Покупатели выжидают, продавцы ожидают
– Цены не растут, — так просто ответила на мою просьбу прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости коммерческий директор фирмы BaltHaus Елена Королева. — Хотя ожидалось, что они будут подниматься и в марте, причем такими же темпами, что в прошлом году, летом. Летом 2002 года каждую неделю стоимость квартир росла на 500-1000 долларов.
Мое личное мнение, почему воцарилось оцепенение на рынке жилья — люди выжидают. Ведь сегодня появилось много новых проектов, и "серийки" отошли на второй план. А ситуация, когда серийные квартиры стоят практически наравне с новым жильем, как это сложилось на сегодняшний день, вечно продолжаться не может.
В новых проектах, как отметила г-жа Королева, есть свои плюсы и минусы. Плюсы, понятно, в молодом, даже юном возрасте дома: можно рассчитывать, что не придется в первые же годы скидываться подъездом на починку внутридомовых коммуникаций или ремонт крыши. Минусы же заключаются в том, что такие дома сдаются преимущественно без внутренней отделки. Довольно скромная внутренняя отделка обойдется еще примерно в 200 долларов за кв. метр. Зато для людей со средствами этот минус оборачивается плюсом: можно самому создать дизайн, а не довольствоваться типовым оформлением. Таким образом, с развитием новых проектов на рынке стало (и еще станет) гораздо больше реальных предложений. Вполне естественно, покупатели выжидают, когда упадут цены. Их ожидание нервирует продавцов, в том числе и тех, кто в прошлом году специально вложился в недвижимость с целью ее продажи в этом году. Ведь цены, которые сейчас выставлены на квартиры "серийного производства", раздуты искусственно.
Цены должны упасть. Но — не падают!
– Сегодня у маклеров в чести покупатели, — улыбается Елена Королева. — А в прошлом году все на руках носили продавцов, потому что квартиры "улетали" вмиг. Торговля не останавливалась даже под Новый год, даже 28, 29-го числа, когда нотариусы уже не работали!
– Некоторые фирмы отмечают спад интереса к 1-комнатным квартирам. Так ли это?
– Не совсем. Интерес к 1-2-комнатному жилью был и будет всегда. Это идеальные квартиры для пенсионеров, молодежи, которая еще не обзавелась семьей. Этот спад скорее можно отнести все к той же завышенной цене. Скажем, 1-комнатная в Пурвциемсе может стоить 27 тысяч долларов! Так можно ведь выбрать другой район, поступиться некоторыми своими интересами.
Причины столь высоких цен на старое серийное жилье все те же: дешевые кредиты от банков, наличие спроса и отсутствие предложений (если учитывать, что нынешнее затишье — временное явление, и спрос все так же сохранится). Цены пока "не пугаются" даже того, что в Риге массово заявлено жилищное строительство — 17 объектов в различных районах столицы. Возможно, когда строительство обретет под собой вместо зыбкости эскизов реальный фундамент, цены в "серийках" начнут потихоньку ползти вниз. Во всяком случае, все реальные предпосылки для этого налицо.
– Цены элементарно не соответствуют состоянию серийного жилья, — поясняет причины г-жа Королева. — В новых проектах можно купить жилье по цене 540-600 долларов за квадратный метр. Дешевеют кредиты. Сделано все, чтобы цены упали. Но — не падают. И специалисты не слишком верят, что упадут они намного. Но то, что они должны либо уравняться с новым строительством, либо быть чуть ниже — это точно. Сейчас серийное жилье зачастую даже обгоняет новое! Скажем, в том же престижном Пурвциемсе квартира 119-й серии может стоить и 700 долларов за кв. метр.
Болдерая становится ближе
Популярность районов по сравнению с прошлыми годами практически не изменилась. В лидерах, как ни крути, кроме центра (вне конкуренции) фигурирует все тот же набивший оскомину Пурвциемс. За ним следуют Плявниеки, Югла, Золитуде, Иманта. Остальные микрорайоны на ценовом фоне смотрятся поскромнее. Лидерство Пурвциемса не удивляет — все-таки близость к центру котируется, особенно если учесть наши "пробки". В Задвинье квартиры предпочитают покупать люди, которые там уже привыкли жить, притерпелись к ежедневным переездам через мосты.
– А вот рост цен, если сравнить, был больше всего в Вецмилгрависе и Болдерае, — комментирует Елена Королева. — Эти районы потихоньку подтягивались до общего среднего уровня.
