Покупатели жилья в новостройках не чувствуют себя хозяевами

"А убирать вы обязаны сами!"

— Как правило, при заключении договора купли-продажи продавец принуждает покупателя подписать и договор на обслуживание, — говорит юрисконсульт агентства Rīgas mājoklis Марина Прокофьева. — А в нем такие условия, что возникает ограничение прав собственности. Я даже некоторые "перлы" выписываю из тех документов, с которыми к нам обращаются жильцы. Например, без согласования с обслуживающей дом организацией собственник квартиры не имеет права никого поселить в ней и даже продать свою собственность. Одно дело — проинформировать, что увеличивается число жильцов (в таком случае за тот же вывоз мусора выставляется больший счет), но получать согласие управдома?! Споры вызывает и такой пункт, по которому хозяин квартиры обязан при своем отъезде (например в командировку или в отпуск) ставить в известность обслуживающую организацию. С одной стороны, некая доля логики тут есть — а вдруг (хоть это и маловероятно в новостройке) прорвет трубу или еще что-либо случится. Но с другой — кто может заставить собственника отчитываться о своих передвижениях? И кто гарантирует, что информация об отсутствии хозяев не станет достоянием воров? В конечном счете такие пункты договора противоречат Гражданскому закону и не имеют силы с самого начала. Но обслуживающие фирмы как будто не подозревают об этом — они принуждают собственников, начисляют им штрафы и так далее. К нам обратились люди с таким договором, согласно которому нельзя проводить перепланировку квартиры или ее перестройку без согласования с домоуправом, в противном случае вас ожидает штраф в 10-кратном размере от среднегодовой месячной платы за обслуживание! Одно дело, когда самовольно сносятся несущие стены. Но при чем тут ограничения, если собственник квартиры уберет в ней какую-нибудь перегородку, предварительно согласовав свои действия в определенных законом инстанциях?

А как вам понравилось бы такое объявление: "В связи с нехваткой дворников информируем, что в вашем доме впредь такие услуги предоставляться не будут. Мы вам гарантируем выдачу квитанций на оплату и вывешивание флагов по праздникам. А уборку территории и лестницы вам надо вести самим". Жильцам, в чьем подъезде было вывешено такое объявление, оно совсем не понравилось, ибо не понятно, за что в таком случае обслуживающая организация намерена выписывать квитанции на оплату. Они обратились с жалобой в Rīgas mājoklis. Еще одна типичная причина для недовольства покупателей квартир: высокая плата за обслуживание, которая достигает 0,60—1 лата. Причем в договоре не дается расшифровка, какие услуги включены в этот тариф, а за какие придется платить отдельно.

Типовой договор — лишь шаг навстречу собственникам

"Телеграф" уже писал, что накануне Нового года заинтересованные организации разработали типовой проект договора на обслуживание, который рекомендуют брать за основу при переговорах с новоселами. Объясняется все тем, что квартиры покупаются не одновременно, а дом обслуживать надо уже с первого дня, когда там начнут жить люди. Поэтому у девелопера нет возможности ждать, пока в доме наберется больше 51% собственников, чтобы провести собрание и согласовать с большинством отдельные пункты договора. Он назначает обслуживающую фирму сам. (Кстати, некоторые девелоперы специально придерживают у себя часть квартир, чтобы диктовать свою волю меньшинству новоселов.) Как сообщила нам представитель юридического отдела фирмы Māju serviss KSA Даце Слава, они участвовали в разработке этого типового документа не от хорошей жизни — подобно другим обслуживающим организациям, они сталкивались с недовольством жильцов, а хотелось жить дружно.

— Мы консультировались в Mājokļu agentūra, — говорит Даце Слава, — и в результате из типового договора исчезли некоторые строгости. Так, там было записано, что собственники квартир не имеют права менять внешний вид дома (нельзя снаружи вешать кондиционеры, развешивать белье и тому подобное). За все эти вольности договором предусматривался раньше штраф.

В Mājokļu agentūra нам сказали, что штрафов никаких не надо — должна быть добрая воля собственников сохранить внешний вид дома таким, каков он на проекте. Но одновременно с договором мы разработали "Правила по обслуживанию и пользованию общей собственностью для многоквартирного дома", куда вошло то, что исчезло из договора. Собственники квартир, если их наберется более 51% от числа всех владельцев квадратных метров в доме, могут эти правила менять по собственному усмотрению. Что касается платы за обслуживание, то последние договоры мы заключили с тарифом 0,30 лата за квадратный метр. А что в него входит, мы расписали в отдельном приложении. И пока никто не жаловался.

Однако типовой договор — это не панацея от всех возможных недоразумений в отношениях собственников и домоуправов. Директор Rīgas mājoklis Анатолий Алексеенко говорит, что при желании организация, которая предоставляет услуги, может в нем завуалировать все, что ей придет в голову. К тому же на сайте их агентства образец типового договора висит аж с 2003 года, но далеко не все фирмы используют даже такой вариант.

— Даже наш работник как-то зашел на сайт, ознакомился с текстом этого документа и сделал для себя открытие, что в том договоре, который он подписал с обслуживающей его дом фирмой, нет многого из того, что есть в нашем образце, а в результате его права как квартировладельца ущемлены.

Все заинтересованные лица признают, что стране нужен закон об обслуживании квартирной собственности. Но пока его проект находится на рассмотрении в Сейме (прошел два чтения), покупателям жилья в новостройках не удастся почувствовать себя полноправными хозяевами.