Отсюда и появилось у целых поколений искаженное представление о том, что же такое земельная собственность, насколько она значима и какие возможности дает своему владельцу. Невежественное отношение ко всему, что связано с землей, пренебрежение к этим знаниям, может в ближайшие годы вызвать в нашей стране огромные проблемы. Имея временное убежище, какими являются сегодня многоквартирные жилища, мы даже не задумываемся, что лет эдак через сорок сможем оказаться у разбитого корыта. Панельные монстры превратятся в руины, а под ними у большинства не окажется даже собственной землицы, на которой можно будет поставить хотя бы палатку…
Вечный товар с червоточинкой
Именно такую перспективу рисуют сегодня специалисты по недвижимости. Если, конечно, не будут приняты какие-то спасательные нормативные акты и законы.
- Что такое недвижимая собственность? — задается вопросом мой собеседник, президент Латвийской корпорации маклеров и агентов по недвижимости NIMA Райтис Калниньш. — Это, конечно, земля. Здания же являются только частью земли. По существу, в классическом понимании, здание не являются недвижимостью, а только фактором, улучшающим или ухудшающим землю. Сущность недвижимости проявляется в земле.
Почему предпочтение отдается земле? Все очень просто — она физически не изнашивается. Это товар вечный. Здания же со временем приходят в упадок. Поэтому, рассматривая стоимость такого товара, как недвижимость, надо в первую очередь обращать внимание на землю. "Если под зданием нет собственной земли, то и стоимость его должна быть иной, ведь тогда такая недвижимость является суррогатной — ей не хватает основной составляющей", — говорит Райтис Калниньш.
В данный момент наш Закон о земле отступает от Гражданского кодекса, потому что есть много собственников домов, под которыми земля принадлежит другому собственнику. По мнению г-на Калниньша, это связано с периодом советской власти, когда были индивидуальные дома, а земля принадлежала государству. Когда же восстанавливались права бывших собственников земли, то оказалось, что многие многоквартирные дома, построенные в советское время, остались "без земли".
Ни кола ни двора
У нас создалась такая ситуация, которой больше нет нигде в мире. Везде под недвижимостью понимается земля. И у земли, и у здания обычно один собственник. Если же человек получает временное право застройки, то оно обычно прекращается, когда здание изнашивается. Может пройти и сто, и сто пятьдесят лет, но все равно право на пользование землей кончится, когда здание отслужит свой срок и будет снесено. "Это надо учитывать сегодня, когда кончается как т. н. теоретический, так и фактический срок службы для очень многих зданий в Латвии, — говорит Райтис Калниньш. — В основном надо обратить внимание на панельные дома жильцам тех квартир, которые в них находятся. Дело в том, что панельные дома имеют самый малый срок службы — примерно 60 лет (кирпичные имеют теоретический срок службы до 150 лет, а фактически, как правило, могут служить и дольше). Теоретический и фактический сроки службы у панельных зданий практически совпадают. Везде в мире такие здания просто сносят, как только вышел их теоретический срок, потому что они могут развалиться как карточный домик. У нас в основном панельные многоэтажки строились в 60-70-е годы. Сколько им осталось служить, посчитать нетрудно — 30-40 лет… А что же дальше? Тем более, если земля под домом принадлежит иному собственнику.
Бомба под вашим домом
Кроме того, что панельное жилье бесперспективно, есть и еще одна проблема, которая может возникнуть уже в ближайшее время. "Нам угрожает второй кризис недвижимости, подобный кризису с нанимателями квартир в денационализированных домах, — считает г-н Калниньш. — Сейчас для многоквартирных домов, которые находятся на чужой земле, плату за аренду ограничивают законом сверху — она составляет 5% от кадастровой стоимости земли в год.
