Протекающая крыша не беспокоит жильцов первого этажа, так же как затопленная канализация в нижних этажах не влияет на жильцов верхних этажей. Однако за ремонт многоквартирного дома ответственны все владельцы квартир. Общие накопления дома мизерны и не покрывают расходы на ремонт — как действовать, чтобы оформить необходимые документы и получить кредит?
Жители дома первыми замечают визуальные изменения, которые указывают на ухудшение состояния дома. Также они, как правило, первыми замечают подозрительные звуки, например, в шахтах водопровода и канализации, которые могут свидетельствовать о протечке воды. Первый и самый эффективный шаг для владельца или арендатора квартиры — сразу обратиться к управляющему дома.
"Есть вещи, которые управляющий не видит ежедневно. Крупные управляющие компании, обслуживающие сотни многоквартирных домов, не могут содержать такую армию домоуправов, которые могли бы регулярно осматривать дома", — объясняет Валдис Лесиньш, технический директор SIA Ventspils nekustamie īpašumi.
Как часто нужно осматривать многоквартирные дома?
Основой любого осмотра является визуальная оценка объекта. Один раз в год специалисты оценивают фундаменты здания, несущие стены, перекрытия, состояние лестниц и фасада, вентиляционные выводы и дымоходы, а также подвальные помещения. Два раза в год проводится визуальный осмотр крыши и свесов крыши. Также два раза в год осматриваются общие помещения жилого дома. Технический осмотр конструкций дома — основная проверка — проводится не реже чем раз в 10 лет.
Дополнительный визуальный осмотр необходимо проводить после штормов, наводнений, сильных осадков и других природных катаклизмов. В последнее время после каждого сильного шторма обнаруживаются как небольшие, так и значительные повреждения жилых домов, например, сорванные кровли, протекающие крыши. Часто возникают проблемы с инженерными сетями, которые уже износились.
Еще один механизм оценки дома — энергоаудит
При проведении капитальных ремонтных работ в домах, построенных 40 лет назад и ранее, нужно комплексно решать вопросы энергоэффективности здания, а не просто заменять старую кровлю и продолжать выплачивать большие суммы за отопление зимой. "Энергоаудит дает рекомендации о том, что можно сделать и каким будет достигнутый результат в плане энергоэффективности", — объясняет Карлис Гринбергс, руководитель и энергоаудитор SIA Energi.
Например, чем и до какой толщины следует утеплять внешние стены и перекрытия, какие окна необходимы, что нужно улучшить в системе отопления, а что — в системе вентиляции, чтобы жилой дом стал более энергоэффективным, а микроклимат — лучше. В аудите также указаны ориентировочные инвестиции. Энергоаудит в том числе необходим проектировщику для того, чтобы знать, какие решения включить в проект для достижения целей по экономии. Если для ремонта по обновлению дома будет привлечено финансирование Altum, необходимо выяснить условия государственной программы поддержки.
"Энергоаудит основывается на измеренных данных. Один из наборов данных, которые собирают во время аудита, — это материалы инвентаризации здания, проекты, данные технических осмотров. Также необходимы данные о потреблении энергии", — рассказывает Карлис Гринбергс. Затем энергоаудитор направляется в конкретный дом, измеряет его, осматривает окна, инженерные системы и собирает другие данные, чтобы корректно построить математическую модель здания.
"Осмотр проводится, чтобы выяснить, где есть или нет утепления, в каком состоянии находятся теплотрасса и тепловой узел. Если трубы отопления проходят через чердак, мы проверяем, что там происходит. Также проверяем насосы", — поясняет аудитор. Идеально, если аудитор также осматривает квартиры, чтобы увидеть, утеплены ли они, какие радиаторы установлены и есть ли на них автоматические регуляторы.
Существует миф, что аудиторы всегда осматривают жилые дома с помощью тепловизора. Для неутепленных домов это не имеет смысла, так как тепловизор выявляет теплопотери, которые и так очевидны, а вот в утепленных домах тепловизор помогает выявить слабые места. Типичные проблемы жилищного фонда Латвии — это неутепленные стены, крыша, перекрытия или цоколь, говорит аудитор.
Энергоаудит позволяет жителям получить оценку того, что можно сделать поэтапно для улучшения состояния жилого здания. Одним из самых эффективных решений является замена системы отопления на современную двухтрубную систему, которая обеспечивает подачу одинакового количества тепла в каждую квартиру и позволяет регулировать его и экономить. Однако решение об утеплении здания, замене системы отопления или других ремонтных работах должны принимать сами жители.
