Превратить дефекты в эффекты. Как сделать свое жилье дороже и экономнее?  (8)

В Латвии — около сорока тысяч многоквартирных домов, 80% из них сданы в эксплуатацию до 1980 года. По данным Министерства экономики, энергоэффективность у таких зданий низкая, а техническое состояние преимущественно неудовлетворительное. Треть многоквартирных домов Латвии - около шести тысяч - находятся в Риге. Большинство нуждаются в реновации.

"Серийные дома не строились на века, поэтому рано или поздно, но реновировать их и приводить к "зеленым" стандартам все равно придется, - считает Тимур Сафиулин. - Риге повезло, что порядка 76% из многоквартирных подключены к системе центрального отопления. Благодаря этому, показатели Риги по CO2 выглядят неплохо на общеевропейском фоне. В большинстве стран Европы чаще индивидуальные счетчики и индивидуальное подключение — газовые котлы, гранулы и т.д".

В документах финансовой институции Altum, которая софинансирует проекты по утеплению домов, подсчитано, что реновация одного многоквартирного здания в среднем обходится в 430 тысяч евро. Половину из этих денег должны найти или взять в кредит совладельцы жилья. Где жильцам условных "литовок" и "хрущевок" найти такие суммы, если они с трудом за отопление расплачиваются?

"Если смотреть оптимистично, это не проблема, а издержки, - говорит Тимур. - По закону самоуправление не может вкладываться в частную собственность, а большинство квартир приватизированы. Евросоюз помогает в рамках "зеленой" программы, но остальные деньги надо искать. Возьмем те же Latvenergo или Latvijas Gaze с рекордными прибылями — можно было бы, к примеру, часть прибыли перераспределять на проекты по увеличению эффективности. Вопрос в приоритетах государства и самоуправлений".

При этом не стоит забывать, что в планах Еврокомиссии - ввести жесткие стандарты энергоэффективности для жилых и нежилых зданий в ЕС, на которые сегодня приходится 40% конечного потребления энергии в ЕС и 36% выбросов парниковых газов, связанных с энергетикой. План: к 2050 году все здания сделать климатически нейтральными, а к 2033 году - достигли уровня энергоэффективности D по шкале от A до F. Исключения - для отдельных категорий конструкций, например, памятников архитектуры. В Эстонии уже подсчитали, что придется отремонтировать половину жилфонда за 10 лет.

Энергоэффективность — это рациональное использование энергии, возможность снизить ее потребление на квадратный метр. Как этого достигают?

Тимур Сафиулин предлагает три возможных варианта:

Тимур Сафиулин обращает внимание на несколько возможностей получить информацию про энергоэффективность своего конкретного дома.:

Что считать эффективным, а что — нет? Тимур Сафиулин предлагает руководствоваться средними цифрами. "Среднее потребление энергии по Риге — 177 кВт часов на квадратный метр в год. Если дом потребляет меньше — значит, достаточно эффективен, если больше — надо искать способы снизить потребление. Но в целом дома, у которых больше общие площади, будут менее энергоэффективны".

Можно ли сказать, что одни серии многоквартирных домов — менее эффективны, а другие — более? "Я бы не вешал ярлыки на конкретные серии — советские многоквартирные дома отличаются между собой даже в рамках одной серии, - говорит Сафиулин. - Это зависит от того, как они были построены, как расположены, на какую сторону выходят окна. Были ли проведены технические работы, например, утепление подвала и чердака. То же относится и к новостройкам, смотря кто и как их строил — надо смотреть на сертификат. Но за последних несколько лет изменились строительные нормативы, касающиеся энергоэффективности. Не всегда, но с гораздо большей вероятностью совсем новый дом будет эффективным.

При этом есть "новостройки", построенные на старых фундаментах: скажем, новые здания возводились на 30-летней основе во времена строительного бума середины нулевых. Красивый фасад, продавали как новостройку, но, по сути, дом таковым не являлся. Свежий и аккуратный вид ничего не говорил об эффективности. Очень многое зависит от того, как недвижимость обслуживалась. У хороших хозяев дом живет гораздо дольше".

