Перспективный Зиепниеккалнс (продолжение)

Средние цены на жилье в новых многоквартирных проектах в Зиепниеккалнсе достаточно долгое время сохранялись немного выше (приблизительно на 5%), чем в среднем по всем микрорайонам города. Однако ввиду начала реализации крупнейшего из заявленных на сегодняшний день новых жилых проектов (Dienvidu Pakavs), увеличившим предложение новых квартир более чем в 2 раза, в последние полгода на рынке нового строительства в Зиепниеккалнсе отмечена постепенная стабилизация цен. Средний ежемесячный прирост цен в последние 6 месяцев в Зиепниеккалнсе составил 3%, а в среднем по микрорайонам Риги — приблизительно 6%. В общем, следует отметить, что 3-6% рост цен в месяц является наиболее вероятным темпом развития рынка нового строительства в рижских микрорайонах в ближайшие полгода.

Средний уровень цен на квартиры в Зиепниеккалнсе в продаваемых в феврале проектах составил 1350 EUR/кв.м, существенно отличаясь в зависимости от планируемого года сдачи объекта в эксплуатацию. Квартиры в домах, сдаваемых в эксплуатацию в 2005 году, были в основном реализованы в течение 2005 года, и цены 1 кв. м в таких квартирах в среднем начинались от 1020 EUR/кв.м. В свою очередь, цены на квартиры в домах, сдаваемых в эксплуатацию в 2006 году, в среднем начинались от 1280 EUR/кв.м. Также существенно, в зависимости от масштабности проекта, отличается период полной реализации проекта от нескольких недель до года. Например, несмотря на то, что активная стадия реализации проекта Putnu iela 14 началась только в январе этого года, 60% из 38 квартир уже распроданы. В свою очередь, ввиду запланированного строительства гораздо большего числа квартир (152 квартиры) в проекте Vienibas Nami за последние полгода проект реализован только на 80%.

В отличие от новых проектов рынок вторичного жилья более стабилен. Цены на типовые квартиры в течение 2005 года росли со стабильной скоростью около 4,8 процента в месяц. За последние два месяца средняя цена стабилизировалась в районе 1150 EUR/кв.м, но по прошествии рождественско-новогоднего затишья прогнозируется дальнейшее повышение цен. Наибольшим спросом традиционно пользуются квартиры престижной 119-й серии. Соответственно, и средняя цена на такие квартиры выше цен на остальные проекты и на данный момент составляет 1230 EUR/кв.м. Также за последний месяц подскочила цена на квартиры 602-й серии, самые низкие цены сохраняются на квартиры в литовском проекте и домах времен Хрущева.

Комментарий

Петерис Странцис, руководитель Управления городского планирования департамента развития города

Зиепниеккалнс застроен сравнительно плотно, развита система дорог, которая в будущем усовершенствуется за счет развития транспортных узлов, связанных с Южным мостом. Девелоперов недвижимости может привлечь сравнительная новизна этого микрорайона. Перед тем как появились новые предложения жилья, квартиры здесь были одними из самых дорогих.

Развитие района, возможно, стимулирует создание уже упомянутого транспортного узла. В течение 5-10 лет могут быть приведены в порядок территории за Зиепниеккалнсом в Елгавском направлении.

Анастасия Радионова, руководитель отдела аналитики SIA Balthaus

Зиепниеккалнс — новейший из микрорайонов, построенных в советское время, где большую часть застройки составляют дома одной из самых популярных и качественных серий типового жилья — 119-й серии. Район расположен сравнительно недалеко от центра Риги, инфраструктура развита — имеются транспортные коммуникации, учреждения образования и здравоохранения, множество продовольственных и других магазинов. Однако, как и большинство построенных в советское время районов, Зиепниеккалнс слишком велик, а наличие минимальной зеленой зоны обезличивает его. Технологическое и строительное качество жилого фонда весьма низко, и ситуация с каждым годом ухудшается.

В отличие от других микрорайонов Риги, в частности, Пурвциемса, до конца 2005 года из заявленных 13 проектов было полностью реализовано только семь, причем сравнительно небольших, со средним количеством квартир примерно 44. В целом до февраля 2006 года в микрорайоне развивалось только 3 проекта с количеством квартир свыше 100. Такая ситуация объясняется тем, что с повышением покупательной способности населения и устареванием жилого фонда спрос на новое жилье в Риге достиг такого уровня, когда девелоперы могут себе позволить вначале создавать предложение в самых прибыльных сегментах рынка — в центре Риги, ближней Пардаугаве, Пурвциемсе. Однако с постепенным обострением конкуренции в этих сегментах и из-за нехватки пригодной для строительства земли часть девелоперов переориентирует свои интересы на другие районы Риги, где спрос на новые квартиры велик.

В последнее время в стране наблюдаются социально-экономические перемены. В частности, из-за нехватки рабочих мест и недостаточно конкурентоспособной зарплаты значительная часть рабочей силы из окрестностей Риги ищет работу и возможности жилья в столице. В связи с этим Зиепниеккалнс, расположенный у границы Риги, становится "первой остановкой" для тех, кто приезжает в Ригу со стороны Елгавы и Бауски. Растущее число жителей наряду с низким качеством имеющегося жилого фонда и его плохим техническим состоянием предопределяет высокий спрос на качественное жилье в Зиепниеккалнсе. Детальный анализ активности девелоперов в этом районе позволяет утверждать, что развитие новых проектов здесь только начинается.

Строительство Южного моста, которое облегчит транспортное сообщение с центром Риги, и планы самоуправления по разработке программ и вложению средств в развитие микро- района значительно повысят его привлекательность как потенциального места развития новых жилых проектов. В будущем здесь можно прогнозировать развитие не только нового жилья, но и коммерческих объектов — возрастет число качественных офисов и промышленных помещений.

Ивар Гатерс, председатель комитета по коммунальным и квартирным вопросам

Для девелоперов проектов по недвижимости этот район привлекателен потому, что есть свободная земля, где можно развернуть строительство, а инженерно-техническая инфра- структура уже обеспечена.

Говоря о преимуществах района, нужно отметить, что Зиепниеккалнс расположен у самой границы Риги, то есть близко к природе, и людям удобно на выходных выезжать за город. Большое преимущество этот район получит после возведения Южного моста — переправляться через Даугаву будет удобнее. Предполагаются и улучшения в движении общественного транспорта. Минусы района — недостаточное количество культурных объектов и детских дошкольных учреждений. Нехватка детских садов стала особенно актуальной в последнее время, потому что здесь строятся многоквартирные дома, где жилье покупают семьи с детьми.

Пока что архитектура жилья не отличается высоким качеством, а хотелось бы, чтобы по крайней мере качество строительства было на таком уровне, чтобы дома хорошо выглядели и через несколько десятилетий.

Важно повысить энергоэффективность зданий. В одном из домов на улице Озолциема при поддержке Берлинского сената и немецких предприятий был реализован пилотный проект "Инициатива экономии энергии", в рамках которого модернизирована отопительная система, оборудована вентиляция, утеплен фасад, чердак и перекрытия подвала, отремонтированы подъезды. Было бы неплохо, если бы таким же образом привели в порядок и остальные дома.