Как известно, путь к сердцу мужчины лежит через желудок. А путь к сердцу избирателя? Через жилье, вернее, жилищную политику. Сколько стоит жилище, доступно ли оно избирателю, какие налоги на жилье, какие тарифы на отопление, коммунальные услуги, обслуживание и т.п. Попробуй изменить эти основные вещи — и это сразу же коснется каждого из нас. Поэтому, например, в Нидерландах, одной из богатейших стран Европы, правительственные коалиции создаются именно на основе отношения партий к жилищной политике. Схожая ситуация и в других развитых странах Старой Европы. На какой основе создаются правительственные коалиции у нас, лично мне как избирателю не совсем понятно. Потому что позволить надуться пузырю на рынке недвижимости, в первую очередь жилья, а потом дать ему так громко лопнуть — это то же самое, что вырубить свои леса, загрязнить свои реки, землю и море. Это показывает хищнический образ мышления общества, незрелость политико-экономического устройства.
Какими же путями странам, расположенным на приведенной диаграмме справа, удалось минимизировать, сгладить кризис на рынке недвижимости и жилья, а также достаточно быстро привести в движение?
1. Безусловно, самый сильный, эффективный и действенный инструмент — это кредитно-денежная политика!
Как правило, реализовывать эту политику должен центральный банк страны. Он определяет стоимость денег, повышает или понижает курс по отношению к конкурентам, снижает или повышает ставки кредитования как основы направления развития экономики и, конечно, рынка недвижимости, ведет его продуманное замедление или ускорение.
Например, в Великобритании основой для создания кредитно-денежной политики ЦБ являются многочисленные индикаторы состояния именно рынка жилья. Основная цель этой политики — разогревать или притормаживать развитие рынка жилья, не давая ему войти в состояние неустойчивости, краха, перегрева. Стоимость только одного специализированного сегмента жилищного рынка Великобритании Buy-to-let (сегмента частной аренды) составляет более 500 млрд. фунтов и превышает стоимость всех фабрик, заводов, портов, складов, офисных и торговых центров. И все понимают, что снижение его стоимости или крах неминуемо приведет и к краху экономики в целом.
Скандинавские страны, Великобритания и Швейцария извлекли серьезнейшие уроки из жесткого кризиса начала 1990-х годов, когда крах на их рынке недвижимости в результате неправильной кредитно-денежной политики привел к глубокому кризису экономик этих стран. Массовая продажа отнятой недвижимости в начале 1990-х просто обрушила рынок. Сегодня всем стало понятно, что банкам выгоднее оставить жилье в собственности у тех, кто испытывает временные трудности с оплатой кредита, чем отнимать эту собственность и выставлять на вынужденную продажу. Получив огромную поддержку от государства, ключевые банки смогли всеми путями оказать помощь своим клиентам, дабы избежать массовых дефолтов по кредитам.
Даже с такой, приносящей основную головную боль банкам, недвижимостью, как земля под девелопмент, европейские банки стараются поступать очень осторожно. Для крупных строительных и девелоперских компаний создаются все условия для реструктуризации задолженности, перенятия наиболее ценных участков у мелких и средних компаний, чтобы избежать наводнения рынка землей и его краха. Считается, что крупные девелоперы и строители при оживлении рынка смогут быстрее активизировать рынок, начать строить новое жилье и таким образом избежать нового дефицита на рынке. Но прежде всего обеспечить рост занятости и уменьшить безработицу. Средние и мелкие компании, которым не повезло с банковской помощью, сегодня массово исчезают с рынков Великобритании, Скандинавии, Ирландии и Испании.
А вот те меры, которые были предприняты в странах, наиболее успешно (сегодня уже можно так сказать) преодолевших мировой финансовый кризис (Швеция, Норвегия (у них на прицепе и Финляндия), Швейцария и Великобритания):
- быстрая девальвация своей валюты, произведенная в самом начале развития кризиса, позволившая сохранить конкурентоспособность и экспортный потенциал экономики;
- перенятие ключевых системообразующих банков, испытывавших серьезные проблемы, в обственность государства, оказание серьезной финансовой поддержки, выдача гарантий банкам, способным самостоятельно решать свои проблемы;
- резкое снижение процентной ставки рефинансирования для того, чтобы избежать дефолтов по ранее выданным кредитам. В Швеции, Швейцарии и Великобритании ставки по ипотечным кредитам упали ниже 2%, хотя в начале кризиса они начинали очень быстро расти;
- преодоление возникших трудностей на начальном этапе развития кризиса в получении ипотечных кредитов, увеличение их доступности.
