Квартирный рынок продолжает удивлять

Если сравнить декабрь 2002 года и декабрь предыдущего, то средний рост цен составил 120%! Это в основном за счет микрорайонов, потому как квартиры в центре "поднялись" только на 47% — здесь стоимость квадратного метра (без ремонта) вполне может составлять от 350 до 600 USD. Cреди районов выше всего подпрыгнули цены в Саркандаугаве, Пурвциемсе, Межциемсе и Кенгерагсе, меньше всего — в Агенскалнсе, Болдерае, Вецмилгрависе и Илгуциемсе, хотя рост в 80—100% маленьким никак не назовешь.

В январе гонка цен несколько притормозилась, однако это объясняется обычным январским оцепенением после новогодних праздников. Еще одна тенденция, наметившаяся в последнее время, — увеличивающийся разрыв между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Первые утратили свои эталонные качества — для народа благодаря банкам стали доступнее и желаннее более просторные апартаменты. Посему вполне вероятно, что цены на 2-3-комнатные квартиры впредь будут расти резвее, чем на однокомнатные.

Откуда пришел спрос

Как долго и почему будут расти цены? Ответ на первый вопрос существует давно — до тех пор пока не появятся вновь отстроенные квадратные метры по цене 500-600 USD. Второй вопрос более загадочен, и ответом на него, по-видимому, является короткое и емкое слово "спрос". Если такое простое объяснение вас не устраивает, то существуют гипотезы о том, что это коварные риэлторы и всяко- разные маклеры скупают квартиры и придерживают их, отдавая в аренду. Что намного выгоднее.

В принципе, какая-то часть квартир действительно сдается внаем. Но навряд ли она смогла бы ощутимо влиять на весь рынок. Другая точка зрения — в росте цен виновата жуткая конкуренция на рынке. Причем соревнование происходит не только между фирмами, но и внутри них, между маклерами, руководством и т.п. И каждый норовит накинуть на цену квартиры петлю в виде собственного интереса, что "утяжеляет" ее на несколько тысяч долларов. Никакой упорядоченности и согласованности действий между участниками рынка недвижимости нет и быть, наверное, пока не может.

Хотя, с другой стороны, точка зрения, что риэлторы — это "акулы и пираньи" рынка и чем выше цена недвижимости, тем выше их навар, также весьма спорна. Поскольку чем выше цена квартиры, тем труднее накинуть на нее сверху дополнительные "тыщи".

Опять же, как говорит руководитель отдела фирмы Latio Вита Гудкова, если бы маклерские конторы оформляли квартиры на себя, а потом взвинчивали цены и перепродавали, — это одно. Но ведь подавляющее большинство квартир переходит от покупателя к продавцу, а риэлторы выполняют здесь роль посредника.

Всем давать — не выдержит рынок?

Дополняет весь этот пейзаж конкуренция между кредитными учреждениями, которые аргумент "у людей нет денег" отодвинули на второй план, пропагандируя лозунг "живи сегодня, а заплатишь за это потом".

Однако и банки не просто так снижают проценты и увеличивают сроки выплаты кредитов. Там сидят башковитые аналитики, которые готовят руководству всяческие справки: когда стоит остановить либерализацию кредитных условий, когда дисбаланс между реальной платежеспособностью населения и ценами на недвижимость может стать опасным. Как в свое время было в братской Эстонии, когда обрушился рынок лизинга автомобилей, — машин набрали немерено, а денег, чтобы платить за них, на поверку у эстонских трудящихся не оказалось.

То же — и с квартирами. Квартира как залог? А что вы будете делать с этими квартирами, если цены на них резко упадут? Это вопрос, над которым рано или поздно приходится задумываться. Впрочем, как нас успокоил заместитель начальника управления работы с клиентами Aizkraukles banka Айвар Рауска, в ближайшие два года цены на квартиры не смогут резко упасть — слишком велик спрос на них. А банк, возжелавший повысить кредитные проценты, рискует подарить своих клиентов коллегам-конкурентам. К тому же у банков есть страховка — это те, в среднем, 20%, которые вносит заниматель из личних сбережений. Этого должно быть достаточно "в случае чего".