Евгений Гомберг. Юрмала. Хроника объявленного убийства  (48)

Территориальный план застройки — документ хитрый, он определяет статус каждого клочка земли. Где можно строить, что именно, в каком объеме, а где нельзя. Напишут — курортная зона — пиши, хозяин, пропало. А "разрешается жилая застройка в двенадцать этажей" — остаток жизни можно не работать.

На днях проект изменений в виде документа "Оценка влияния изменений на окружающую среду" представили публике на обсуждение.
Оно проходило на четырех заседаниях, и еще не окончено.

На встрече с народом 17 сентября, в помещении Думы, выступил лично мэр, г-н Гатис Трукснис. Он рассказал, что поступило 193 предложения, из которых 65 включили, 21 поддержали частично, а 89 — отклонили. "Мы ничего не скрываем, на обсуждение выносим также и спорные предложения".

Волнуясь, мэр рассказал, что предприниматели, построившие за последнее время свыше тысячи квартир и апартаментов, оказались в тяжелом положении, нуждаются в помощи. Дума старается идти навстречу и рассматривает предложения предпринимателям по изменению зонирования и разрешению строительства, в том числе в особо охраняемых природным зонам.

Вслед за мэром выступили разработчики документа SIA Grupa93. Народу подробно представили и будущие парки в Каугури и Кемери, и лодочную станцию, и заправку под мостом Дзинтари. Все два часа, как "мене-текел-фарес", на экране светилась цифра 0.11%. Чего шуметь, всего-навсего столько, — объясняли авторы, — мы меняем. Как в старом фильме оправдывалась дама перед застукавшим ее мужем, "Васечка, это же такой пустячок, а мужику облегчение".

Несколько позиций отметили только мимоходом.

Итого 16 гектаров. Но именно о них и пришла поговорить раскаленная общественность.

№№ 7 и 8 — это лес по обе стороны проспекта Межа, за санаторием Белоруссия вперед к станции Дзинтари. №9 — лес в дюнной зоне напротив гостиницы Лиелупе, полкилометра вдоль моря, шириной метров 120. №16 — опять дюнная зона в Дубулты, за площадью, где когда-то был памятник Ильичу.

Статус этих территорий сегодня — 9 и 16 включены в список "особо охраняемая зона приморской лесистой дюны" Европейского союза и ЛР (категория 2180). Зоны 7 и 8 — "природная территория". Эти статусы предлагается поменять на территорию застройки. После чего лес вырубят, и Лесной проспект станет Третьей улицей Строителей.

Про помощь попавшим в беду коммерсантам в документе ничего не сказано. Официальная версия, зачем рубить столетние леса Юрмалы, главную ценность курортного города, — "Рациональное использование территории городского центра (принцип компактного города, развитая уличная сеть, бережное использование инженерно-коммуникационной инфраструктуры, … увеличение нагрузки на которую экономически выгодно и снижает нагрузку эксплуатационные расходы".

Убийственная логика. Следом хлопнут себя по лбу и другие управы: а мы-то чего? И уйдут под застройку Эспланада и парк Кронвальда, лондонский Гайд-парк, Центральный парк в Нью-Йорке. Уличная сеть развита, и коммуникации тут же.

В скобках отметим, что обычно Юрмальской думе наплевать на коммуникации. При выдаче разрешений застройщикам указывают, какие коммуникации им придется подтянуть за свои деньги, а потом подарить их соответствующим городским структурам.

Да так ли уж предприниматели "попали"? Проедают накопленный жирок, сдают в аренду, сбрасывают заоблачные цены, продают понемножку. Покупают участки на рынке, у Думы милостей не просят.

