Конфликт вокруг денационализированных домов в Латвии тлеет уже 30 лет. Несмотря на попытки государства положить конец противостоянию между жильцами и собственниками, финал этой истории будет непростым, болезненным и растянутым во времени. Delfi продолжает дискуссию вокруг будущего "хозяйских" домов и дает слово двум сторонам — представителям собственников и жильцов.
С точки зрения собственников: если дом ничей, то пусть он разваливается?
Рита Беднарска, член Рижской управы по найму жилья со стороны собственников
Прошло 30 лет с момента начала денационализации, и до сих пор звучит много критики в адрес домовладельцев денационализированных домов. Излагая свои мысли по этому поводу, я не хочу никого оправдывать или осуждать за долгие годы, когда проблемы жильцов денационализированных домов не были полностью решены, что не позволяло владельцам свободно распоряжаться своей собственностью с 1990 года. Я же хочу показать, что эта проблема имеет две стороны.
Осенью 1998 года наша семья унаследовала недвижимость на улице Варну в Риге — пятиэтажный каменный дом и двухэтажное деревянное здание. У нас был выбор: подписать акты приема-передачи или разрешить нанимателям жилья приватизировать квартиры. Мы переняли дом, и на тот момент у него было восемь совладельцев, которые выбрали меня своим управляющим. И с этого момента я начала знакомиться с домом и его жильцами.
Перенимая дома, получила в домовой администрации копии договоров найма и платежный баланс за текущий год. Жители деревянного дома платили 0,11 сантима за 1 кв. м., а жители 5-этажного дома на улице — 0,148 сантима за 1 кв.м. С такой квартплатой дом необходимо было начинать содержать и обслуживать.
Оба здания находились в аварийном состоянии. В 5-этажном доме на заднем дворе осела крыша, прогнила из-за повышенной влажности, и в одну из квартир был свободный доступ с чердака. Окна в подъезде были без остекления, подвал до двери был забит бытовым мусором, потому что жители выносили мусор в подвал. Вода свободно текла в подвал из общих туалетов и квартир, а в доме не было счетчика воды. В деревянном доме сточные воды текли в подвал, не давая жителям возможности использовать подвал для хранения дров, и жители построили во дворе сараи, как кто умел. Крыша хозяйственной постройки также была в очень плохом состоянии.
Когда я спрашивала у жителей, почему они так запустили дом, то получила в ответ: он никому не принадлежал! Получается, что если не мое, то пусть рухнет?!
О том, как мы справились со всеми проблемами, можно рассказать отдельную историю! Прежде всего, требовалась большая разъяснительная работа с жителями, выслушали их жалобы и пожелания. В то же время мы вложили все свои средства в благоустройство дома и учились быть управляющими домов. Первым делом мы разогнали приют наркоманов — выселили их через суд. После этого мы постепенно ремонтировали и обустроили оба здания. Жильцы, увидев, что дома благоустраиваются, изменили свое отношение к хозяевам.
Несомненно, нам, владельцам, пришлось вложить много труда и получить знания в области управления зданием за все годы, прошедшие с момента передачи домов в собственность. Собственники не рассчитывали получить для проживания квартиры с ремонтом, но вложили свои средства. Прошло более 20 лет с тех пор, как мы переняли здания, и все эти годы владельцы не получали адекватную квартплату на свои банковские счета, которая позволила бы отремонтировать и полностью привести в порядок здания за счет квартплаты жильцов, поэтому мы в основном инвестировали и продолжаем инвестировать только свои собственные средства.
Могу с уверенностью сказать, что и домам, и их жильцам повезло, что мы не отказались от передачи их самоуправлению.
Я семь лет проработала домоуправляющим на улице Даугавпилс в Риге. Поначалу история похожа на предыдущую, только в этом случае владельцы, достигшие уважаемого возраста, не смогли собрать дополнительных средств на содержание здания, поэтому продали свои доли. Новый хозяин, конечно, хотел сразу заработать и разными способами выселял жильцов из квартир. Один из совладельцев взял на себя управление домом, не будучи профессиональным управляющим, в результате неумение управлять, читать законы и соблюдать их привело к необоснованным спорам и оскорблениям.
