Строили и строят
Так уж получилось, что за прошедший год автору этих строк с периодичностью раз в два-три месяца доводилось следовать транзитом через столицу соседней Белоруссии — Минск. То заезжая непосредственно в центр города, то объезжая по Минской кольцевой автодороге. И каждый раз с некоторой завистью отмечал: окружающий пейзаж меняется с калейдоскопической быстротой. Новыми деталями его наполняли стройплощадки и уже готовые новостройки. Причем если в центре Минска впору было говорить о точечной жилой застройке, то ближе к кольцевой реализовывались в основном масштабные проекты -- на многие сотни, а то и тысячи квартир.
Вновь направляясь по привычному маршруту в конце октября, убедился, что особенно снижать темпы строительства в Белоруссии, похоже, никто не собирается. Хотя на дворе и кризис, наличие которого еще год назад руководство Белоруссии напрочь отказывалось признавать. Однако сейчас это слово свободно присутствует в лексиконе почти всех местных жителей.
Правда, их кризис и наш — это две большие разницы. Причина тому — наличие мощного производственного комплекса. А в диверсифицированной экономике (той, которая растет не только благодаря буму кредитования и ажиотажу в секторе недвижимости) строительная отрасль всегда является одним из локомотивов развития, ее лакмусовой бумажкой. Так вот, по итогам 2009 года в столице Белоруссии коммунальными строительными организациями в эксплуатацию должно быть сдано 1,4 млн кв. м жилья. Это больше, чем в "золотые" для всей строительной отрасли Латвии 2007 и 2008 годы. А ведь в минском показателе не учтены еще результаты работы частных застройщиков. К этому добавим, что, согласно официальным данным, в 2009 году власти белорусской столицы выступили заказчиком сразу 300 новых социально-культурных объектов — школ, поликлиник, детских садиков, спортивных сооружений… Летом активно обсуждался вопрос о возведении в промышленной зоне "Шабаны" нового завода индустриального домостроения, чья сметная стоимость превысит 200 млн евро. Оно и понятно: на подходе большое число масштабных проектов, таких как "Минск-Сити", финансовая емкость которого превышает 7 млрд долларов. Такой вот у них кризис!
В областных центрах ситуация отличается от столичной лишь размахом. А так, в принципе, строят, строят и еще раз строят… Хотя надо признать, что и рекламных плакатов на многоэтажных домах о том, что в них можно приобрести квартиру, тоже становится все больше.
"Не-е-е.. Сейчас продавать квартиру невыгодно: цены упали. Раньше наша 1-комнатная (30 кв. м в 20-летнем доме из белого силикатного кирпича. — "м2") стоила 40 000 долларов, а сейчас — 27 000", -- так отреагировала на вопрос "м2" об актуальности продажи недвижимости знакомая могилевчанка, которая благодаря льготному государственному кредиту построила 2-комнатную квартиру и платит ипотеку. Продажа упомянутой 1-комнатной квартиры могла бы полностью покрыть ее долговые обязательства. Но знакомая решила выждать. Этот пример интересен тем, что позволяет сравнить ситуацию. А она такова: квартиры в домах советской постройки в Могилеве, в городе с населением 370 000 жителей, стоят дороже, чем в Риге (!). Хотя средний уровень достатка рижан и могилевчан несоизмерим: в Могилеве хорошей считается зарплата в районе 200 евро. В Минске же квартиры и подавно почти вдвое дороже рижских.
Попробуй получи кредит
"Если в столице Латвии пик цен был зафиксирован в марте-апреле 2007 года, то в Минске -- в октябре 2007 года. В случае с 1-комнатными квартирами — это было 2 061 доллар за кв. м. Но потом еще в течение года цена оставалась близкой к данному уровню: в октябре и ноябре 2008 года она находилась на отметках 2 027 и 2 030 долларов за кв. м соответственно. И лишь после Нового года пошла вниз: дно было достигнуто в августе — 1 392 доллара за кв. м. К удешевлению привела главным образом 20-процентная девальвация белорусской валюты. Если бы мы изучали цены не в долларах, а в белорусских рублях, то минус был бы гораздо меньшим. Тем не менее, начиная уже с августа 2009 года и долларовые цены идут вверх: к концу октября средняя по Минску цена квадратного метра жилья в 1-комнатных квартирах превысила 1 450 долларов за кв. м", — отметил в беседе с "м2" руководитель проектов портала недвижимости Realt.by Александр Мартыненко. Он гостил в Латвии по приглашению ассоциации LANĪDA и согласился рассказать о некоторых особенностях минского рынка жилой недвижимости.
