Как утверждают в своем обращении Конфедерация работодателей, Ассоциация коммерческих банков, Ассоциация частных банков и Ассоциация сделок по недвижимости, "программа ВНЖ доказала свое положительное влияние на народное хозяйство, поддержав приток новых инвестиций и рост благоприятного влияния на государственный и муниципальный бюджет". Ее прекращение "существенно навредило бы международной конкурентоспособности Латвии, доверию инвесторов и перспективам развития в будущем".
Через ВНЖ к евро?
Некоторые эксперты описывают грядущие ужасы подробнее, указывая, что прогноз роста ВВП на следующий год зависит чуть ли не только от продажи ВНЖ. Мол, если продолжать, ВВП вырастет на 4,2%, а если прекратить — на 0%. Свежее исследование Deloitte показывает, что вклад ВНЖ в госбюджет с момента начала их выдачи в 2010 году составляет 145 млн. латов. В исследовании Минэкономики, представленном на Совете коалиции (которое заказал и оплатил сектор недвижимости), сказано, что ВНЖ с 2010 года принесли Латвии инвестиции на 419 млн. латов. В том числе от покупки недвижимости — 335 млн. латов (именно этим ВНЖ, в основном, посвящена моя статья).
Иная картина открывается при изучении данных ЦСУ о приросте ВВП во втором квартале. Если сравнить со вторым кварталом прошлого года, он достиг солидных 4,4%, но за счет чего? Обрабатывающая промышленность сократилась на 0,6%, транспорт — на 2,2%. В свою очередь искусство, развлечения и отдых выросли на 13,6%, а сектор недвижимости — на 13,2%! Что это значит? Продаем ВНЖ и недвижимость и за счет этого отдыхаем на славу?
На это в известной степени отвечает экономист Банка Латвии Игорь Касьянов, который, анализируя показатели ВВП за первые пять месяцев, обратил внимание на резкий скачок сектора недвижимости. И пришел к интересному выводу — хотя оборот предприятий, которые специализируются на покупке/продаже, составляет только около 20% от общего оборота отрасли, именно эти 20% предприятий очень резким рывком "вытягивают" общую статистику. А это уже заметно "вытягивает" общие показатели ВВП.
Какие выводы можно сделать? Мы зашли так далеко, что экономический рост Латвии зависит только от продажи ВНЖ и последующего бума купли-продажи в отдельных сегментах недвижимости! Возникает вопрос — а может, торговля ВНЖ, ведущаяся уже с 2010 года, является ценой за наше вступление в еврозону? Может, это был единственный способ? Ведь без довольно существенного прироста ВВП за последние годы (который, видимо, произошел за счет ВНЖ), Латвия вряд ли смогла бы выполнить Маастрихтские критерии. Если это так, то нашу экономику ожидают серьезные проблемы.
Мифы и реальность
Очевидно, картина все же намного сложнее. К тому же, торговцы недвижимостью искажают ее разными мифами. Например, об огромном положительном влиянии торговли ВНЖ на строительную отрасль. В другой статье на DELFI Касьянов признает, что большую часть объемов строительства после кризиса образуют инженерные постройки (дороги, коммуникации, порты, аэропорты, железная дорога) и нежилые здания. Строительство жилых домов дает чуть больше 10%. Так что, главным источником расцвета строительной отрасли являются инвестиции государства (ЕС), а не деньги покупателей недвижимости из-за границы.
Следующий миф — положительное влияние покупателей недвижимости на бюджет самоуправлений. Посмотрим на ту же Юрмалу, которая наравне с центром Риги является самым популярным выбором иностранных покупателей. Новый владелец покупает у местного юрмальчанина его старое здание, сносит его, строит новый "гостевой дом" с квартирами на 50-60 кв.м., которые так нравятся "гостям", что они их резервируют еще до завершения строительства. Бывший владелец за свое жилье платил налог на недвижимость в размере 0,2% от кадастровой стоимости, а также значительную часть ПНН. Новый владелец — максимум 0,6% налога на недвижимость. А земельный налог как был, так и остался 1,5% от кадастровой стоимости земли. Если только самоуправление своими правилами подняло ставку до 1,5%. Но все равно хорошо, что можно было дать скидку по налогу в 70%! А при определении кадастровой стоимости главное значение все еще имеет местонахождение, а не цена.
