Недвижимость в вопросах и ответах

- Статья 91 Гражданского закона гласит: "Недвижимое имущество, являющееся собственностью одного супруга, должно быть занесено в Земельную книгу". Одно время в судебной практике было признано, что, если такой записи нет, то владельцем собственности признается тот, кто занесен в Земельную книгу (ст. 994 Гражданского закона). Сегодня, в случае отсутствия подобной оговорки, что и наблюдается в указанном случае, в силу вступает норма, согласно которой записанная в Земельную книгу недвижимость является совместной собственностью супругов. Если имела место совместность имущества супругов, то часть собственности пережившего супруга следует отделить от части собственности умершего супруга. Подобное разделение осуществляется с соблюдением норм семейного права (ст.ст. 89 и 135 Гражданского закона). В массу наследуемого имущества заносится только принадлежавшая умершему супругу часть собственности и только на эту часть наследства свои права могут предъявить здравствующий супруг и другие законные наследники — родственники и адоптированные лица. Статья 390 Гражданского закона гласит: "Наследники наследуют в соответствии с законом, когда нет договора о наследовании или завещания, или если указанные документы не имеют силы действия (ст.ст. 784 и 820)". В соответствии со статьей 393 Гражданского закона: "Супруг получает долю ребенка, если число оставшихся детей меньше четырех, а если их четверо или больше — то четвертую часть". Таким образом, вам полагается ваша часть собственности и часть ребенка от собственности вашего супруга, на которую открыто наследование.

- Меня не устраивает полученный по наследству договор найма. Как я могу его расторгнуть, если наниматель не желает договариваться? Договор найма заключен сроком на 80 лет. Речь идет о 105 кв. м в центре Риги за 50 латов в месяц.

- Будем считать, что заключен договор найма жилого помещения, ибо согласно ст. 2112 Гражданского закона сдать внаем помещение можно и не для проживания: для осуществления хозяйственной деятельности, использования для бюро и т.п. Статья 28 Закона "О найме жилых помещений" определяет, что "Договор о найме жилого помещения по инициативе сдающего можно прекратить только в случаях, предусмотренных законом. Если наниматель по требованию сдающего не освобождает жилое помещение, его вместе с членами семьи можно выставить через суд". Статьи 281, 282, 283, 284, 285, 286 определяют, что "Сдающий может прекратить договор найма жилого помещения.., если наниматель, члены его семья или другие лица, проживающие вместе с ним:

- портят или губят жилое помещение (в том числе и обстановку квартиры), другие переданные в соответствии с договором найма в пользование строения и помещения, или помещения, коммуникации и оборудование общего пользования;

- используют жилое помещение, жилой дом, другие строения и помещения, переданные нанимателю в соответствии с договором найма, в целях, для которых они не предусмотрены;

- иным образом нарушают правила пользования жилым помещением, делая невозможным для других лиц проживание в одной общей квартире или в одном доме;

- если наниматель более трех месяцев не платит наемную плату, хотя для него была обеспечена возможность пользоваться жилым помещением в соответствии с договором о найме жилого помещения и нормативными актами;

- если наниматель более трех месяцев не платит за основные услуги, хотя ему была предоставлена возможность пользоваться основными услугами в соответствии с договором о найме жилого помещения и нормативными актами;

- если владельцем дома (сдающим) принято решение снести дом, тот может прекратить договор найма жилого помещения, предоставив нанимателю и членам его семьи другое равноценное жилое помещение;

- если владелец (сдающий) возвращенного законному владельцу жилого, за исключением денационализированного, дома (жилого помещения), принял решение осуществить его капитальный ремонт и не может провести его по причине проживания нанимателя в доме или использования им соответствующего помещения, он может прекратить действие договор аренды, предоставив нанимателю и членам его семьи другое равноценное жилое помещение;

- сдающий может прекратить договор найма жилого помещения, а самоуправление предоставляет нанимателю и членам его семьи другое равноценное жилое помещение, если сдаваемые в аренду площади находятся в денационализированном или возвращенном законному владельцу жилом доме и необходимы для проживания возвратившего дом владельца (или его наследников);

- если наниматель сдал жилое помещение в поднаем, не имея на то согласие сдающего, или если в нем без согласия сдающего проживают лица, указанные в части 5 статьи 9 настоящего закона, сдающий может прекратить договор найма жилого помещения, выставив нанимателя вместе с членами его семьи и другими лицами, без предоставления другого жилого помещения".

Как видно, сдающий не вправе прекратить договор найма по причине слишком низкой наемной платы. Следует учитывать, что на ваш случай не распространяется упомянутая в пункте 4 переходных правил названного закона норма, которая гласит: "Если квартира находится в денационализированном или возвращенном законному владельцу доме и наниматель пользовался ею до восстановления права собственности, наемную плату определяют, включив в нее часть расходов по управлению жилым домом, которая пропорциональна площади нанимаемого жилого помещения, и прибыль. Размер наемной платы устанавливают, заключив письменное соглашение между нанимателем и сдающим, а если соглашение не достигается, то в период до 31 декабря 2007 года наемная плата за 1 квадратный метр не может быть выше: 1) в 2002 году — 0,24 лата, 2) в 2003 году — 0,26 лата, 3) в 2004 году — 0,48 лата, 4) в 2005 году — 0,60 лата, 5) в 2006 году — 0,72 лата, 6) в 2007 году — 0,84 лата".