1 ноября 2024 года вступили в силу изменения в Закон о квартирной собственности. Их цель – облегчить активной части жителей возможность принимать важные решения по содержанию и обновлению многоквартирных домов. До сих пор любые работы в многоквартирных домах требовали поддержки более 50% владельцев квартир (то есть 50% + 1 голос), однако в дальнейшем решения по ключевым вопросам дома можно будет принимать даже в случае, если большинство жильцов дома не участвует в общих собраниях. Как это будет работать?
Управление и обновление многоквартирных домов часто сталкивается с препятствием – значительная часть владельцев квартир не принимает активного участия в управлении домом и в процессе принятия важных решений. Причины для этого разные: например, собственник не проживает в своей квартире, сдает ее в аренду или находится за пределами страны. В результате на собраниях владельцев квартир не достигается кворум, необходимый для эффективного управления общим имуществом и принятия финансово значимых решений.
Обязательные для всех владельцев квартир решения при голосовании меньшинством
Для содействия содержанию и обновлению многоквартирных домов были приняты значительные изменения в Законе о квартирной собственности. Теперь, если из-за отсутствия кворума на первом общем собрании владельцев квартир невозможно принять решение, собрание можно будет созвать повторно через месяц. Если на повторном собрании владельцы квартир, зарегистрированные в списке участников, будут представлять более одной трети от общего числа владельцев, оно будет правомочным для принятия решений.
Голосование меньшинством означает право совладельцев дома принимать обязательное для всех владельцев квартир решение большинством голосов присутствующих на повторном собрании. При повторном опросе решение принимается большинством голосов проголосовавших владельцев квартир.
Совладельцы дома смогут принимать решения на повторном собрании или в рамках опроса по любым вопросам, за исключением тех, для которых требуется большее количество голосов, чем простое большинство от всех владельцев квартир. Это означает, что голосованием меньшинством можно принять любое решение, для которого необходимо 50% + один голос. К таким вопросам относятся, например, обновление дома, формирование накоплений или смена управляющего. "Голосование меньшинством распространяется на все решения, связанные с ремонтом многоквартирного дома", – уточняет Аудерс.
С помощью голосования меньшинством можно также принять решение о взятии кредита. "Однако в таком случае необходимо учитывать, что принятое решение будет обязательным только для совладельцев дома. Кредитор же может отказать в выдаче кредита, если это не соответствует его кредитной политике", – добавляет Аудерс.
Следует отметить, что принятие решения о получении кредита на ремонт от Altum также может осуществляться с использованием голосования меньшинством. "Altum может выдать кредит на ремонт, если решение было принято владельцами квартир многоквартирного дома с использованием голосования меньшинством. На данный момент мы еще не получили ни одного подобного решения от многоквартирного дома, так как поправки к закону вступили в силу только 1 ноября прошлого года. В связи с этим призываем жителей домов ознакомиться с порядком и процедурой, установленными законом, чтобы решение было принято корректно с использованием голосования меньшинством", – подчеркивает руководитель Департамента программ энергоэффективности Altum Иева Верземниеце.
Что следует учитывать?
Повторное собрание или опрос владельцев квартир считается правомочным, если соблюдены следующие критерии:
На первоначальном собрании или опросе не было кворума. В случае опроса это означает, что более половины владельцев квартир не предоставили ответ в установленный срок.
Повторное собрание или опрос должны быть организованы не позднее, чем через один месяц после первого собрания.
Повестка дня повторного собрания или опроса должна включать только те вопросы, которые были включены в повестку дня первого собрания.
В повторном собрании или опросе должны участвовать владельцы квартир, которые представляют более одной трети всех квартир.
Аудерс подчеркивает, что решение, принятое на повторном собрании или в ходе опроса владельцев квартир, вступает в силу через месяц с момента его объявления. Однако, если в течение этого месяца сообщество владельцев квартир на новом собрании примет иное решение по тому же вопросу, предыдущее решение утрачивает силу. Это правило действует даже в случае, если новое решение было принято в форме опроса.
Все решения сообщества владельцев квартир вступают в силу после их объявления. Отныне все решения, принятые сообществом владельцев квартир, считаются объявленными с момента их подписания или размещения в Информационной системе строительства, однако сообщество владельцев квартир может также принять решение об ином порядке их объявления.
Для того чтобы владельцы квартир были своевременно уведомлены о предложении принять решение, закон предусматривает порядок, в котором владелец квартиры предоставляет контактную информацию (адрес электронной почты или почтовый адрес, если он отличается от адреса квартиры) управляющему или самостоятельно вносит эти данные в Информационную систему строительства. Если почтовый адрес в Информационной системе строительства не будет указан, приглашения на собрания и опросы будут отправляться на адрес квартиры.
Возможность добиться реальных изменений
"Ранее мы видели, каким огромным, а порой и непреодолимым препятствием было требование коллективного решения, где "за" должны были проголосовать как минимум 50% + один владелец квартиры. Статистика показывала, что только 3% всех организованных голосований достигали необходимого кворума", – рассказывает член правления Rīgas namu pārvaldnieks Мартиньш Паурс.
Этого нововведения мы ждали очень долго, и даже больше – мы активно работали над тем, чтобы оно стало реальностью. Это, наконец, дает активному меньшинству жильцов возможность добиться реальных изменений в своем имуществе.
Причины того, почему так редко удавалось собрать необходимый кворум, разные. Однако, как указывает Паурс, важную роль играет так называемый мегаполисный фактор. В Риге много очень больших домов, где соседи друг друга не знают, поэтому договориться о едином мнении крайне сложно. Кроме того, многие владельцы квартир не проживают в своей собственности, и их невозможно найти, а съемщики, что логично, не имеют права голоса в вопросах будущего дома.
Также часть владельцев квартир заботится только о своем жилье, но не хочет участвовать в вопросах, касающихся общего имущества. Некоторые, возможно, даже не осознают, что крыша дома, подвал, чердак – вся конструкция дома в целом принадлежит самим владельцам квартир.
"Все это оставляло в незавидном положении активных жителей, которые хотели привести в порядок и развивать свой дом как совместное имущество. Голосования по критически важным вопросам, например, об установке нового лифта вместо бесконечного ремонта старого, заканчивались безрезультатно. Точно так же не удавались голосования по вопросам, которые могли бы улучшить жизнь в многоквартирном доме. Например, многие активные жильцы хотели воспользоваться предложением Rīgas namu pārvaldnieks установить на придомовой территории публичную станцию зарядки для электромобилей, что также могло бы приносить доход в общий фонд дома, но и здесь не удалось собрать кворум. Теперь, наконец, это может измениться", – с надеждой говорит член правления Rīgas namu pārvaldnieks Мартиньш Паурс.
Новая норма вступила в силу совсем недавно, 1 ноября, и первый случай применения решения меньшинства уже произошел в практике Rīgas namu pārvaldnieks: активные жильцы проголосовали за то, чтобы в их дворе парковка автомобилей была возможна только по специальным разрешениям.
"Поэтому мы с оптимизмом смотрим на применение новой нормы. Правда, с юридической точки зрения организация коллективных решений может быть немного сложной, поэтому мы готовы помочь нашим клиентам организовать такие голосования", – добавляет Паурс.