Постояльцы этих "гостевых домов" приносят в бюджет Юрмалы меньшие доходы также в связи со своими привычками, ведь они проводят в новом жилье и тратят деньги в городе только несколько недель в году. Самоуправление так или иначе должно обеспечивать эти дома инфраструктурой. Для поставщиков коммунальных услуг новые "резиденты" — не особо выгодные потребители. Нужно вкладывать большие инвестиции с маленькой отдачей, ведь потребление воды, света, тепла и всего прочего будет низким. И большинство из них мы поддерживаем пониженным тарифом на электроэнергию, ведь вряд ли за неделю "Новой волны" можно израсходовать больше 1200 киловатт-часов энергии.
Покупатели недвижимости якобы оживляют рынок. Да, это правда, но для очень узкого сектора. Как недавно заявил порталу nozare.lv представитель компании Realia Андрей Козиелс, иностранных инвесторов интересуют прежде всего новые или реновированные высококачественные объекты в центре Риги или Юрмале. То же исследование Минэкономики показывает, что динамика цен на рижские квартиры после кризиса шла вверх только для новых квартир в центре и рядом с Вецригой. Вне центра рынок по-прежнему в стагнации, цены на старое серийное жилье в микрорайонах после "дна кризиса" в первой половине 2009 года почти не выросли. Видимо, потому что жители Латвии либо загружены бременем прежней ипотеки, либо просто не могут себе позволить даже сравнительно дешевые квартиры советских лет. Более того, коммерческие банки больше не раздают кредиты, как гамбургеры, по методу "drive through". Ситуацию усложняет тот факт, что по данным переписи 2011 года 26,3% жилья в Латвии простаивает без жильцов. В основном, это понастроенные на пике т.н. "новые проекты", которые теперь чаще всего принадлежат банкам.
Хочется спросить, что для наших собственных жителей в плане доступности жилья значит огромная активность иностранцев в одном узком секторе? Ничего хорошего. Это вызывает рост затрат на строительство, подорожание всего общего рынка новой недвижимости. Из-за спроса иностранцев ограничивается доступ жителей Латвии к банковским кредитам. Элементарная рыночная логика — если есть большой спрос на какие-то вещи (строительство жилья, ремонт, кредиты), то цены растут. В цену, которую иностранные покупатели платят за недвижимость в Латвии, по сути включена и сверхнаценка за получение ВНЖ. Это лишь усиливает рост цен. Хороший пример: мэр Цесиса недавно в прессе признал, что китайцы купили в городе и окрестностях около 50 объектов. Там никто не живет, но активность иностранцев взвинтила цены на недвижимость, что вызывает трудности при покупке жилья у местного населения.
Не выдерживает критики и утверждение лоббистов недвижимости, что торговля ВНЖ влияет только на самую крупную и дорогую собственность, не создавая угрозы для местных жителей. Исследование Deloitte свидетельствует, что средний объект, который покупают ради получения ВНЖ, это новая квартира среднего класса на 65-100 кв.м. Означает ли это, что граждане должны жить в квартирах на 30 кв.м.? Если тенденция сохранится, можно представить неутешительную картину Латвии в будущем — центр Риги и Юрмалу, где полно эксклюзивного жилья, "районы господ" без местного населения, и периферию — постепенно разрушающиеся советские многоквартирные дома, где в тесноте ютятся латышские семьи, которые еще не успели эмигрировать.
