Новый закон: подорожает ли аренда жилья в Риге?  (63)

Несколько лет назад Служба госдоходов объявила войну тем, кто не платит налоги с доходов от сдачи в аренду квартир. "Уклонистов" вылавливают различными способами — изучают объявления в интернете и данные регистра, поступления на банковские счета и т.д. Тем не менее, добровольных плательщиков по-прежнему немного. Как пояснили порталу DELFI в пресс-службе СГД, за 11 месяцев 2015 года налоговики заподозрили 2 533 частных лица в укрывательстве доходов. Им было предложено добровольно легализовать свою хозяйственную деятельность, в противном случае СГД грозил штрафом. Среди тех, кто согласился поделиться с государством своими доходами, лишь 409 частных лиц указали, что получают прибыль от сдачи в наем или управления своей или арендованной недвижимости.

Впрочем, эта цифра фактически ни о чем не говорит, так как платить налог с дохода от сдачи недвижимости можно несколькими способами. И хотя с 1 января 2016 года нас ждут отдельные изменение, каждый вправе выбрать тот вариант, который ему больше подходит.

Главное, что должен знать частный собственник — сдача квартиры в наем считается хозяйственной деятельностью физического лица. Это означает, что его доходы должны облагаться налогами. Зарегистрированное в СГД физическое лицо, которое сдает квартиру, может выбрать один из трех вариантов уплаты налогов:

В каждом случае предусмотрены свои правила регистрации, отчетности и ставка налога — от 9% до 24% от оборота или дохода.

Важно! С 1 января 2016 года отменяется четвертый вариант — фиксированный налог на прибыль. Его ставка составляла 5% или 12% (в зависимости от суммы дохода), был предусмотрен и авансовый платеж (всего — около 30 евро в год). Этот вариант, по мнению, экспертов был самым привлекательным для собственников.

Налог с прибыли, то есть разницы между доходами и расходами, составляет 23%. Это самая крупная ставка, но есть и преимущества: плательщик имеет право на необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы. Перед сдачей недвижимости вы должны зарегистрироваться в СГД как лицо, занимающееся хозяйственной деятельностью и вести учет доходов и затрат.

Важно! Согласно закону "О государственном социальном страховании", вы должны ежеквартально авансом платить обязательные взносы по социальному страхованию. Сумма платежа рассчитывается с учетом годовой декларации. Если ваш доход превышает 360 евро в месяц, ставка социального взноса составит 26,76%.

Физическое лицо также может зарегистрироваться как плательщик налога с микропредприятия. В этом случае ставка налога составлит 9% от оборота (максимально — 100 000 евро в год), то есть от полной суммы найма или аренды. Затраты собственника при уплате налога не учитываются. Налог на микропредприятия вносится один раз за квартал после подачи декларации.

Минимальная сумма уставного капитала микропредприятия — 1 евро (открыть можно только одно такую фирму). Микропредприятие позволяет выплачивать зарплату себе и наемным работникам (до 5 человек, максимальная сумма — 720 евро в месяц). С 1 января 2017 года микропредприятия ожидают существенные изменения — вводится дифференцированная ставка налога, обязательный социальный платеж для работников, запрет на виды деятельности.

Минусы: вероятно, вам потребуются услуги бухгалтера и юриста для создания предприятия. Только затраты на государственные пошлины в Регистре предприятий составляют около 150 евро. Нужно также открыть банковский счет.

Важно! При уплате налога с микропредприятия теряется право на необлагаемый минимум и другие налоговые льготы.

Арендодатель также вправе сообщить СГД о заключенном договоре, не регистрируя свою хозяйственную деятельность. Такой вариант выгоден тем, кто не может предоставить документы об издержках, или они несущественны. Обратиться в налоговую службу можно не позднее пяти суток после заключения сделки. Сделать это можно в любом центре по обслуживают клиентов СГД или через электронную систему декларирования (EDS)

Важно! Арендодатель обязан составлять регистр доходов, но в качестве расходов вправе указать только налог на недвижимость. Обязательные взносы по государственному социальному страхованию платить не надо, так как владелец недвижимости в этом случае не считается самозанятым лицом.

Конечно, если между арендодаталем и квартиросъемщиком заключен договор, это еще не означает, что собственник зарегистрирован в СГД и честно платит налоги. И все же: что может изменить отмена одного из вариантов легализации доходов от аренды — фиксированный налог на прибыль? Не приведут ли налоговые нововведения и действия СГД к росту арендной платы? Опрошенные порталом DELFI эксперты полагают, что цены диктуются исключительно соотношением спроса и предложения, хотя коррекция не исключена.

Изменения в законодательстве, полагает руководитель бюро риэлтерской компании Ober-Haus Андис Бириньш, существенно не повлияет на рынок. Но небольшое влияние на цены могут оказать тот факт, что налоговые службы все активнее и вплотную занялись этим сегментом рынка. Эксперт отмечает, что законы не оказывают прямого влияние на цены, но владельцам, которые ранее добровольно не подавали декларации о доходах от аренды, придется учитывать дополнительные расходы, и это может в будущем отразиться на арендных ставках.

При отсутствии в стране серьезных политических и экономических потрясений существенных изменений на рынке ожидать точно не стоит, полагает он. В то же время, сохраняется вероятность минимального снижения цен на дорогое жилье. Это объясняется увеличением числа предложений — на рынке появляются квартиры, хозяева которых хотят их продать, но не найдя покупателей, отдают в наем. Небольшой рост можно прогнозировать на дешевое жилье — до 200 евро в месяц, но найти такое жилье все сложнее, сказывается высокий спрос.

По мнению руководителя отдела найма Arco Real Estate Дзинтарса Берзиньша, отмена фиксированного налога на прибыль не приведет к значительным изменениям на рынке, так как у собственников недвижимости остается еще три варианты уплаты налогов. Берзиньш также считает, что у рынка большой потенциал, но его развитие тормозит правовая неупорядоченность. Для создания среды, которая отвечала бы современному мышлению, необходима большая работа на государственном уровне.

В то же время, государство не должно ограничивать рынок и принимать решения, которые могут навредить честной конкуренции. В качестве примера Берзиньш привел одну из последних инициатив власти — принудительную регистрацию договоров аренды для юридических лиц. За невыполнение этого требования предусмотрены санкции.

Но можно ожидать противоположного эффекта, считает эксперт. Авторам законопроекта стоило изучить проблему более тщательно — предусмотреть в нормативных актах механизм большей правовой защиты для арендодателей, создав простую модель регистрации договоров и снизив ставки налогов. "Если сегодня в моей квартире живет наниматель, который не платит арендную плату и за коммунальные услуги, я это лицо из своей недвижимости могу выселить только по решению суда. Учитывая сроки рассмотрения споров в суде, могу предположить, что это одна из причин, почему наймодатели официально не регистрируют договоры. Если упростить процесс выселения, увеличится число зарегистрированных договоров", — прогнозирует эксперт.

Представитель риэлтерской компании Latio Гиртс Круминьш отмечает стабильность на рынке как с точки зрения соотношения спроса и предложения, так в области ценовой политики. Игроки на рынке постепенно переходит на одинаковые условия, осознавая, что при таком условии в выигрыше будут все заинтересованные стороны. "Мы видим, что все больше наймодателей выходит из тени и регистрируют договор о найме в СГД, а также платят 10%-й налог. Немаловажно, что регистрация договора позволяет физическим лицам официально сдавать жилье юридическим лицам, в том числе иностранным компаниям, которые оплачивают проживанием своих сотрудников", — добавляет эксперт.