Лифты, установленные в многоквартирных домах, построенных в советское время, стали серьезной проблемой. Многие из них требуют дорогого капитального ремонта, а запчасти сложно достать. При этом ремонт не гарантирует отсутствие поломок в будущем. Можно также установить новый лифт, но это еще дороже. Что делать?
В Латвии насчитываются тысячи лифтов, и с каждым годом увеличивается число лифтов с выявленными рисками безопасности. После проверки необходимо составить план по снижению или устранению этих рисков, чтобы решить, что выгоднее — замена лифта или его ремонт.
Многие лифты в многоквартирных домах были произведены в 70-х и 80-х годах прошлого века, а их эксплуатационный срок составляет 25 лет. Сейчас лифты служат вдвое дольше — около 50 лет. Устарели не только лифты, но и их обслуживание стало сложным: вкладывая средства в ремонт, нужно считаться с тем, что делать это придется регулярно. Кроме того, лифты были произведены в России и Беларуси, и из-за санкций запчасти стали недоступны.
Наиболее разумным решением была бы замена старых лифтов, так как в долгосрочной перспективе это принесет меньше проблем — легче проводить техническое обслуживание, и запчасти будут доступны. Однако это стоит дорого: установка нового лифта в девятиэтажном доме обойдется в среднем в 40 000 евро.
"Пока мы можем обеспечить безопасное использование старых лифтов, но ясно, что лифты в типовых домах, построенных 30–50 лет назад, неизбежно стареют. Об этом свидетельствует количество необходимых ремонтов — за первые три месяца этого года количество экстренных ремонтов увеличилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Каждый ремонт обходится дорого, и ситуация осложняется тем, что большинство лифтов произведены в Беларуси и России, а запчасти нужно искать в других местах, что занимает много времени и стоит дорого.
Старые лифты также не соответствуют современным представлениям о качественной среде для жизни. Через узкие двери не могут пройти люди в инвалидных креслах или родители с детскими колясками, лифты громкие и выглядят устаревшими. Поэтому инвестиции в старые лифты уже не являются дальновидными, и мы активно призываем жителей домов, которые мы обслуживаем, голосовать за установку новых лифтов. Всего у нас на обслуживании 1270 лифтов. Хорошая новость в том, что мы получили подтверждение от ведущих европейских производителей лифтов, что в шахты лифтов в типовых советских домах можно встроить новые, безопасные и тихие лифты с широкими, удобными дверями", — рассказывает член правления компании Rīgas namu pārvaldnieks Мартиньш Паурс.
Предрассудки против здравого смысла. Кто кого?
Главная проблема, с которой сталкиваются управляющие многоквартирных домов, — не все собственники квартир до конца понимают, что лифт является совместной собственностью, за которую они должны финансово отвечать. Нужно учитывать, что для замены лифта требуется голосование большинства собственников. К сожалению, здесь сталкиваются предрассудки разных поколений и различные мнения, из-за чего трудно найти реальное решение.
"Управляющий домом уполномочен собственниками решать ряд вопросов от их имени. Управляющий также организует решение всех этих вопросов, однако важно помнить: за все платят сами собственники квартир. Если необходимо отремонтировать лифт, а собственники заявляют, что "у нас нет денег, мы не хотим платить", то рано или поздно проверяющий может объявить, что лифт нужно закрыть, так как он стал небезопасным. В нашей практике был случай, когда лифт был закрыт на два месяца только потому, что собственники не смогли договориться о ремонте и его оплате", — делится опытом технический директор компании Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde Олег Кукутс.
При встрече с собственниками управляющему снова и снова приходится объяснять, почему важно заботиться о безопасности лифта и как замена, хотя и требует больших вложений, окупится в долгосрочной перспективе.
"В девятиэтажном доме жители нижних этажей, возможно, не слишком беспокоятся о лифте — можно и по лестнице подняться. Но как быть тем, кто живет выше? Их эта проблема волнует. Подниматься на 9-й этаж несколько раз в день, особенно пожилым людям и молодым матерям, очень сложно. В отдельных случаях человек просто не может передвигаться по лестнице. Поэтому этот вопрос должен решаться внутри дома, так как ответственность лежит на самих собственниках. А мы как управляющая компания можем лишь побудить их к действиям", — рассказывает Кукутс.
Очень важно регулярно проводить осмотры лифтов и необходимые ремонтные работы, чтобы продлить срок службы, и взаимодействие между управляющими и собственниками этому способствует. К сожалению, с ходом времени старые лифты продолжают изнашиваться. "У каждой детали есть свой срок службы. Какими бы тщательно ни были осмотры и обслуживание лифтов, рано или поздно наступит момент, когда их больше нельзя будет использовать. Если потребуется заменить какую-то важную деталь, а она будет недоступна, лифт придется закрыть до тех пор, пока не будет найдено решение", — рассказывает технический директор.
Где искать финансирование?
Согласно нормативным актам, управляющий домом должен ежегодно организовывать визуальный осмотр здания, а также проводить техническое обследование не реже одного раза в десять лет. Управляющий должен выявить все проблемы, составить смету расходов и планировать ремонтные работы.
Если лифт сломался и требует небольшого ремонта, а собственники накопили достаточно средств, работы можно провести за счет этих средств. Однако в случаях, когда требуется крупный и дорогой ремонт, необходимо согласие большинства собственников и поручение управляющему организовать работы, обеспечив финансирование.
В случае нехватки средств ситуацию можно решить по-разному. Если у дома нет накопленных средств, можно привлечь внешние финансовые ресурсы — обычно это коммерческие банки или финансовая институция Altum.
"Жители тоже понимают, что старые лифты изношены. Все больше активных жильцов хотят инвестировать и получить новый лифт, однако их доля пока недостаточна — большинство домов не могут принять положительное коллективное решение о покупке лифта. Без решения сообщества невозможно направить накопленные средства дома или, например, получить кредит от Altum, поэтому дом не может получить новый лифт. Мы очень надеемся на первые положительные решения в таких голосованиях, чтобы на примере уже выполненных работ мотивировать жителей других домов голосовать "за"", — говорит Мартиньш Паурс.
В случае с Altum собственники квартир в многоквартирных домах могут получить финансирование на капитальный ремонт или реконструкцию, если у дома недостаточно накоплений и банки отказываются кредитовать запланированные работы. Для подачи заявки на кредит необходимо голосование, по итогам которого уполномоченное лицо от имени собственников обращается за кредитом. Уполномоченное лицо — юридическое лицо, часто это управляющая компания или ассоциация собственников.
"Кредит от Altum можно комбинировать с другими финансовыми ресурсами, например, с поддержкой Рижской думы. Дом также может использовать свои накопления для реализации планируемых работ, занимая у Altum только недостающую сумму", — рассказывает Иева Верземниеце, руководитель департамента программ энергоэффективности в Altum.
"В любом случае, заявку на финансирование подают собственники квартир. Мы как управляющая компания управляем домом по решению собственников и представляем их интересы в различных учреждениях, включая банки и Altum. Если собственники решают заменить лифт, они уполномочивают управляющего выяснить условия кредитования в банках и Altum, сравнить и выбрать наиболее выгодное предложение, а также привлечь финансирование. В этом случае управляющий становится также руководителем проекта, который помогает все решать и организовывать", — добавляет Кукутс.