Форс-мажор, или крышу снесло
Одним из видов защиты проекта от финансовых и материальных рисков является страхование обязательств строительных договоров. В этот вид страхования входит защита уже вложенных и вкладываемых материальных средств от внешнего или внутреннего ущерба, который может произойти в процессе строительства.
Примеров такого ущерба хватает. В Риге во время реконструкции одного из домов, верхние этажи которого перестраивались под пентхаус, менялись несущие конструкции крыши. Естественно, для проведения работ стороители уложили временную кровлю. Но в выходные дни, когда они не работали, сильный ветер сорвал ее, и в незащищенное здание хлынули дождевые потоки.
В результате все внутренние работы пришлось переделывать (не говоря уж об ущербе, нанесенном владельцам квартир на нижних этажах). Вдобавок сроки сдачи объекта отодвинулись. Однако страховка на этот случай все же была, и будущий владелец пентхауса смог компенсировать потери.
Еще более опасны в плане возможного ущерба сварочные работы. Дом не бетонный бункер. В нем масса легковоспламеняющихся предметов: краски, всевозможные отходы столярных работ, подвесные потолки, двери и прочее.
Конечно, строители отвечают за соблюдение техники безопасности, но любой строительный договор имеет пункт, где сказано, что строитель не виновен в убытках, возникших при форс-мажорах. Отсюда совет: оговаривать, что подразумевается под форс-мажором. Проведение сварочных работ уж никак не должно попасть в эту категорию.
Аванс по назначению
Застройщики ведут строительство не только на свои средства. Необходимая сумма складывается из кредитов, которые они берут в банке, и авансов, внесенных покупателями квартир, и других источников. При этом, возможно, покупатели тоже брали кредит, причем в разных банках.
Собранные деньги аккумулируются у менеджера, который представляет интересы всех будущих владельцев и кредитных учреждений. Средства должны пойти на приобретение материалов, оплату работы строителей, то есть на исполнение договора строительства, который заключается между строителем (исполнителем) и менеджером (заказчиком).
Механизм строительства, как правило, выглядит следующим образом: сначала строители получают аванс, а потом производят работы, предварительно разбитые на этапы. Так вот, страховая компания может гарантировать использование строителями авансовых платежей заказчика по назначению.
В этом случае страхуются договорные обязательства строителей, во-первых, использовать аванс по назначению, во-вторых, не только завершить работы, но и гарантировать качество их исполнения.
Например, чтобы возвести крышу, надо купить для нее материалы. Поэтому всегда есть какая-то денежная масса, которая еще не превратилась в часть дома, т.е. в материальные ценности. А с деньгами случиться может все что угодно. Пример: строители заказали за границей лифт, но по каким-то причинам он до Риги не дошел. Может, судно, на котором его везли, попало в шторм и лифт был безнадежно поврежден. В этом случае защиту финансовых средств, собранных с миру по нитке, может организовать менеджер—распорядитель работ, заключив договор страховки авансовых платежей и исполнения работ.
Гарантия качества
Если здание построено и сдано в срок, то его владельцы (в том числе и владельцы квартир), несомненно, хотят иметь гарантию того, что оно построено качественно и прослужит долго. Однако как сделать, чтобы гарантия строителей не была голословной? По закону минимальный срок гарантии на любую вещь, в том числе и на постройки, — два года.
И строители, и владельцы понимают, что во время действия гарантии дом должен служить исправно. В нем не должны осесть двери, потрескаться потолки и вообще не должно случиться что-то такое, что придется переделывать или доделывать. Дополнить двухлетний гарантийный срок может страховой полис гарантийных обязательств. Что он дает?
Если вы обнаружили на протяжении гарантийного срока дефекты строительства, то обращаетесь к исполнителю этих работ с просьбой их устранить. Конечно, если строители все поправят, то и претензий у вас больше не будет. Так же, как если бы вы купили автомобиль, в котором оказалось что-то неисправным: быстро устраненный дефект не испортит хорошее впечатление от автомобиля и сохранит уважение к его дилеру.
Однако никто не может дать гарантию, что с исполнителем работ ничего не случится. А вдруг он обанкротится или по другим причинам прекратит свое существование? К кому в этом случае обратиться с претензией по поводу дефектов? В таком случае страховая компания уточняет размеры дефекта и стоимость его устранения. Потом привлекает к работе другого строителя, которому платит за ремонт.
Кирпич на голову
У владельцев любой недвижимости есть не только права, но и обязанности. Очень часто забывают, что ущерб, причиняемый имуществом, по закону должен быть возмещен владельцем. Это касается и гражданско-правовой ответственности в процессе строительства.
Здесь может возникнуть непредвиденная ситуация, касающаяся владельца идеальной доли постройки. То есть человека, купившего квартиру в строящемся доме. Пример: вы имеете в собственности 1/12 идеальной доли в почти возведенном 12-квартирном доме и в ожидании, пока завершается строительство, поехали отдыхать на Канары. А в это время на стройке от удара молнии возник пожар. Пламя переметнулось на стоящий рядом дом. А это значит, что ущерб этому дому был нанесен вашей стройкой.
То же самое может случиться, если уже построенный дом, в котором вы владеете квартирой, "нанесет" кому-либо ущерб. Какой? Типичный пример: на машину, проезжающую мимо дома, упадет кусок штукатурки или того хуже — кирпич. Машина может быть застрахована на весьма кругленькую сумму. Претензии застраховавшая ее компания может предъявлять всем 12 владельцам дома. Обезопасить себя можно только страховкой гражданско-правовой ответственности дома.
Здесь главная проблема в том, что очень трудно убедить всех владельцев квартир купить один общий полис. Но решающим аргументом может стать цена — общий полис дешевле, чем для каждого в отдельности.