А просят совсем другие люди, не те, кто построили. И вот им-то Дума собирается "оказать помощь". Только упомянутые позиции 7,8,9,16 составляют 16 гектаров, 160 тыс. кв. метров, передаваемых под застройку. Интенсивность застройки, то есть отношение разрешенных к строительству метров к площади участка в Юрмале варьируется от 55% для особняков до 115% для малоэтажной многоквартирной застройки. Возьмем среднее 85% — на новых территориях можно построить тысяч 140 кв. метров. Тысяча пустующих апартаментов, метров, скажем, по 140 каждый, о которой говорил мэр, — это примерно столько же. Словно пожар керосином тушить. На "предпринимателей, попавших в трудное положение", обрушится еще столько же пока не проданных квадратных метров, не обремененных кредитами, эксплуатационными расходами. Итого две тысячи пустых апартаментов, обвал цен ниже пола, убийство рынка и перспектив города. И всего-то для этого нужно убить часть дюнной зоны и лесопарка.

Пустующие апартаменты построены на земле, купленной по коммерческой стоимости. Предложений земли под застройку в Юрмале несметное число, покупай да строй. Но кандидаты на вспомоществование хотят бесплатно, то есть в аренду по символической цене. Что означает гандикап не менее пятисот евро в цене каждого квадратного метра, и недвижимость в местах, до сих на рынке отсутствовавших — на самом берегу, у бровки пляжа. Да, и коммуникации, не забудем, уже есть!

Скорее всего, они и строить не будут, выбьют право застройки и по-простому перепродадут право аренды. Их бизнес не в строительстве.

В стоимостном выражении земля без права застройки, да вообще говоря без права продажи, не имеет коммерческой стоимости. С правом застройки земля вдоль проспекта Межа сегодня стоит 300-500 евро за квадратный метр. Землю в дюнной зоне оценить трудно, потому что до сих пор таких предложений не было. Возьмем предложения по единичным участкам позади дюны, "на первой линии" Дзинтари-Лиелупе, по 1000 евро за кв. метр. Грубо — 120 миллионов евро помощи так называемым предпринимателям. По модному нынче в России критерию "коррупционная емкость" проект поправок просто зашкаливает.

Хорошо известно: в лозунге властей всех мастей "все для блага человека, все во имя человека" этот человек имеет конкретное имя и фамилию. Указывать инициаторов конкретных предложений и отягощения в виде договоров аренды участков в Думе не принято. Общественность первым делом спросила мэра, кто автор предложения по дюне Лиелупе и в каких отношениях он состоит с земельным участком. Мэр ненатурально соврал, что не знает. Тут поднялось такое, что пришлось вмешаться помощникам, и на свет выплыла компания "Nekustama īpašuma vērtētāju alianse" SIA. Далее мэру объяснили, что участок стоит миллионов 30-50, и лицо его непритворно вытянулось, в таких категориях он не мыслил.

Как вообще попал этот участок, по всех смыслах абсолютный ноу-ноу, в шортлист? Почему его не с лестницы пинком спустили, а сочли "спорным"?

По заключению экспертов по видам растений и биотопу, его территория соответствует категории ЕС и Латвии 2180 — особо охраняемому биотопу "Лесистая приморская дюна" 2180. Однако, качество биотопа оценено как низкое, так как констатированы различные природные угрозы для биотопа. Дама из группы 93 подчеркнула особо: "мы рассматриваем не особо охраняемую территорию, а особо охраняемый биотоп". Как говорят в детском саду, не забор обвалится, так корова обсерет.

Далее, простите за длинную цитату, но она того стоит. "В случае застройки в местах застройки будет уничтожена ранее по плану природная территория D2 — сейчас городской лес. На части территории, как ожидается, будут сделаны насаждения, или будет сохранена природная территория.

По рекомендации эксперта, не следует планировать застройку в части невидимости ближе к балтийскому морю, чтобы уменьшить негативное влияние на защитный пояс береговой дюны. Кроме того, следует провести мероприятия по улучшению низкого качества биотопа — уничтожить Vārpainā korinte (кусты такие c ягодками, по-русски Ирга волосистая), организовать антропогенные потоки, чтобы не нарушать естественный почвенный покров, а также обеспечить, чтобы с территории не была убрана упавшая древесина, включая сосновые ветви большого размера.


Вывод: при соблюдении рекомендаций эксперта по биотопу — нейтральное влияние на окружающую среду, так как на части территории биотоп 2108 улучшится. Иначе — негативное, прямое, долговременное влияние на сохранение окружающей среды".

