр Резекне — это все же не пригород Стокгольма.
Почему пузырь лопнет
Со всей очевидностью сегодня на первый план выходит катастрофическое несоответствие реальных доходов населения и цен на рынке недвижимости. И кто-бы ни кричал о стабильном росте цен в будущем — не верьте. Для этого нет никаких реальных предпосылок. Только крики маклеров-риэлтеров-банкиров-строителей, основанные на жажде подзаработать побольше и страхе перед неминуемым падением цен. Оттягивают конец, так сказать. Но конец-то он и есть конец, штука не резиновая.
Если же повнимательнее покопаться на сайте того же REMAXа, то мы с легкостью обнаружим, что мы успешно конкурируем по ценам на жилье со странами, жители которых просто представить себе не могут, что значит выжить на наши средние резекненские нетто 170 Ls в месяц. И что бы там не кричали всякие разные эксперты рынка недвижимости — это нонсенс. Это нарушение всех мыслимых и немыслимых законов рынка. И именно поэтому долго продолжаться не может.
Эксперты нам скажут — реальные доходы населения значительно выше. А значительно, это как? Допустим, в Латвии 60% экономики — это теневая экономика. Стало быть, к нашей декларируемой зарплате надо прибавить ориентировочно 150%. Вывод первый — разгонять надо это правительство, как недееспособное, а государство распускать, как неудавшееся. Но это еще не так страшно. Страшнее то, что даже при неофициальной 150-процентной конвертной добавке к нашей официальной нетто зарплате, мы в итоге получим чрезвычайно жалкие на европейском фоне 275 Ls чистыми в месяц (в Резекне).
Вот тут-то и вспоминается мне история с теми самыми голландскими тюльпанами. Рано или поздно наступает момент, когда те, кто мог, уже купили, а те, кто не мог — уже не купят. Пузырь лопается. Печально то, что в наших условиях государство вряд ли чем-то поможет своим гражданам. Ему, как впрочем и всегда, будет не до того. Оно будет бабки распиливать на строительстве очередного Замка Света. Результаты будут сокрушительны для всей экономики. Так называемый soft landing (мягкая посадка) нам уж точно не грозит.
Попробуем сделать вывод для нас самих — простых потребителей на рынке недвижимости. Первый и самый простой — не давать себя ободрать, как липку. Не покупать сейчас по космическим ценам! Не влезать в долги размером в десятки тысяч. Понять, что банк не дает вам деньги, он их у вас забирает! Просто подождать, пусть 5-6 месяцев, но подождать. Хочется жить красиво прямо сейчас? Живи, но при этом все же старайся трезво рассчитать, что и как ты можешь себе позволить в будущем. Экономический рост никогда не вечен. Да и вообще, ничто не вечно в лучшем из миров…