Прежде всего отметим, что белорусский рынок жилья никогда не был столь спекулятивным, как латвийский. На нем и раньше получить кредит было непросто, а сейчас и подавно. С 2009 года ипотечные займы в Белоруссии выдаются только в местной национальной валюте. Обычная процентная ставка по ним составляет 25% (!) в год. Для получения займа требуются различные справки о доходах, а также поручительство двух-трех лиц. Плюс банк не то, что 80-90% от требуемой для покупки суммы может не дать, он может ограничиться и 50%, и 30%. Впрочем, настаивает наш собеседник, многих потенциальных покупателей даже такие жесткие условия не пугают. Жить-то людям где-то надо. Кто-то, возможно, надеется и на очередную девальвацию белорусского рубля.
За липовое объявление придется ответить
Интересен и такой момент. В Риге в связи с падением цен количество предлагаемых на продажу квартир снизилось. В Минске — обратная ситуация. На Realt.by можно получить информацию почти о 7 500 торгуемых квартирах, из которых около 6 600 находятся в свободном доступе для просмотра посетителями портала. На белорусских интернет-страничках практически нет липовых объявлений, которыми не гнушаются некоторые латвийские компании. Все очень просто: белорусское законодательство ограничивает возможности рекламы объектов. Агентства и маклеры имеют право рекламировать исключительно те квартиры и дома, на посредничество по продаже которых у них заключен договор и имеется согласие владельца на рекламу. Контролируется это строго. Если фирма или маклер будут пойманы на жульничестве, виновным грозит крупный штраф. Повторение истории может привести к лишению лицензии, которую выдает Министерство юстиции Белоруссии. Кстати, получить лицензию на оказание посреднических услуг с недвижимостью может только компания, в которой имеется как минимум пять аттестованных риелторов. Такого, что кто хочет заниматься этим бизнесом, тот и занимается, нет!
С лета 2009 года в Белоруссии действуют и нормативы, определяющие размер заработка посредников. Их маржа колеблется от 1% до 3%. Чем выше стоимость сделки, тем меньший процент от нее получит посредник. С одной строны, вроде бы наблюдается явное вмешательство государства в предпринимательскую деятельность, с другой — мера призвана оказывать стимулирующее воздействие на рынок. Покупатель и продавец четко знают, сколько они заплатят посреднику. Это важно для принятия решения о сделке.
Реклама — двигатель продажи
Несмотря на довольно привлекательную по латвийским меркам картину, объем сделок в Белоруссии вообще и в Минске в частности, разумеется, упал. Процентов на 50% (в Латвии в 2,5-3 раза). Больше пострадал рынок новых проектов. В целом в Белоруссии имеются две большие категории застройщиков. Первая — это государственные организации. Они призваны обеспечивать крышей над головой очередников и различные социальные группы населения, имеющие право на помощь государства в жилищном вопросе. Помощь эта выражается в более низких ценах на новые квадратные метры и предоставлении возможности получения льготного кредита. При этом обладатель приобретенной при участии государства квартиры становится ее полноправным владельцем лишь после погашения всей задолженности банку. Но и после этого до истечения определенного (в некоторых случаях 20-летнего) срока с момента покупки он не будет иметь права ее перепродать.
Вторая большая категория — частные застройщики. Здесь уже действует принцип свободного рынка: продают всем, кто способен заплатить. Сколько новых квартир пустует в ожидании своего покупателя? Наш гость честно признался, что не имеет такой статистики. В качестве ответа привел свои наблюдения: "До кризиса новые проекты раскупались быстро. Девелоперы не испытывали особой нужды в рекламе: повесил плакат на здании — и очередь выстраивалась. Сейчас продавцы вынуждены бороться за покупателя. Если в лучшие годы у нас на портале Realt.by стояла рекламная информация о 25-30 новых многоквартирных домах и комплексах, то теперь это число превышает сотню. И девелоперы очень активны". Как бы подтверждая эти слова, во время беседы с "м2" у Александра Мартыненко раздался звонок из Минска: заказчик выразил готовность выкупить лучшее рекламное месте для своего объекта.
Интересно, что качественные новостройки в Минске сегодня предлагаются по цене 1 250-1 400 долларов за кв. м. То есть близко к цифрам вторичного рынка. Это связано с тем, что новострой идет в основном без полной отделки. Доведение квартиры до ума -- это дополнительные 200-350 долларов на каждый квадратный метр.
"Из общения с белорусскими маклерами могу сделать вывод: они уверены, что цены стабилизировались. И это хорошо, поскольку позволяет покупателям искать и выбирать лучшие варианты. Плохо, конечно, что условия получения ипотечных кредитов остаются довольно жесткими, но надеемся, что ситуация со временем изменится в лучшую сторону", -- подвел итог нашей беседе руководитель портала Realt.by.