На столичном рынке обслуживания многоквартирных домов возможны большие перемены

Как-то нелогично

Уже многие годы в Латвии складывается довольно интересная ситуация. Почти из 9 600 имеющихся в стране многоквартирных домов, прошедших приватизацию, лишь неполная треть обслуживается частными компаниями. В Риге этот показатель и того меньше: из 5 200 многоквартирных домов договоры с частниками имеют в лучшем случае 25%. Все остальные находятся под крылом столичных домоуправлений. Вроде бы и переживать по этому поводу особенно не стоит: ну желают люди, живущие в полностью приватизированных домах, чтобы их управлением занимались предприятия столичного самоуправления, ну, и бог с ними!

Нелогичным выглядит только то, что в условиях кризиса собственники сами соглашаются переплачивать за это. Как ни крути, сегодня минимальный тариф за обслуживание типового дома муниципальными предприятиями составляет 45 сантимов за квадратный метр. А частные компании обычно берут около 30 сантимов. И в последнее время их тарифы становятся все более привлекательными. В условиях экономического кризиса они начинают настоящую войну цен, что, по идее, на руку потребителям их услуг. Тем более что и самим домам с приватизированными квартирами стало легче уходить из-под опеки муниципальных предприятий. Если раньше для этого требовалось согласие 75% процентов жильцов дома, то теперь достаточно и 50%. И с 1 января 2010 года согласие можно будет получить не на общем собрании, а в ходе опроса. 

Яркие моменты

Два самых громких события последних месяцев в сегменте домоуправления — это выход на рынок дочерней структуры компании Latio и новый продукт HausMaster для серийных домов от Namu apsaimniekošana.

Так, владелец Latio Эдгар Шинс огорошил рынок готовностью взяться за обслуживание серийных домов по цене от 9 сантимов за кв. м. Правда, эти цифры он обещал (до к тому же не всем) в том случае, если его предприятию будет доверена процедура утепления домов и на тот период, который займет обследование дома, подготовка всей необходимой для реновации документации и непосредственно выполнение работ. Плюс жильцам будет параллельно предлагаться набор других услуг от Latio — таких, как помощь в поиске вариантов для обмена квартир или решении проблем, возникших у заемщика. 

Опрошенные "м2" эксперты полагают, что выход Latio в новый для себя сегмент управления домами — это не столько обслуживание в его естественном виде, сколько желание поучаствовать в освоении европейских денег, выделяемых на реновацию многоквартирных зданий. Впрочем, время покажет, кто прав. 

Что касается продукта HausMaster, то он предназначен непосредственно для серийных домов и подразумевает платеж от 20 сантимов за кв. м. Исполнитель гарантирует квалифицированное выполнение всех требуемых законом работ и сохранение указанного платежа в течение как минимум трех лет. 

По разным оценкам в Риге сейчас действуют порядка 250-300 частных юридических лиц, занимающихся обслуживанием домов. И лишь пару десятков из них можно отнести к заметным игрокам. Остальные — компании, на балансе которых имеется один-три дома. В условиях резкого обострения конкурентной борьбы выжить им будет сложно. Их будущее зависит от способности обеспечить конкурентную цену. В этом уверены все предприниматели, с которыми побеседовал "м2".

Личное мнение

Сергей Невольский, член правления Labo Namu Aģentūra:

"То, что Latio открыло подразделение по обслуживанию объектов недвижимости, мне импонирует. Эдгар Шинс многое делает хорошо, и его вхождение на рынок расцениваю как серьезный шаг. А вот на его планы завоевать 40% рынка смотрю скептически. Подобные заявления больше похожи на хорошую пиар-кампанию. Да и 9 сантимов за обслуживание квадратного метра -- это из той же области. В реальности нижняя планка расходов на хорошее содержание типового здания находится в районе 20 сантимов за кв. м. Достичь этого не в последнюю очередь можно благодаря ситуации на рынке труда: условия оплаты диктует работодатель. Многие обслуживающие предприятия уже сократили лишние расходные позиции и провели оптимизацию штатов. Раньше были, конечно, предприятия, где на трех офисных сотрудников приходился только один, работающий непосредственно на объекте. Сейчас, если хочешь предложить конкурентную цену, такое непозволительно. Я и сам частенько выезжаю на объекты, чтобы выполнить какие-то срочные работы. А по-другому нельзя. Играть ценой позволяет также хорошая техническая база компании. Она гарантирует повышение и качества исполнения самих работ, и эффективности труда".

Янис Гайланс, член правления компании Namu apsaimniekošana:

"Бесплатно обслуживанием заниматься никто не будет, но у ведущих частных компаний есть возможность снизить стоимость своих услуг. И те 20 сантиммов, которые мы предлагаем для многоквартирных домов, -- это реальная цифра. Из них один сантим даже пойдет в фонд накопления. Очень надеемся, что сознание людей изменится и они начнут считать свои расходы. Перестанут быть инертными. Многие живут в иллюзии, что муниципальные домоуправления -- это государственная структура, которая способна обеспечить надежность. И переплачивают за это. А домоуправления и государство пользуются этим, поднимая расценки. Мол, 45 сантимов за кв. м -- этот тот минимум, который позволяет хорошо обслуживать дом. Наш опыт доказывает, что это не так! Да и спрос с частной компании больше: она будет стараться не потерять клиента. А вот о том, что такое общение с чиновниками, многие знают не понаслышке". 

