Жилье в стране подорожало на 60%

Движущие силы рынка

Мы не претендуем на истину в последней инстанции. Как и все подобного рода обзоры, данный материал призван служить ориентиром для людей, интересующихся событиями на рынке недвижимости, а не инструкцией к действиям по купле-продаже квартир.

Прошлая зима стала для подрядчиков нелегким испытанием. Тридцатиградусные морозы сорвали сроки работ не в одном проекте. Осенью строители многих домов запаздывали уже примерно на 6--9 месяцев. В 2007-м зима необычайно мягкая — вполне вероятно, что первые месяцы года станут решающими для сегмента новых проектов, помогут строителям преодолеть наметившийся кризис и сдать в эксплуатацию больше домов. (Опять же, издержек меньше: не требуется добавлять в бетон специальные присадки-"антифризы", подогревать раствор, тратить столько топлива, как в мороз.)

Как бы то ни было, удорожание новых проектов в прошлом году хоть и не стало таким впечатляющим, как в 2005-м, когда цены выросли вдвое, но все-таки ощутимо: в среднем около 40%, а в популярных, удачных проектах -- все 60--70% — с тенденцией к дальнейшему росту. Как говорят специалисты, грядет дифференциация новых проектов, их расслоение на эксклюзивные и рядовые, девелоперские компании учтут прежние ошибки и станут работать над концепциями тщательнее, чем до сих пор, — их к этому вынуждает обостряющаяся конкуренция. Все чаще происходят сделки с продажей проектов целиком, когда девелопер, опасаясь убытков, решает выйти из игры и передает бизнес более крупному инвестору. Обычно инвестором, который далее развивает проект, становится международная компания с именем.

Такая смена владельцев в прошлом году произошла, например, в имантском высотном проекте Metropolia. Причем это не конечный этап укрупнения бизнеса. Ранее проект реализовала латвийская компания Vestabalt — она продала его холдингу B.S.R. Europe, а теперь сам холдинг, похоже, станет собственностью израильского конгломерата Africa Israel Investments. Владельцем последнего является известный бизнесмен, торговец бриллиантами Лев Леваев, глава транснациональной корпорации Leviev Group (годовой оборот — около 3 млрд. долларов). Прямо-таки глобализация в картинках, иллюстрирующая, каким образом мелкие девелоперы уходят с рынка новых проектов.

Владеть и новым, и старым

Ситуация в строительстве — техническая сторона вопроса "почему дорожают квартиры", а есть еще эмоционально-инвестиционная, если можно так выразиться. Появление на рынке сотен новых квартир в этом году неизбежно повлияет на ситуацию, привлечет к новым проектам часть покупателей, сомневавшихся в выборе между новым и серийным жильем. Однако оно вряд ли приведет к массовому появлению серийных квартир в объявлениях о продаже.

Первое. Как показывает практика, даже в уже относительно давно сданных новостройках пустуют многие квартиры -- они были куплены в спекулятивных целях. То есть между конечным потребителем и жильем стоит перекупщик, и это прямо отражается на цене.

Второе. Расчет на то, что на вторичном рынке начнет освобождаться жилье, когда новоселы переберутся в новостройки, не оправдался. Даже переехав, люди предпочитают не продавать серийную квартиру, а сдавать ее в аренду, потому что так выгоднее. В Риге остро не хватает жилья, и стоимость аренды достаточно высока (в микрорайонах найти квартиру в нормальном состоянии ниже чем по 200--250 латов в месяц можно уже только по знакомству). Такие суммы позволяют и обе квартиры иметь в собственности, и частично покрывать выплаты по кредиту за новую.

Результат предсказуем: если стоимость новых проектов растет из-за удорожания строительства, то серийных — в силу дефицита предложения. Кроме того, люди покупают жилье потому, что считают такой вид вложения денег высокодоходными инвестициями — порой квартира успевает стать дороже буквально за пару месяцев, пока оформляются документы по сделке ее продажи (новая вырастает в цене, пока строится дом). Поэтому многие уверены, что их собственность еще долго останется ликвидной, т. е. при случае ее можно будет без проблем продать за большую сумму, чем та, за которую она была куплена.

Отчасти такие настроения оправданны — ни один бизнес в Латвии в последние три года не был настолько доходным для инвестора-неспециалиста, как недвижимость. С другой стороны, риски в этом бизнесе тоже высоки — есть опасность не успеть вовремя избавиться от собственности, когда рыночная ситуация изменится, особенно если она изменится резко. Кризисы рынка недвижимости случались и в благополучных европейских странах, поэтому исключать возможность такого кризиса у нас нельзя.

Невзирая на преграды

И специалисты по недвижимости, и Банк Латвии призывают население к осторожности и разъясняют возможные последствия перегрева рынка (негативная коррекция цен, а то и обвал). Банк Латвии повысил ставку рефинансирования по кредитам, но к его огорчению жители Латвии не дураки и берут ипотечные кредиты в евро, поэтому их эта мера никак не коснулась. Коммерческие банки тоже меняют политику выдачи кредитов на более сдержанную -- тщательнее рассматривают заявки претендентов и оценивают их реальный уровень доходов, неохотно кредитуют покупку серийных квартир, давая взаймы лишь половину или 60% оценочной стоимости. Остальное покупателю приходится выкладывать самому, а поскольку у большинства нет накоплений, в ход идут самые головоломные схемы займов, позволяющие обойти банк.

Серийное жилье остается привлекательным, несмотря на все его минусы, технические и инвестиционные. Хотя стоимость хорошей квартиры на вторичном рынке в микрорайоне уже превышает 100 тыс. евро, люди упорно покупают не новое, а серийное жилье. Почему? Во-первых, новые дома, как упоминалось выше, строятся долго и сдаются с опозданием. Во-вторых, площадь новых квартир больше -- соответственно и общая сумма, которую нужно выложить за покупку, выше. Тогда как количество комнат при равной с серийной квартирой площади — меньше. Это устраивает далеко не всех. Ну и в-третьих — стоимость и условия содержания нового жилья самым невыгодным образом отличаются от льготных по сути условий в серийных домах. Кооперативы собственников в приватизированных многоэтажках создаются со скрипом, жильцы не перенимают дома в свое управление -- а посему и плата управляющей фирме там держится на популистски закрепленном уровне, 14,8 сантима за метр в месяц. А чего еще нужно людям со средними доходами, тем более спекулянтам — "частным инвесторам", которые вовсе не заинтересованы вкладываться в содержание квартиры до ее перепродажи?