В феврале этого года, по данным компании BaltHaus, 1-комнатные квартиры в Болдерае достигли уровня 16-22 тысяч долларов (еще в январе они стоили 14-15 тысяч долларов), в Вецмилгрависе — 17-20 тысяч долларов (в январе — 13,5-17 тысяч). Для сравнения вот вам цены в Пурвциемсе: февраль 2003 года — 23-37 тысяч долларов, январь — 19-27 тысяч долларов. Как видим, Болдерая и Пурвциемс не так уж и далеко друг от друга…
Не хотят иметь домик в деревне
Что касается спроса на дома, он не так уж велик, как хотелось бы фирмам-строителям и продавцам. Коммерческий директор BaltHaus объясняет это так:
– Покупать дом или квартиру — вопрос, который зависит от стиля жизни. Нравится вам жить в квартире, где ни о чем особенно не надо беспокоиться, только платить по счетам и делать уборку, или в доме, где нужно смотреть и за домом, и за землей вокруг него, ухаживать, приглашать специалистов-строителей и так далее. Конечно, в доме есть свои преимущества для детей и животных, но… Я не наблюдаю особого ажиотажа в покупке домов.
Действительно, несмотря на призывы многих строительных фирм, типа "если вам стало тесно в квартире, перебирайтесь в дом, это выгоднее", рижане в массе своей не спешат осваивать поселки нового типа в первом приближении к столице. Вероятно, понятие ментальности и стиля жизни, о которых говорила Елена Королева, усугубляется еще понятием "среднего достатка", которое слишком разнится у покупателей и строителей. Вот, например, выдержки из статьи "Дома конкурируют с квартирами" в Rigas Balss: "В Финляндии, где вдвое больше жителей, чем в Латвии, в год строится около 12 000 частных домов, и 8000 из них — деревянные каркасные постройки. Предприятие Finndomo уже 63 года занимается строительством таких домов, имеет отработанные технологии и более 300 образцовых проектов… Дома Finndomo по карману семье со средним достатком. Если она может позволить себе купить квартиру в микрорайоне, значит, может позволить себе и такой дом, считает исполнительный директор компании по недвижимости Arco Real Estate Виктор Савин. Средние расходы на строительство финского домика — около 280 Ls/кв. м, включая внешнюю и внутреннюю отделку, с отопительной системой для маленьких домов. Для больших домов отопительный котел придется покупать отдельно (приплюсуйте еще около 1000 латов. — Н. М.). Самый маленький образцовый проект — это одноэтажный дом площадью 91 кв. м, его цена — около 30 000 латов. В Латвии самыми востребованными могут быть дома площадью 100-150 кв. м, считает Э. Рохтма. С момента, когда семья решила купить новый дом, до его окончания проходит 8-12 месяцев. Somu maja, Pirmā banka и Arco Real Estate подготовили совместный проект для потенциальных покупателей. Somu maja предлагает выбрать один из образцовых проектов, доработанный по желанию покупателя, изготавливает конструкции и строит дом. Долгосрочный кредит на его покупку предоставляет Pirma banka — до 80-90% от стоимости. На него могут претендовать семьи, чей общий доход составляет не менее 700 латов в месяц". 700 латов в месяц — о таком среднем доходе многим семьям еще мечтать и мечтать…
Нестабильный и непредсказуемый
Сейчас в рижский рынок недвижимости пытается вмешаться государство — оно взялось строить и достраивать дома. Часть квартир в таких домах будет уходить на социальное жилье, часть продаваться. Для очередников, стоящих годами в очереди, это, может, и неплохо. Хотя в Риге это будет чревато некоторыми последствиями. Уж слишком разный социальный уровень у населения. Представьте — в одном подъезде поселятся люди, которым квартиры выделило самоуправление, в другом — те, кто приобрел их за свои деньги. Естественно, это люди с разными доходами.
Чем это распределение может обернуться? В доме рано или поздно будет создано какое-либо общество собственников, которое станет самостоятельно решать вопросы квартплаты, каких-либо ремонтов, обустройства дома. Например, жильцы посостоятельнее захотят оборудовать дом охраной. Им придется идти на уступки своим малообеспеченным соседям. Вряд ли им этого захочется.
– Вообще рынок в Риге нестабильный и непредсказуемый, — считает Елена Королева. — Скажем, тот же март всегда характеризовался оживлением рынка, так же, как и осенние месяцы. А летом и зимой наблюдался спад. Особенно лето было "мертвым сезоном". И посмотрите, что было в прошлом году? Да и нынешний март совсем не характерен… То ли еще будет! Уже упомянутое выше ожидание снижения цен со стороны покупателей компенсируется ожиданием вступления в ЕС и снова — ростом стоимости жилья. Этого ждут не дождутся продавцы.
– Вы думаете, вступление в ЕС сильно повлияет на цены? — поинтересовалась "ВР" у Елены Королевой.
– Все вокруг надеются на такой поворот. Но я знаю, что требования иностранцев к жилью принципиально другие. "Серийки" вряд ли их привлекут. Для них, скорее всего, интересен будет район центра либо новое строительство.