Заметьте, закон декларирует благие намерения — эффективное управление совместной собственностью. Что это такое? Это возможность для жильцов приватизированных квартир самим определять первоочередные капитальные траты в зависимости от технического состояния каждого конкретного дома и контролировать текущие расходы на содержание дома.
Две неравные возможности
Но внимание! Собственники приватизированных квартир автоматически не становятся собственниками дома, в котором находятся их квартиры. Закон оговаривает две возможности, чтобы стать таковыми. Первая — создание общества собственников квартир (Dzivokџu ipasnieku sabiedriba — DzIS). В этом случае жильцы на основании решения общего собрания регистрируют в Регистре предприятий свое DzIS, получают статус субъекта права и начинают самостоятельно заниматься той деятельностью, для которой и были созданы. Но за регистрацию надо заплатить 200 латов.
Вторая возможность, на мой взгляд, довольно мутная и туманная. Однако именно она представляется многообещающей для многих, но не для жильцов многоквартирных домов. Сейчас объясню, почему.
В этом случае на основании решения собрания жильцов подписывается совместный договор полномочий, который якобы наделяет правом собственности какое-либо физическое или юридическое лицо. И это "лицо" начинает обслуживать дом и управлять им. Как правило, такими "лицами" становятся домоуправления (которые в недалеком будущем преобразуются в ООО). У меня возникает вопрос: как можно передать кому-либо в собственность то, что тебе не принадлежало? Жильцам принадлежат лишь приватизированные квартиры, а не их совокупность. Таким образом, с точки зрения права и финансовой деятельности, как бы по умолчанию, дом остается в собственности самоуправления и после полной приватизации "плавно" фиксируется в Земельной книге на имя Рижской думы.
Мутная перспектива
Далее, в соответствии с Законом о государственных и самоуправленческих правах на собственность и их регистрации в Земельной книге, на эту недвижимость может претендовать любое физическое или юридическое лицо. Проще говоря, дом затем может быть переписан и на ООО — бывшее д/у, и на его "подручных" эксплуатационников (фирмы, которые занимаются ремонтом). И это реально!
Сейчас капитал ООО, создающихся на базе бывшего д/у, на 100% принадлежит Рижской думе. И капитал этот чисто условный. Когда проводятся большие ремонты в домах, для этого нужны реальные деньги. Собранных с жильцов средств не хватает на реновацию изношенного жилого фонда. Тот, кто предлагает услуги по ремонту, заодно предлагает сделать это на свои деньги. Но не за красивые глаза жильцов — они хотят "войти в долю". Получается, что капитал ООО — домоуправления должен как бы немножко "подвинуться", чтобы впустить в это коммерческое общество капитал другой коммерческой структуры, которая занимается ремонтом. Понимаете, что это значит? У дома как будто появляется хозяин не только в лице самоуправления, но и эксплуатационника.
В самом законе, допускающем такое, ничего плохого нет. Тот, кто может менять трубы, кто вкладывает свои деньги, тот и может являться истинным хозяином. Я не говорю, что интересы жильцов в этот момент сильно ущемляются. Но факт в том, что впоследствии в записи в Земельной книге дом от Рижской думы плавно перекочует на имя фирм (бывшее д/у и ремонтники). И именно они станут его истинными хозяевами. Может, это и не так плохо, поскольку хозяин должен поддерживать жилой фонд в порядке. Но работникам домоуправления ничто не мешает уже сегодня управлять домами так, как они вам обещают в светлом будущем. Но они же этого не делают! Что заставит их делать это в будущем? Поэтому жильцам надо четко себе представлять, что сейчас происходит, чтобы принимать правильное решение.
И схема эта в принципе уже раскручена (что отмечала и ваша газета). В Тукумсе бывший военный городок пошел на приватизацию, сейчас там дома приводят в порядок. Это прекрасно. Но капитал по обновлению и технической реконструкции принадлежит: 49% — ООО, бывшему д/у, и 51% — фирме, которая проводит ремонт. Почему мы боимся создавать DzIS?
