В Риге прослеживается интересная закономерность: новые международные компании, которые приходят на рижский рынок розничной торговли из Западной Европы, часто ищут помещения, которые были бы по меньшей мере в 2—2,5 раза меньше магазинов этих же компаний в стране регистрации. Рисковать никому не хочется, должно пройти время, чтобы понять, стоит ли овчинка, то есть занимаемая площадь, выделки, окупается ли она и приносит ли доход.
Берег левый, берег правый
Левый берег Даугавы в последнее время развивается очень динамично, здесь появляются новые крупные магазины. Однако пока перевес за противоположным берегом: 79% магазинов находятся на правом берегу и лишь 21% — на левом. Тем не менее предполагается, что уже в конце 2006-го данное соотношение изменится и станет, соответственно, 74 и 26%, а в 2009-м — 58 и 42%.
В первом полугодии 2006-го торговая сеть товаров электроники и бытовой техники Elkor открыла два универмага. Их общая сдаваемая в аренду брутто-площадь (GLA) составляет 39 тыс. кв. м. Elkor занимает все помещения своих универмагов, одновременно группа закрыла некоторые маленькие магазины в центре Риги. Не отстает и Spice, которая открыла галерею модных товаров (в настоящее время GLA, сдаваемая в аренду магазинами Spice, составляет 40 тыс. кв. м) и продолжает расширяться. В торговом центре Domina Shopping произошла крупная смена арендаторов. Арендная плата ведущих центров индексируется в соответствии с показателями инфляции, однако без учета этой индексации арендная плата не меняется.
"Уличные" магазины
Сохранилась главная проблема магазинов на торговых улицах. Такие помещения пользуются спросом, однако зачастую не отвечают требованиям арендаторов в отношении качества помещений и арендной платы. Кроме того, существует следующее противоречие: если арендатор ищет большие помещения (свыше 250 кв. м), их трудно найти, поскольку владельцу c целью диверсификации рисков выгоднее разделить их между несколькими небольшими арендаторами.
Прогноз на вторую половину года
Во втором полугодии 2006-го предполагается значительный рост предложения: открыты новый торговый центр Galerija Azur с торговой площадью 20,5 тыс. кв. м и Galerija Centrs — его сдаваемая в аренду площадь увеличилась более чем в два раза и достигла 20 тыс. кв. м. Старые торговые центры тоже воплощают в жизнь стратегию расширения. Задержалась сдача в эксплуатацию новых объектов Riga Plaza и Akropolis. Растет интерес застройщиков к сектору развлечений. Российские фирмы розничной торговли (например, Евросеть и М-Видео) проявляют интерес к латвийскому рынку, считая его выгодным промежуточным звеном в торговле с Центральной и Восточной Европой. Новые международные фирмы модных товаров, которые входят на рижский рынок розничной торговли, в первую очередь выбирают присутствие в ведущих торговых центрах. Приходят к нам и новые розничные продавцы продовольственных товаров. Prizma (Финляндия) открыла свой первый универмаг в помещениях Domina Shopping. Напротив, Lidl (Германия) оставляет рынок розничной торговли стран Балтии и продает свою собственность.
Не только продавать, но и производить
В 2006 году начато развитие новых индустриальных коммерческих проектов, которые будут сданы в эксплуатацию главным образом в первом квартале 2007-го.
В первой половине текущего года продолжились работы по строительству индустриальных зданий, приспособленных для потребностей владельца (build-to-suit): центр логистики DHL (9,1 тыс. кв. м), расширение центра логистики VP Market (20 тыс. кв. м). В связи с ростом цен на землю, ограничениями движения и пробками на главных магистралях столицы коммерческие предприятия планируют перенести свои производства и склады из центра Риги на пригородную территорию. Многие ранее объявленные проекты не были начаты в связи с длительным процессом планирования и неспособностью найти якорных арендаторов до начала строительных работ.
Нет предложения — нет спроса
В настоящее время ситуация в секторе индустриальных помещений схожа с ситуацией на рынке офисных помещений 2 года назад: не было никакого предложения, таким образом, не возникло и никакого спроса. А в условиях несуществующего предложения трудно оценить реальный спрос. Как местные коммерческие общества, так и работающие в Латвии иностранцы заинтересованы в наличии современных складских помещений. В отношении вида деятельности потенциальных арендаторов можно отметить, что спросу содействуют предприятия розничной и оптовой торговли и легкой промышленности. Существует большой спрос как на небольшие помещения (менее 1 тыс. кв. м), так и на крупные — более 10 тыс. кв. м. Самый ходовой "товар" — здания, которые находятся недалеко от Риги и вблизи главных транспортных магистралей.
Все запланированные индустриальные проекты, строительство которых было обещано начать в 2006 году, являются полностью новыми (green-field) объектами. В начале 2007 года общее предложение складских помещений достигнет 125 тыс. кв. м, а во второй половине 2007-го оно будет увеличено на 11 тыс. кв. м.
Основная ставка арендной платы в новых складских проектах составляет от 4,5 до 5,5 EUR/кв. м, а расходы на эксплуатацию — от 0,5 до 1,0 EUR/кв. м. В построенных в советские времена складских зданиях арендная плата ниже — от 1,0 до 3,3 EUR/кв. м.
Ищите нишу
Colliers прогнозирует, что в следующие 2 года спрос на качественные складские площади составит примерно 500 тыс. кв. м. Его будут создавать местные предприниматели, которые расширят свою коммерческую деятельность, и коммерческие общества Скандинавских стран, которые перенесут свои производства в Латвию в связи с более низкими расходами и растущей экономикой. Основная ставка арендной платы предполагается в пределах от 4,5 до 5,0 EUR/кв. м. Появление новых проектов создаст конкуренцию, поэтому девелоперам надо найти свою нишу. Они должны принимать во внимание потребности потенциальных арендаторов и преимущества и недостатки территории, где строится комплекс: доступность квалифицированной рабочей силы, направление транспортных маршрутов и специфику складских зданий. Все более важным становится соблюдение специализации проектов индустриальных объектов и наличие дополнительных услуг, с учетом профиля деятельности и количества арендаторов (сдача в аренду нескольким крупным или множеству мелких арендаторов). Например, якорный арендатор Logiparks — коммерческое общество по распространению продуктов Avers — займет все 40 тыс. кв. м складских помещений.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