Другой дом, где я работала домоуправляющим, находился на улице Слокас в Риге. Этот случай про вражду: как минимум 15 лет ненависти жильцов к домовладельцу, регулярные жалобы в Рижскую управу найма жилья. В чем причина? Конечно, повышение квартплаты и последующие судебные иски против нанимателей жилья.
До процесса денационализации и приватизации многие наниматели жилья в Риге поменяли квартиры, обменяв две маленькие квартиры на одну большую, что также происходило на улице Слокас в Риге. Наниматель жилья, конечно, не знала, что попадет в частную собственность, и все эти годы, в борьбе за справедливость и свою правду, боролась против домовладельца.
Проработав много лет в Рижской управе найма жилья и руководителем Рижским товариществом домовладельцев, видя проблемы нанимателей жилья и собственников, я пришла к выводу, что государство решало и решает жилищные вопросы очень медленно. Например, в государственной собственности и собственности самоуправления нет таких проблем, так как нет споров по квартплате.
Домовладелец, управляющий домом, это профессия, требующая разносторонних знаний не только в строительстве и ремонте зданий, но также в бухгалтерских и юридических вопросах, но отремонтировать дома знаниями невозможно. Поэтому владельцы, которые не в состоянии, не могут или не хотят полностью управлять своими зданиями, продают их. Новые хозяева, напротив, хотят быстрее обставить и отремонтировать дом, но есть жильцы, которые не всегда это позволяют. Бывают случаи, когда наниматели жилья не соглашаются ни с предложением собственника, ни с самоуправлением и начинают борьбу с собственником, не допуская продолжения ремонтных работ. Тогда единственный выход — выселить таких жильцов через суд.
В настоящее время сложнее всего обустроить дома, имеющие статус памятника культуры, поскольку они требуют значительные вложения в реставрационные работы, а квартплата не всегда это может покрыть. Владельцы этих зданий могут получить некоторые налоговые льготы, но они относительно небольшие. В результате многие владельцы вынуждены продавать такую недвижимость из-за ограниченных ресурсов.
Еще одна примечательная проблема заключается в том, что во многих домах до сих пор сохранились бывшие коммунальные квартиры, и их высвобождение и переоборудование вызывает проблемы. Жильцы этих квартир не несут ответственности за общие площади, поэтому такие квартиры очень обжиты и в очень плохом состоянии.
Мы часто слышим фразу о том, что было несправедливо отдавать дома их владельцам, но справедливо ли было забрать их собственность, которая была построена на деньги владельцев? Это были более или менее роскошные дома, которые неправильно управлялись, не обслуживались или преднамеренно разрушались в советское время. За 30 лет после денационализации, государство не решило проблемы жильцов, живущих в денационализированных домах.
Теперь у нас есть новый Закон о найме жилых помещений. Решит ли он эти проблемы, которые не решались многие годы?
С точки зрения жильцов: единого решения нет и не будет
Наталья Курчанова, член Рижской управы по найму жилья со стороны нанимателей жилья
Рижской Управе найма жилья часто приходится быть в эпицентре конфликта между собственниками денационализированных домов и жильцами таких домов. У каждого своя история, свои доводы и своя правда. И несмотря на то, что данные отношения регулирует Закон о найме жилых помещений, и, казалось бы, все должно быть предельно ясно, проблема куда глобальнее и глубже, чем кажется. Я на своем примере расскажу, в какой ситуации оказалась именно моя семья.
В свое время наша семья являлась домовладельцами на улице Маскавас в Риге, но эта собственность была национализирована. Шли годы, уже родились и выросли дети, родились внуки. Каждый решал жилищный вопрос как мог. Например, мой отец купил право на бессрочный наем жилья, заплатив за это немалую сумму государству.
Когда государство приняло решение о возврате домовладений законным владельцам, наша семья этой возможностью не воспользовалась. Мой дедушка, на тот момент уже был в уважаемом возрасте и имел серьезные проблемы со здоровьем, к тому же дом уже был заселен жильцами. Зато хозяин дома, где мой отец покупал право на бессрочный наем жилья, вернул себе то, что ему принадлежало по праву.