Но скоро, наверное, собственники земли потребуют отпустить потолок. Потому что в центре Риги, где земли мало, на рынке аренды земли можно будет получить, скажем, 10% от кадастровой стоимости. И это требование с их стороны будет вполне естественным. Собственник земли может потребовать повысить стоимость аренды, а может и предложить освободить его землю, если ему не выгодно на своей земле иметь жилой дом. Конечно, выгоднее сдать в аренду землю коммерческому предприятию, оно же будет согласно и способно платить большую плату за аренду земли, чем собственники квартир многоквартирного жилого дома". Вот такой конфликт интересов может возникнуть через 30-40 лет. Но об этом, по мнению г-на Калниньша, еще никто всерьез не задумывался. Квартира с землей продается пока по той же цене, что и квартира без земли. Получается, что цены на рынке не соответствуют реальной стоимости жилья. Достоинства и недостатки приобретаемой недвижимости должен объяснить маклер, то есть профессионал, которому вы доверяете вести сделку.
Он должен знать, суррогатная это недвижимость или полноценная. А у нас большинство маклеров на это не обращают внимания. Даже частенько уговаривают купить квартиру на арендованной земле объясняя это тем, что собственникам придется покрывать и налог на землю. Как будто арендатор не платит земельного налога! Или некоторые строительные фирмы предлагают на продажу квартиры в домах, построенных на арендованной земле. Знает ли покупатель квартиры в этом случае об условиях аренды земли? Думает ли о том, во что такая покупка может обойтись ему в будущем?
Что спасет безземельных
Чтобы будущее для многих латвийцев не обернулось новыми проблемами, надо хорошо продумать и разработать закон об аренде земли, считает Райтис Калниньш. Этот закон должен учитывать и интересы тех, у кого под домом нет своей земли. Надо включить в закон или в договор аренды такое понятие, как обязательная аренда. Чтобы арендное право у того, кто построил здание на арендуемой земле, продолжалось и тогда, когда здание будет полностью изношено и снесено.
Чужие на моей земле
Поскольку в широком смысле земля служит не только ее собственнику, но и всему обществу, то испокон века было принято, что если собственника земли ввиду определенных общественных нужд ограничивают в правах землепользования, то нанесенный необходимыми ограничениями ущерб компенсируется "потерпевшей стороне" в полном объеме.
Гражданский закон ЛР предписывает, что земельный участок переходит в собственность в довольно развернутой вертикали — все, что идет от него вглубь, и все, что над ним, — а это и кусочек неба, принадлежит собственнику земли. И тут напрашивается резонный вопрос. Хочу ли я, чтобы на моей кровной земельке проходили какие-либо коммуникации — те же трубопроводы "Латвияс газе", или кабели Lattelekom, или сооружения "Латвэнерго" — предприятий богатых и влиятельных. Может, мне не по нраву летящие над моей головой шумные "железные птицы" — почему аэропорт берет за предоставляемые воздушные коридоры солидные сборы, а простой смертный на своем земельном участке рядом со взлетной полосой ничего за ежедневные неудобства, кроме головной боли, не имеет?
Есть такое понятие, как сервитут — ограничение права пользования земельным участком в пользу другого земельного участка или лица. Наши законы не совсем справедливы по отношению служащего земельного участка, то есть к собственнику этого участка, считает г-н Калниньш. Получается, что большие влиятельные фирмы как бы получили право пользоваться собственностью других людей. Они могут без разрешения провести свои коммуникации — электролинии, газовые магистрали — через частную территорию, не компенсируя нанесенный ущерб собственнику земли.
Уже в римском праве было заложено понятие сервитута, и сегодня каждый собственник должен понимать, что если сосед к своему земельному участку не может подъехать, не пересекая моего участка, то я должен разрешить ему это делать, но при условии определенной компенсации за неудобства. Это право — в основе землепользования. В Латвии с этим правом надо еще внимательно разбираться, с тем чтобы создать закон, который предусматривал бы соответствующую компенсацию владельцу земли, если по его территории строится дорога или проходит высоковольтная линия или газопровод, считает г-н Калниньш. Владелец такого земельного участка должен получать не только льготы от государства по начислению налога, ведь часто ущерб больше, чем снижение налога. Если бы еще и кадастровая стоимость была адекватна рыночной, тогда налоговые льготы в полной мере ощущались бы владельцами сервитутов. Все эти вопросы, связанные с землепользованием, не терпят отлагательства и ждут своего решения в законодательных новеллах.