Похоже, над нами издеваются. Курортников не пускать, чтоб не топтали земной покров. Лес вырубить, на части посадить обратно, а срубленные ветки и древесину не убирать. При этих условиях вырубка дюнного леса биотоп даже улучшает. Уберете дрова, — говорит эксперт, — пеняйте на себя.

Документ настолько заказной, что читать неприятно. Отдать бы его на независимую экспертизу — может и лишились бы придворные разработчики лицензий.

На самом деле, при небольшом уходе "биотоп плохого качества" восстанавливается за один-два сезона. Вычистить подлесок, выдрать волосатого вредителя. Конечно, можно дюну передать и под застройку: перхоть всего радикальнее лечить гильотиной.

Парадоксально, но Дума как раз занимается биотопом на своей территории, подлеском, мусор убирает. Кроме Lielupe 1005, — и земля государственная, и обязанность ухода на арендаторе. А они участок со всем биотопом запустили. Более того, в 2013 году поторопились и вырубили около шестидесяти сосен. На письменные жалобы с фотографиями пней Дума невозмутимо отвечала– вырубили клены.
Без права переписки

Все предложения имеют своих авторов — арендаторов участков. Договор деятелей с Госимуществом (VNĪA) по Лиелупе удалось получить. Заключен 2 июля 2001 года, коротенький такой. Участки общей площадью 58,678 кв.м., без малого шесть гектаров, сданы в аренду на 10 лет. Подчеркнули, (п.2.5.), что по Земельной книге участок без права застройки. Поскольку никто ничего не собирался делать, у Арендатора всех обязанностей — "использовать землю в соответствии с законодательством, обеспечить уход и содержание в порядке", и платить аренду и налог. А чтоб было понятнее, в 2011 году, 10 лет спустя, дописали — "в том числе обеспечить регулярный сбор отходов".

Зачем вообще нужен такой договор? А вот, немудряще:

"5.10. Арендатор имеет право приобрести земельный участок в собственность в соответствии с актами законодательства ЛР
7.3. Договор считается оконченным, если Арендатор заключает договор купли участка".

Закон запрещает покупку земли в дюнной зоне, так что осталось всего-то изменить нормативные акты, их ведь люди пишут.

Первые десять лет попытки успехом не увенчались, поэтому в 2011 году договор продлили на два года, строго-настрого записав, что — хватит, Арендатор не имеет прав на продление Договора. Что не помешало в 2013 году продлить договор до 30.06.2018. Строго-настрого записав, в дополнение к земельной книге, "без прав капитальной застройки и трансформации леса". Это, как водится, не помешало арендаторам в 2015 году подать предложение о смене трансформации леса и статуса особо охраняемой дюны на территорию капитальной застройки.

Зачем такой договор VNĪA? Ну, какие-то деньги получаем, смущается в камеру чиновник.
Получают немного, 1,5% от кадастровой цены 80,626 евро. Итого в год 1209,39 евро за аренду и столько же налога. Пустячок, зато если выбить любой ценой разрешение на застройку, то по кадастровой цене можно будет купить. А продать по коммерческой, миллионов за 30-40.

Точности для нужно отметить, что участок в Лиелупе — собственность государства. Остальные — муниципальные юрмальские. По участкам в Дзинтари, вдоль проспекта Межа, и в Дубулты эксперты честно сказано: трансформация 3,3 гектаров леса из территории насаждений и отдыха в территорию публичной застройки окажет негативное, прямое и долговременное влияние на сохранение и защиту территории.

В конце обсуждения общественность хором проголосовала за исключение из плана двух наиболее "спорных" предложений — Лиелупе и проспект Межа по четной стороне, до остального не успели. Мэр тоже поднял руку и присоединился. Позже он пообещал вычеркнуть три. Остается добиться исключения всех четырех. Свое мнение можно отправить в Думу на info@jpd.gov.lv до 10 октября включительно. Юридически по государственной собственности в Лиелупе может высказаться любой гражданин, по Юрмальской, Дзинтари и Дубулты, — юрмалчане.