Управляющий как посредник для "лечения" проблем жилого дома
"В советское время были проблемы с обслуживанием домов, накопительные платежи для многоквартирных домов не делались. Теперь, когда ремонт нужно делать самостоятельно, это очень сложно", — описывает ситуацию Валдис Лесиньш. После многих лет бездействия сейчас приходится проводить капитальные работы по восстановлению конструктивных элементов зданий, так как жилой дом становится небезопасным для его жильцов. Среди наиболее частых ремонтных работ в последние годы — замена стояков водоснабжения и канализации, так как они уже изношены: появляются трещины в стояках, а также ломаются места подключения сантехники.
Еще одна болезненная тема для владельцев квартир — это стоимость ремонтных работ. Как рассказывает Валдис Лесиньш, практика Ventspils nekustamie īpašumi заключается в том, чтобы знакомить клиентов с предполагаемой сметой, где указаны все возможные расходы. Финансовый резерв на ремонтные или восстановительные работы, которые не являются срочными, формируется постепенно. Это также объяснительная работа, без которой не обойтись.
Если накопительный фонд дома стабилен и достаточен, ремонтные работы можно провести за счет этих средств. В случае масштабных ремонтных работ или утепления здания управляющий выступает посредником, который старается убедить владельцев квартир в целесообразности ремонта и необходимости привлечения финансирования от банка или другого кредитора. "Когда люди видят визуальный эффект обновленного здания и узнают о реальном снижении затрат на тепловую энергию, то им легче принять решение", — замечает Валдис Лесиньш.
Как профинансировать ремонтные работы?
Окончательное решение о том, как финансировать ремонт, всегда принимается собранием владельцев квартир. Принять положительное решение помогает то, что управляющий уже предлагает конкретные работы по ремонту и их сметы, например, если нужно заменить крышу или утеплить дом. Для реализации проекта требуется согласие 50% + 1 владельца квартиры, а также необходимо договориться о способах оплаты ремонта. Следует учитывать человеческий фактор — владельцы часто находятся за границей, сдают свои квартиры в аренду или имеют ограниченную платежеспособность и т.д.
От момента выявления проблемы до ее устранения может пройти несколько месяцев или даже пару лет, как отмечает Валдис Лесиньш. Разработка проекта занимает значительное время, и даже при простых работах стоимость может достигать нескольких тысяч евро. Сначала владельцы квартир должны утвердить объем работ и контрольную смету, затем следуют процедуры закупки, в ходе которых выбираются исполнители — проектировщики, подрядчики и строительные надзорные органы. После завершения тендеров и с учетом конкретных затрат необходимо обратиться в банки, чтобы найти наиболее выгодное предложение по кредиту. В ситуациях, когда банк отказывает, существенную поддержку оказывает программа Altum по ремонту многоквартирных домов.
Для получения кредита на ремонт от Altum владельцы квартир подают заявку через уполномоченное лицо, которое от их имени может реализовать проекты, заключать договоры с поставщиками услуг — строителями, техническими инспекторами и т.д., подписывать связанные с ними документы и контролировать выполнение заключенных договоров. Часто такое лицо — это созданная жителями ассоциация или управляющая компания.
Для того чтобы начать более масштабные работы по обновлению дома, сначала необходимо провести техническую инспекцию, чтобы сертифицированный специалист подготовил заключение о техническом состоянии дома, в котором подробно указано, какие работы необходимо выполнить срочно для обеспечения безопасной эксплуатации здания, а какие можно проводить постепенно, например, восстановление или ремонт конструктивных элементов здания, а также в каком состоянии находятся инженерные сети и могут ли они еще прослужить или требуется их замена.
После этого жильцы могут решить, какие работы проводить и в каком объеме. Однако стоит учитывать, что потребуются дополнительные согласования с местным строительным департаментом, чтобы точно знать, какие документы еще понадобятся. В этом могут помочь управляющая компания или привлеченные проектные менеджеры.
Максимальный срок кредита для жильцов — 20 лет, но возможно погасить его быстрее. В зависимости от объема кредита, процентов и выполненных ремонтных работ, дополнительно к счету за обслуживание дома владельцам придется платить 0,7–1 евро за квадратный метр, как отмечает технический директор Ventspils nekustamie īpašumi. Например, владелец квартиры площадью 50 м² будет платить за ремонт крыши около 35–50 евро в месяц. Точные расходы зависят от суммы кредита, срока его погашения, отсрочки основного долга и площади дома. Для расчета затрат можно использовать калькулятор кредита на ремонт, доступный на сайте Altum.