Недавно такой дом был обнаружен в Чиекуркалнсе. Глава Рижской строительной управы Ингусс Вирцавс рассказал Rīga.lv, каков масштаб бедствия с нелегальным строительством в Риге и дал советы, как не купить кота в мешке.
Как обманывают покупателей недвижимости?
Несколько недель назад инспекторы Рижской стройуправы обнаружили многоэтажный дом в Чиекуркалнсе на 7-й поперечной линии, за фасадом которого в ходе самовольной перестройки недостатки несущих конструкций скрыли под обшивкой. Несущая балка межэтажного перекрытия была заменена без строительной документации, а за слоем теплоизоляции обнаружились прогнившие деревянные несущие конструкции фасада, которые просто прикрыли строительным пенопластом.
Стройуправа обязала строителей прекратить начатые несанкционированные работы еще в марте, но во время повторной проверки 7 апреля было обнаружено, что работы продолжаются. Поэтому владельцам здания, пытавшимся обойти процедуру согласования работ, грозит не только административная, но и, возможно, уголовная ответственность: Стройуправа передала материалы дела Госполиции.
Обычно такое жилье стоит дешевле, чем в среднем по Риге. Легковерные люди, которые не ориентируются в ценах или смотрят только на визуальный облик квартиры, фактически покупают кота в мешке.
"Ситуация с конкретным домом в Чиекуркалнсе – криминальная. Но подобные объекты недвижимости можно встретить в разных районах. Недавно схожий дом мы констатировали в Вецмилгрависе", – продолжает Вирцавс.
Как обнаруживаются нелегальные застройки?
Еще несколько лет назад Рижская строительная управа в среднем в столице констатировала по одному случаю нелегальной застройки в день. В позапрошлом году уже два в день, сейчас – по три случая в день.
"Мы понимаем, что это не тенденции роста. Просто жители стали более бдительными. И наши возможности расширились благодаря новому Закону о строительстве. То, что мы видели несколько лет назад, было только верхушкой айсберга", – утверждает глава Стройуправы.
К тому же в новом законе появились и новые требования. Например, даже упрощенную перепланировку в квартире стройуправа должна принять в эксплуатацию. То есть теперь после перепланировки, даже если не задеты несущие конструкции, квартиру нужно показать строительным инспекторам. Бывает, обнаруживается, что в планировке записано одно, а в ходе работ сделано совсем другое.
Также инспекторы реагируют на жалобы. "При осмотре объекта иногда выясняется, что работы ведутся вообще без всяких строительных разрешений. И люди, которые ведут работы или позже купят такую недвижимость, не понимают возможные риски самовольной застройки. Для одних важна краткосрочная прибыль, для других – дешевая "отремонтированная" квартира", – считает Вирцавс.
Как проверить состояние приобретаемого жилья?
Чтобы обезопасить себя от покупки жилья с нелегальной застройкой или в аварийном состоянии, нужно выяснить, в каком техническом состоянии находится здание и законность последних ремонтных работ:
- Если человек покупает квартиру, то ему нужно посмотреть планировку, чтобы узнать, оригинальная она или нет.
- Продавец обязан предъявить техническое инвентаризационное дело, где отмечены все помещения, их расположение. Это данные Земельной книги, и без них жилье продавать нельзя.
- Есть вещи, которые можно заметить невооружённым глазом. В домах советской постройки ванная и туалет в большинстве случаев должны находиться в отдельных помещениях. Если они объединены и нет перегородки, это первый признак, что в квартире велась перепланировка. Если у соседей маленький коридор, а в потенциально вашей квартире громадный холл – здесь также велась перепланировка. Нужно обратить внимание и на такие моменты: кухня соединена с большой комнатой, вместо дверей – дугообразные арки, лоджия или балкон застеклены, комната увеличена за счет лоджии. Заметить все это можно даже без специального технического образования.
- Если видите, что в квартире что-то изменено, то просите у продавца не только техническое инвентаризационное дело, но и документы, удостоверяющие законность перепланировки. Нет разницы – был ли это строительный проект или удостоверяющая карта об упрощенной перепланировке – документ должен быть. Если продавцу нечего предъявить, то это нехороший признак.