Решения есть
Может, я немного преувеличиваю. Возможно, угроза не столь велика. Но важно объективно проанализировать ситуацию, оценив не только краткосрочную выгоду, но и возможные потери в будущем, которые любой "пузырь" принес бы экономике, благосостоянию населения, международному образу и латышской среде. Сейчас Латвия находится среди нескольких стран ЕС, которые предлагают ВНЖ за вложения в недвижимость. Этот факт часто приводят сторонники торговли, пугая возможными потерями в "глобальной конкуренции", если мы эту практику прекратим. Подчеркну — кроме Латвии, ВНЖ за покупку недвижимости можно получить только на Кипре, в Болгарии, Греции, Португалии и Испании. К тому же, в Латвии самый низкий порог инвестиций — 143 000 евро или 100 000 латов, и самый длинный срок действия ВНЖ — пять лет. Например, в Великобритании ВНЖ могут получить лишь те граждане третьих стран, которые вложили в британский бизнес не менее 1 млн. фунтов.
Так что, неудивительно, что Латвия в этой "конкуренции" пока держится довольно высоко. Но давайте задумаемся — а с чем мы конкурируем? С товарами высокого качества, особенными услугами, интеллектом? Нет, мы торгуем вещью, которую мы не заработали, и которая по сути нам не принадлежит — разрешением ездить и жить в других странах Шенгена. На американском экономическом портале bloomberg.com летом появилась занятная статейка о разорителе банков, объявленном в международный розыск. Это был казахский банкир, жену которого задержали в Италии с паспортом Центральноафриканской Республики и ВНЖ, выданным в Латвии. Гражданам ЕС эти разрешения ни к чему, поэтому они больше не готовы покупать латвийскую недвижимость, в стоимость которой включена сверхнаценка за ВНЖ. Весь рынок занимают граждане третьих стран. Усиленный интерес у них вызывают и европейские гарантии по вкладам в Латвии. О связанных с этим рисках я уже писал. Возникает вопрос — какой через несколько лет будет экономическая и реальная, бытовая среда в Латвии?
Согласен, что резкое прекращение торговли ВНЖ без альтернатив может вызвать шок для отрасли и резкие изменения в латвийской статистике. Но альтернатива есть — поставить сектор недвижимости на более здоровую основу, одновременно увеличив доступность жилья для латвийцев. Хочу высказать ряд конкретных предложений для правительства, которые в рамках возможностей можно реализовать уже в рамках бюджета на следующий год.
Во-первых, программа первого жилья для молодых семей. Государство могло бы гарантировать первый взнос для получения ипотеки, который в коммерческих банках Латвии составляет в среднем 20% и реально удерживает многих молодых людей от покупки жилья. Вместо этого они предпочитают эмиграцию.
Во-вторых, помощь тем семьям, которые во время "бума" взяли ипотечные кредиты под неадекватно дорогую недвижимость. Государство могло бы помочь им в выполнении обязательств, освободив от ПНН с суммы всех платежей по ипотеке или хотя бы процентов.
В-третьих, государство могло бы поддерживать строительную отрасль, потерявшую заказы иностранцев, за счет инвестиций в программу утепления, что одновременно поднимет условия жизни и снизит счета для тех, кто живет в домах советских времен, а также улучшит энергобаланс страны.
Есть разные способы, как государство может улучшить возможности населения для покупки жилья, при этом поддержав развитие строительства и сектора недвижимости. Положительный пример показало британское правительство, которое с начала года запустило две программы поддержки при покупке жилья для покупателей первого жилья и людей, уже имеющих кредитную историю (First Buy и Help to Buy). Потенциальные убытки бюджета при отказе от ВНЖ можно компенсировать иначе — например, увеличив ставку налога на недвижимость для дорогого жилья, принадлежащего нерезидентам, и банковского жилья. Можно также ввести прогрессивную ставку пошлины на сделки с недвижимостью.
Экономика Латвии должна иметь долгосрочную основу. Мы не можем вечно содержать себя за счет ВНЖ.
Перевод DELFI. Оригинал здесь