— Процесс приватизации движется очень странно, — продолжает Ганна Решина. — Часть общей собственности дома (которая в законе уже названа общей собственностью) "обстригается" исполнительными дирекциями предместий. "Интересные" в этом смысле дома не пускают на полную приватизацию, тем временем помещения в них захватывают магазины, банки и так далее. А ведь общество квартирных собственников могло бы сдавать эти помещения в аренду тем же магазинам и банкам, получать дополнительные доходы и перекрывать нехватку тех денег, что временно не платят малообеспеченные жители. Отсюда, собственно, и возникает вопрос, который задает рижанам Рижская дума устами председателя Комитета по коммунальным и жилищным вопросам Яниса Карповича: с одной стороны, мы даем вам самостоятельность, а с другой — что вы будете с ней делать? И далее вкрадчиво добавляет: мы знаем, что часть жильцов не платит, но наши домоуправления через общий котел как-то пытаются расплатиться с эксплуатационными службами, и мы никого не выселяем, пока они не переходят границы приличия. А вот если вы возьмете дом и собрать деньги не сможете, то пропадете. И в итоге жители как завороженные готовы согласиться со всем, что им предложит самоуправление.
А оно и предлагает! При условии, что жильцы не будут создавать DzIS. Обещаются кредиты из городского бюджета (определен даже их размер — 3,2 млн. Ls), которые помогут заплатить "Силтумсу" или отремонтировать крышу. Рекомендуется выбирать "старшин дома", которые могут сотрудничать с ООО — д/у в плане контроля за средствами. Только трудно себе это представить в нашей действительности. Во-первых, что мешает сейчас д/у отчитываться за трату собранных с жильцов денег и за свою зарплату (а заодно и за ухудшающееся техническое состояние наших домов, дворов, асфальтовых покрытий)? А во-вторых, что мешает сегодня сделать отдельные лицевые счета на дома? Почему они появятся потом, если ничего не изменится, а жильцы на собрании лишь делегируют право управления своим домом истинному его хозяину — самоуправлению?
Или, может быть, сократится число многочисленных посредников? Это и исполнительные дирекции предместий столицы, и Majoklu agentura, и Rigas majoklis, и Majokџu garantiju fonds и так далее. Их участие в решении проблем, которые свалились на горожан, меньше всего заметно. Если они не собираются самоликвидироваться, то финансирование их "бурной" деятельности возможно лишь из двух источников: бюджетные средства (то есть наши налоги) или часть цены за услуги, которые мы все оплачиваем через коммунальные и эксплуатационные платежи.
Столичная мэрия умывает руки
Рижанам сейчас навязывается мысль, что другого выхода, кроме как отдать дома думе, у них нет. Им говорят: вы можете преобразоваться в кооперативы, но что вы будете делать? Жить, как живут старые кооперативы, постоянно раздираемые скандалами из-за нехватки средств? Рижская дума вам никакой финансовой и прочей помощи в этом случае не вправе оказывать, предупреждают городские власти народ.
Представляете страх? Прежние кооперативные товарищества формировались хоть по какой-то схожей степени платежеспособности. Даже если кто-то был не в состоянии платить, он менял квартиру, уходил в менее благоустроенное жилье. А в приватизированных домах собраны люди с разной степенью достатка. Однако в таких высказываниях первых лиц города есть доля лукавства. В Коммерческом законе, на который они так любят ссылаться, сказано, что коммерсанты (и перечислено пять видов такой деятельности) должны регистрироваться в Коммерческом регистре. А кооперативные садовые и жилищные товарищества не являются коммерсантами и остаются в Регистре предприятий. Отсюда Рижская дума может и должна помогать им так же, как другим собственникам квартир в домах, где не образованы DzIS.
В прошлом году Министерство по делам регионального развития и самоуправлений разработало проект нового Закона о квартирной собственности. Сейчас он находится на рассмотрении в государственных структурах. Утрируя, могу сказать, что он разработан, для того чтобы легко выселять тех собственников квартир, кто не платит за обслуживание дома. Будут выселять должников не за два суда, как сейчас, а сразу. И вот здесь у меня складывается впечатление, что тот, кому перейдет дом (если его не возьмут себе жильцы после собрания и не утвердят DzIS, то есть свой юридический и экономический статус владения этим домом), и будет его хозяином. Для них и готовится облегченная процедура выселения неплательщиков.
Было ваше — стало наше
В законе сказано, что расходы на содержание дома могут быть необходимыми, полезными, а также на то, что называется роскошью. В старой редакции Закона о квартирной собственности сказано, что собственник квартиры обязан покрывать необходимые расходы. А как разделить, что является необходимым и что полезным? Как дом содержать? Выход один — через повышение эксплуатационных расходов. И всегда можно доказать, что эти расходы являлись необходимыми. Если вы врач, или учитель, или — что еще хуже — пенсионер, то где вам брать средства, чтобы оплатить замену крыши? Повторяю, фирма не за красивые глаза будет вкладывать свои средства в ремонт вашего дома…
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