Проанализировав ситуацию на разных рынках недвижимости Европы, можно сказать, что в целом ЦБ ЕС, безусловно, справился со своими функциями. Вот только до малых и экономически слаборазвитых стран ЕС их руки, к сожалению, по большому счету не дошли, поскольку деятельность ЦБ ЕС в первую очередь отражает интересы его основных акционеров — наиболее богатых и мощных стран.
2. Второй блок мер касается налоговой политики
В то время как в развитых европейских странах (Швеция, Швейцария, частично Великобритания) уже начинают думать о том, как предотвратить следующий чрезмерный подъем рынка, когда и в какой мере сократить налоговые льготы и субсидии, плавно поднимать ставку кредитования, у нас формально все еще действует антиинфляционный план. Который и принят-то был с таким запозданием, что следовало думать о стимулировании, а не о торможении.
В более продвинутых странах налоговая политика работает вместе с мерами по стимулированию строительства, т.е. ПРЕДЛОЖЕНИЯ жилья, и мерами по стимулированию ПОТРЕБЛЕНИЯ, т.е. покупательной способности рынка. Основная задача заключается в том, чтобы предложение и потребление находились в одинаковой фазе развития и гармонировали между собой, а не входили в противоречие.
Пример из недавнего прошлого Латвии, когда на протяжении ряда лет, начиная с 2000-х, банки вовсю стимулировали потребление, выдавая кредиты направо и налево, а строительство, т.е. предложение, отреагировало на это ростом обьемов только перед самым началом кризиса. Дефицит предложения при росте спроса привел к колоссальному росту цен на жилье.
Стимулирование строительства играет важнейшую роль и в решении другой задачи — обеспечении занятости населения и предотвращении массовой безработицы. Строительная индустрия как никакая другая отрасль имеет огромную емкость рабочей силы. Во многих развитых странах ЕС во время кризиса, несмотря на трудности в финансировании, выросли обьемы строительства в общественном секторе.
Вот лишь несколько примеров стимулирования строительства.
В Швейцарии за счет низких и доступных кредитов и повышения обьемов строительства в общественном секторе общие объемы строительства в 2009 году даже выросли на 8%.
Важную роль в снижении себестоимости строительства и, конечно, его стимулировании играет НДС. Даже в самой рыночно ориентированной Великобритании НДС на новое строительство — 0% процентов, в Испании — 7%, в Польше — 7%, в Италии — 4%, на Кипре — 15%.
Во Франции в общий пакет разогрева экономики входит план по строительству 100 тысяч единиц социального жилья. В Великобритании также значительно увеличено финансирование строительства социального жилья.
Естественно, мотивируется и спрос как таковой. Во многих странах даже в условиях кризиса продолжает действовать мотивация для приобретающих жилье впервые. Во Франции — это нулевая субсидированная ставка по кредитам. Кредиты выдают уполномоченные коммерческие банки по соответствующей государственной программе клиентам, которые отвечают определенным критериям. Банки получают от государства надлежащие ресурсы для компенсации недоплаченной части процентов по кредиту со стороны клиентов. 2/3 всех новых квартир покупаются благодаря каким-либо видам субсидий.
В Германии для приобретения собственного жилья разрешается использовать даже свои пенсионные накопления. В Нидерландах половина процентов по кредитам для лиц, покупающих жилье впервые, покрывается субсидиями.
Несмотря на то, что отдельные меры по оздоровлению рынка недвижимости и экономики в целом доказали свою эффективность в некоторых европейских странах, их механическое перенятие в Латвии, к сожалению, невозможно. Латвия должна сама найти свой путь, который позволит выйти из кризиса.
Не знаю, удалось ли мне это сделать, но я хотела показать, что управление развитием рынка недвижимости в наиболее развитых странах Европы — это живой, быстро изменяющийся под воздействием времени организм.
По моему убеждению, причина глубочайшего кризиса Латвии — это банкротство стихийной политико-экономической модели развития страны. (Развитые страны прошли этот период в 30-х годах прошлого столетия. Чем все закончилось? Великой депрессией). В результате этой стихии возникла крайне скособоченная структура экономики Латвии. И как в зеркальном отображении — перекошенный, несбалансированный рынок жилья. Нет отраслей, способных быстро компенсировать потери рынка недвижимости и строительства.
Целью нашего дальнейшего развития должны стать гармонизация экономики, развитие транзита, переработки грузов, логистики, финансов, офисов, выставочной деятельности для стран СНГ и Европы. Но если не принять меры к оздоровлению рынка недвижимости, построению правильной структуры рынка жилья, это будет крайне болезненный и длительный процесс. Нельзя забывать о нашем основном богатстве!