Увы, в деле энергоэффективности один в поле не воин. Конечно, каждый может что-то улучшить в своем жилье. Например, использовать энергоэффективные лампочки. Но для общего тепла нужны общие усилия. В глобальном смысле повысить энергоэффективность может только реновация. Не обязательно полная — можно разбить на этапы: утеплить подвал, чердак, поменять окна, теплоснабжение.

Первый шаг к реновации — энергоаудит, говорит Сафиулин. Заказать услуги энергоаудитора можно, сделав закупку — обратиться в три-четыре компании и выбрать оптимальное предложение. На стандартный одноподъездный дом это обойдется в сумму порядка тысячи евро, но дальше цена не растет с той же скоростью, что и число подъездов. Сертифицированный специалист делает термографию и выдает сертификат, где указаны все проблемные места и рекомендации, что с ними делать.

Следующий шаг — подыскать строительные компании, которые выполнят ряд работ. Опять же закупка даст представление, сколько будут стоить работы для конкретного дома с конкретными проблемами. Можно делить реновацию на этапы. Шаг за шагом меняют окна, крышу, утепляют фасады, подвал, чердак.

В Риге есть более 200 домов, которые поставили "умные счетчики". Но для этого придется полностью пересобрать систему теплоснабжения, ведь нужна не одна труба, а две. В каждой квартире можно выставлять свою температуру, а индивидуальный счетчик считает индивидуальное потребление. Это меняет шаблон поведения жильцов".

Самая большая проблема — собственники должны договориться между собой. Но жителям верхних этажей обычно не так принципиальна реновация подвала, а нижних — чердака.С учетом того, что в Риге треть жилья сдается в аренду, в домах на 6-7 подъездов договориться становится совсем сложно. Идеальных примеров — немного, но они есть, говорит Сафиулин: "Люди отказываются от обслуживающей компании, организуются в кооператив и занимаются обслуживанием сами — это сразу экономия, особенно, если повезет и дело возьмет в руки знающий энтузиаст".

Индра Фреймане сама живет в эффективном доме. По ее словам, коммунальные платежи за ее квартиру - такие же, как в соседней неутепленной серийке на площади втрое больше. Так что экономия — налицо.

Тимур Сафиулин обращает внимание, что последние годы с учетом инфляции растут затраты на строительные работы и стройматериалы. По его подсчетам, если говорить об окупаемости вложений в реновацию - надо ориентироваться на срок в 15-20 лет. "Увы, если у людей стоит вопрос, вложиться в реновацию или купить медикаменты — их выбор очевиден", - говорит он.

Представитель банка Luminor Индра Фреймане считает, что по мере роста цен на коммунальные услуги, клиенты все чаще будут искать устойчивые и выгодные в долгосрочной перспективе решения.

При этом Фреймане не отрицает, что на фоне инфляции жители Балтии все чаще интересуются покупкой квартир в советских серийках — они значительно дешевле. В прошлом году Luminor кредитовал покупку жилья около 9000 домохозяйств, из них 39% приходится на многоквартирные дома, что на 5% больше, чем годом ранее.

Фреймане напоминает, что при заявке на кредит банк рассматривает три компоненты: профиль самого клиента (образование, где работает, перспектива и другое), состояние недвижимости (она подробно изложена в оценке недвижимости) и сделку как таковую (например, накоплено больше, чем на первый взнос — сумма займа влияет).

"Для реновированных домов могут быть более дружественные условия — например, поменьше первый взнос и подлиннее срок выплаты займа, ведь дом находится в лучшем состоянии, рассказывает Фреймане. - Максимальный срок кредита на рынке — 30 лет. Для советской серийки он может колебаться в районе 20 лет, для хороших домов могут быть поблажки. Первый взнос — минимум 15%, может быть и больше. Есть разные программы, по которым он может стать ниже — от 10%. Послабления дает, к примеру, использование программы Altum".

По мнению представительницы банка, в долгосрочной перспективе вложенные в свой дом деньги окупаются. "Чем больше будете заботиться, тем дольше он будет служить, а потом можно дороже продать, - подытожила Фреймане. - Тенденция: цена квартир хотя бы в частично реновированных домах выше, чем в домах, где не делали ничего".