Каждому — крышу над головой

После объединения Германии возможность стать обладателем собственного дома появилась и у восточных немцев. Заботы об этом взяло на себя государство. Ссуда для приобретения жилья была введена с 1 января 1996 года. Она выплачивалась в течение 8 лет независимо от индивидуальных доходов семьи и составляла (если расходы на приобретение или строительство были не ниже 100 тыс. марок) 5 тыс. марок в год на покупку нового и 2,5 тыс. марок в год на приобретение подержанного жилья. Это урегулирование содействовало активному формированию собственности в новых федеральных землях. Сейчас, понятно, эти суммы исчисляются в евро, но соотношение величины кредита на новое и подержанное жилье сохранилось.

"Я принадлежу к большинству немцев — к тем, кто стремится к собственному дому или квартире", — говорит приятельница нашей семьи Урсель. На вид ей не дашь ее 65 лет. Она много лет мечтала о своем доме. Мечта явилась в образе влюбленного в нее Фриделя. Как любой настоящий немец, он взялся за дело основательно. Много лет проектировал, учитывая все пожелания супруги, а затем собственноручно построил 2-этажный особняк, разбил сад и воздвиг на участке пристройку — однокомнатную, но уютную и с камином.

"Чтобы иногда, когда занесет все снегом, встретить здесь Рождество — вдвоем с Урсель", — поясняет Фридель. (Вот и верь байке, что немцам чужда романтика.)

Плечо государства

Потребность в обновлении жилищного фонда городов и общин в новых землях по-прежнему высока: каждая вторая квартира в экс-ГДР была построена до 1948 года. Поэтому предоставление финансовой поддержки в восточной части Германии приоритетно. Фридель — профессиональный архитектор, недавний владелец архитектурного бюро, популярного в земле Северный Рейн — Вестфалия, а посему жилищный вопрос представляет довольно отчетливо.

"Конечно, — говорит он, — ситуация по-разному выглядит на востоке и на западе страны. Последние 12 лет объемы жилищного строительства в новых землях непрерывно росли. В среднем ежегодно вводилось в эксплуатацию около 100 тысяч квартир. В старых западных областях — 450 тысяч квартир. Однако на востоке при финансовой поддержке федерации уже модернизировано и капитально отремонтировано более 4 миллионов квартир. Многие из них были в катастрофическом состоянии. Поэтому различия в качестве жилья и в количестве жилой площади в старых и новых землях до сих пор весьма заметны. В западной части Германии на каждого человека приходится в среднем около 38 квадратных метров жилой площади, в новых землях — около 31 квадратного метра. 98,3% квартир в старых землях оборудовано ванными, в новых — лишь около 50%".

Реформа жилищного права

Поскольку старого жилья и на западе Германии немало, возникает проблема его модернизации. Реформа жилищного права затрагивает и эту важную тему. В частности, квартиросъемщик оплачивает ремонт. Спальню и столовую в моем доме (он построен в 1975 г.) жильцы должны приводить в порядок через каждые пять лет, ванную — через три. Многие квартиры, которыми владеют жилищные кооперативы, постепенно приватизируются. Да вот незадача: откуда жителю новых земель взять деньги, если ему на обычные-то нужды едва хватает?!

Зная про это, правительство с первых же месяцев после объединения Германии стало предоставлять налоговые льготы и субсидии квартиросъемщикам, приобретающим квартиры в собственность. Откуда берутся эти средства?

"Информацию о возможностях получения дотаций можно узнать в отделе развития жилищного строительства администрации общины или района, где намечается строительство", — подсказывает Фридель.

Кроме того, жилищное хозяйство в новых землях получило новый приток инвестиций. Причина проста. За счет федерального бюджета (фонд по погашению долгов ГДР) и мер по адаптации квартплаты к новым условиям устранено было такое крупное препятствие, как старая задолженность жилищного хозяйства (около 15 млрд. EUR).

Почему еще в середине

80-х годов на рынке жилья не было напряженности, а теперь она вдруг появилась? "Ничего не вдруг, — говорит Фридель. — Демографические изменения в структуре населения и большой приток иммигрантов вызвали спрос на собственную крышу над головой. Представь себе, лишь за первые шесть лет после объединения население страны выросло более чем на 4 миллиона человек. Результатом стремительно возросшего спроса на жилье стала его заметная нехватка, особенно в густонаселенных регионах старых земель. В том же Рурском регионе, где живем и мы с тобой".

Собственники квартир по-немецки

С конца 1970-х годов неизменно растет популярность квартир, приобретаемых в собственность. Их доля в жилом фонде страны составляет сейчас около 10%. Ну, положим, нашел человек средства, купил жилье в собственность. Что дальше? А дальше вспоминаем пословицу: назвался груздем — полезай в кузов. Применительно к нашему случаю это означает: делать "в кузове" все положенное "груздю". К примеру, самому разбираться в особенностях реформы жилищного права. Или заключать договоры с фирмами по обслуживанию канализации, отопительной системы, по уборке мусора… То есть делать все то, что ты, не будучи собственником, поручаешь делать обслуживающей тебя фирме.

Как любому владельцу недвижимости, необходимо обзавестись собственным адвокатом и специалистом по части налогообложения. Попросту говоря, стать капиталистом начального уровня. При этом желательно "дружить домами" с местным Союзом квартиросъемщиков (Mieterverein). Чтобы быть в курсе актуальных изменений, а стало быть, держать нос по ветру.

Будущий собственник должен ясно представлять себе, что такое квартирная плата в Германии. Она имеет две составляющие: непосредственная плата за жилое помещение и дополнительные издержки. Эти издержки делятся на "холодные", к которым относятся вода, канализация, вывоз мусора, оплата услуг по уборке прилежащего к дому участка улицы или по уходу за закрепленными за домом зелеными насаждениями, оплата работы hausmeister (человека, следящего за порядком в вверенном ему доме или группе домов), и "теплые", куда относятся отопление и горячая вода.

"Быть владельцем собственного жилья — это искусство управления капиталом, — уточняет Фридель. — И оно по силам не каждому. Ну у меня руки прилажены как надо: папа был плотником и меня разным навыкам научил. А каково тому, кто не дружит с инструментами? Элементарная замена спирали в электродуховке обходится в 40 евро… А таких вот неполадок в доме, как это по-русски говорится, вагон и маленькая тележка. И попробуй в пакет с отбросами органики случайно сунуть фольгу или пакет из-под молока! Это для владельца квартиры может обернуться приличным штрафом… Так что платишь за комфорт деньгами, нервами и временем". "Старые ли земли, новые ли — каждый ищет жилье по вкусу, — улыбается Фридель. — Даже если кошелек не всегда позволяет, мы всегда будем мечтать о собственном жилище".