Поначалу проблем не было, бессрочный договор был в силе, и каждая из сторон соблюдала его условия. Но через какое-то время собственник умер, и дома перешли наследникам. Три дома, имеющие статус общей долевой собственности, разделенной на идеальные доли, наследники поделили по 2 квартиры на каждом этаже каждому. Квартира, которую снимал мой отец, перешла к очень добросовестному наследнику. Другим повезло меньше. Их жизнь в съемных квартирах делали невыносимой: отключали воду, пробивали дыры в стенах и так далее.
Прошло много лет. Хозяин, которому досталась квартира с нашей семьей, работает с утра до ночи, чтобы содержать дом. Он не может распоряжаться собственным домом по своему усмотрению, так как обязан соблюдать условия договоров найма жилья, которые ни он, ни его семья не заключали. Он простой рабочий — ему приходится вкладывать в дом собственные средства просто потому, что квартплаты не хватает для того, чтобы содержать собственность в должном состоянии.
В нашем случае обе стороны идут на компромисс. Мы сделали капитальный ремонт и согласились на постепенное увеличение квартплаты — несмотря на то что, в свое время заплатили значительную сумму за бессрочный договор найма жилья. А хозяин дома нас никогда не тревожит, делает все возможное, чтобы дом и двор содержать в хороших условиях. На остальные два дома ему не хватает ни сил, ни средств.
В фасадном доме с каждым годом увеличивается трещина, и в одной из квартир на четвертом этаже уже провалился потолок. Как раз под этой квартирой живет другой наниматель жилья, который в свое время тоже купил бессрочное право пользования, заплатив все свои сбережения. Позже он вложил огромные средства в капитальный ремонт. Сейчас он уже в том возрасте, когда ни один банк не даст кредит на ипотеку. На социальное жилье или на единовременное пособие по освобождению жилья он претендовать не может. После вступления нового Закона о найме жилых помещений в силу человек живет в постоянном стрессе. Неизвестно, что наступит быстрее: выселение через суд или выселение из-за того, что дому присвоят статус руин и жильцов эвакуируют, как это было в доме на улице Лачплеша 123b в Риге.
Обе стороны стали заложниками ситуации и понимают это. Обе стороны потеряли в финансовом плане. Но у нас образовалось молчаливое согласие с ситуацией, в которой мы оказались. Мы просто хотим жить спокойно, а он хочет, чтобы, выходя из дома, с ним здоровались.
Наследников было много. Кто-то просто собирал квартплату за наем жилья и ничего не делал для содержания домов. Кто-то делал все, чтобы выселить жильцов. Жильцы тоже были разными: кто-то содержал и ремонтируировал квартиру, у кого-то уже потолок проваливается, а в квартире притон. В итоге два дома из трех находятся в аварийном состоянии. В ближайшем будущем есть риск, что этим домам присвоят статус развалин и собственникам будет начисляться повышенный налог. Все три дома имеют юридический статус общей долевой собственности, а собственникам принадлежат идеальные доли, то есть пострадают все. Выдержит ли такой удар наш хозяин?
Именно поэтому, когда нас, членов Рижской управы найма жилья, спрашивают, что делать наймодателям и нанимателям жилых помещений, мы всегда отвечаем: нет одинаковых ситуаций или обстоятельств. Нет и одного решения. Мы всегда стоим на стороне закона, как бы по-человечески ни было бы обидно за одну или за другую сторону. Каждый раз мы детально знакомимся с материалами дела, чтобы помочь людям.
Мы видели слезы, угрозы, шантаж, бесконечные судебные тяжбы, даже драки. Мы видели, какие невыносимые условия создавали собственники квартир для жильцов. И наоборот, как жильцы запускали, даже уничтожали квартиры при добросовестном собственнике. Мы видели много. Достаточно, чтобы не браться за суждение или оценки, детально не ознакомившись с документами и объяснением обеих сторон.
К сожалению, новый Закон о найме жилья не исправил ситуацию. Он немного уравновесил права сторон, но явно не решил проблему, а в вопросе с жильцами денационализированных домов — усугубил ее. Потому что обе стороны хотят справедливости, но ее уже никогда не добиться.
В любом случае мы призываем действовать в рамках закона. Если вам нужна помощь или советы по вопросам найма жилья, можно обращаться в Рижскую управу по найму жилья по адресу: Бульвар Райниса, 23, корпус 2. Письма и заявления можно отправлять по электронной почте vi@riga.lv или записаться на бесплатную консультацию по телефону +371 67012095.