Эдуард Круминьш, вице-президент NĪRA Fonds:

"Обслуживание домов не приносит огромных прибылей, но это сравнительно стабильный бизнес. И для частных фирм существует перспектива его развития, ведь большинство жилого фонда контролируют муниципальные домоуправления. Хотя не думаю, что собственники приватизированных многоквартирных домов начнут в массовом порядке уходить от них. Но хороший пиар и разъяснение преимуществ обслуживания домов частными компаниями со временем сделают свое дело и те примут решение о замене управляющих. Посмотрите, у нас сейчас падают цены почти во всех секторах, а муниципальные тарифы стоят на месте -- 45 сантимов за кв. м. Потому как это политическое решение. Частные фирмы в этом вопросе гораздо более гибкие".

Маленькие хитрости

Таким образом, специалисты частных компаний по обслуживанию в один голос уповают на более рачительный подход жителей многоквартирных домов к своим расходам. Разница в 45 и, допустим, 25 сантимов за обслуживание квадратного метра при площади квартиры в 50 квадратных метров дает собственникам ежемесячную экономию в 10 латов. Вроде бы не много. Но сейчас как раз то время, когда каждый сантим лат бережет. Это в полной мере относится и к многоквартирным домам дорогого сегмента рынка жилья. И их жители обращают внимание на коммунальные счета. Это понимают и управляющие, а некоторые из них ради сохранения контроля над домом идут на разные хитрости.

Сергей Невольский описал ситуацию, с которой ему довелось столкнуться в своей практике: "Обслуживаем престижный дом на улице Экспорта. Наш тариф — 0,65 лата за кв. м (этот платеж включает абсолютно все, в том числе и охрану). Его жильцы стали утверждать, что на улице Аусекля, в таком же по классу доме, платят по 0,20 лата за кв. м. Принесли нам счет, стали смотреть. Да, обслуживание действительно 0,20 лата за кв. м. Но отдельной строкой прописано содержание водопровода: на каждый квадратный метр жилой площади — 0,05 Ls + НДС. Содержание системы теплоснабжения — 0,05 Ls + НДС. Услуга дворника — 300 латов + НДС на дом, уборщицы — 300 латов + НДС. Услуги консьержа также с НДС. И это при том, что согласно закону "О НДС" обслуживание не облагается налогом. Вот суммировали мы все это и получили 1,2 лата за кв. м — то есть вдвое больше, чем у нас. Такая вот математика!"

Большой передел

У ведущих игроков рынка обслуживания домов наступила довольно горячая пора: идет борьба за многоквартирные дома. Очередную волну смены управляющих переживают и новые проекты. Раньше было как: кто строил, тот обычно создавал и свою карманную структуру по обслуживанию. А та устанавливала понравившейся ей тариф и оговаривала в договорах условие: не менять управляющего в течение двух лет. Этот срок во многих проектах истек.
Плюс банки активно просят подготовить предложения об обслуживании: они перенимают новые многоквартирные проекты у девелоперов, не сумевших справиться со своими ипотечными обязательствами. Этот вариант, по идее, для жителей новостроек даже выгоден. Потому как банки, заботясь о своей репутации, стараются обеспечить надлежащий уход за своей собственностью и не пытаются переложить все платежи с полупустого дома на тех, кто в нем живет. Тогда как некоторые девелоперы так и делают. "Новые полупустые проекты, в которых не распродана половина, а то и более квартир, перенимаем лишь тогда, когда девелопер сам соглашается покрывать расходы на обслуживание нераспроданного фонда. Максимум, на что пойдем, -- сделаем на время пониженный тариф. Хотя это и несколько объективно для тех жильцов, которые проживают в доме", — отметил Янис Гайланс. 

Между прочим, платежная дисциплина лучше в серийных домах. Тогда как в новых проектах, исходя из практики собеседников "м2", задерживают оплату услуг по обслуживанию 10-15% жильцов. Злостных неплательщиков из них не более 5%. Хуже с отплатой отопления: задержки достигают 30%. Это опасно, так как если задолженность превышает 40%, Rīgas siltums начинает поднимать вопрос об отключении. 

Поинтересовался "м2" у собеседников и вопросом о целесообразности участия домов в программе их утепления и реновации. Все были двумя руками "за". Ведь если половину расходов готов покрыть Европейский союз, то выгода налицо. Однако советуют быть предельно скрупулезными при заключении договора со строителями и поставщиками стройматериалов. Они должны сразу оговаривать, какую экономию в расходах тепла получит дом в случае проведения ремонтных мероприятий. Если итог окажется неудовлетворительным, то с исполнителей работ можно будет взыскать неустойку. 

***

Основные три позиции, которые включает в себя услуга по обслуживанию многоквартирных домов: санитарная уборка лестничных клеток и прилегающих к дому территорий, техническое содержание в надлежащем состоянии всех инженерных сетей дома и оказание бухгалтерских услуг по обеспечению зданий всеми коммунальными услугами.