За что могут оштрафовать?
"Например, если балкон застеклен (этого делать категорически нельзя!), то однозначно будут проблемы: его могут заметить с улицы. Если обнаружена самовольная застройка, то к объекту недвижимости применяется повышенная ставка налога на недвижимость –– 3%. Нужно считаться и с тем, что понадобится новое строительное разрешение, а пошлина на него будет завышена в пять раз! Эти инструменты созданы для того, чтобы создать максимальные неудобства для людей, ведущих нелегальную застройку. Другой вопрос: нужны ли вам такие проблемы, если вы только покупатель. Кстати, если недвижимость с нелегальной застройкой использует коммерческая фирма, то она не сможет получить разрешение на рекламу", – утверждает Вирцавс.
Как контролировать продаваемое жилье?
Нелегальные застройщики знают, что прежде, чем их оштрафуют или заставят что-то перестроить – пройдут месяцы, а то и годы. Ведь если не пускают с первого, со второго раза, то пишется заявление в суд, и инспектирование квартиры происходит по санкции. Если хозяин бессовестный, а закон для него пустое место, то ситуации затягиваются.
"Когда мы констатируем самовольное строительство, и хозяин его не признает, то включается бюрократия: нам нужно подготовить не менее 13 документов (отзывы, согласования, справки, напоминания, запросы в архивы, исполнительные распоряжения и т.д.). Проходят месяцы, прежде чем процесс сдвинется. Но ведь бывают очень опасные случаи, когда действовать нужно быстро. Об этом мы неоднократно информировали законодательные органы. Но со стороны государства слышим: все в порядке, у вас все инструменты есть. Но эффективны ли инструменты, когда мы желаемого иногда добиваемся годами? И тогда звучит непонимание от соседей нелегала: мы же написали заявление, а никто ничего не делает", – делится Вирцавс.
Он утверждает, что система контроля над нелегальным строительством у нас находится в зачаточном состоянии, потому что все предложения, которые предлагает Стройуправа законодательным органам, отвергаются.
Например, Стройуправа считает, что люди должны знать о проблемной недвижимости еще до стадии покупки. Можно ставить в Земельной книге отметку о том, что на том или ином объекте констатирована самовольная застройка. К сожалению, Министерство юстиции это предложение отклонило.
Почему в квартире не может быть салона красоты?
- объединяют туалет и ванную;
- застекляют лоджии и балконы;
- переносят несущие и ненесущие стены (переносят проемы дверей)
- кухню объединяют с гостиной или коридором;
- комнату расширяют за счет лоджии;
- квартиру расширяют за счет подъезда.
Если говорить о коммерческих помещениях, то распространенное нарушение, когда парикмахерские, солярии или салоны красоты, аптеки, кафе работают в обычных квартирах.
Каждая группа помещений имеет свои функции, которые закладываются еще в проекте. Для проведения различной коммерческой деятельности есть свои требования по площади помещений, размещению санузлов, санитарным требованиям, технике пожарной безопасности.
Например, помещения салонов красоты должны иметь отметки от санитарной службы и инспекции здоровья. Туалетов или кранов может понадобиться больше, чем один, или будет нужен пандус для инвалидов. Поэтому любые изменения функций помещения нужно утверждать в Строительной управе. А некоторые работы еще и согласовывать с соседями.
Есть ли управа на здания-призраки?
"Что удивляет в этой ситуации, так это люди. К нам приходили потенциальные покупатели, которые буквально говорили следующие: посмотрите, какое красивое здание, оно уже построено, разве логично его сносить? Найдите решение! То есть факт, что это самовольная постройка, которая может быть опасной, никого не волнует. Это говорит о том, что у жителей не хватает знаний в сфере строительства. То, что смотрится красиво, может быть незаконным и опасным", –резюмировал Вирцавс.
Таких новостроек по Риге очень много, так же как и домов в аварийном состоянии. Но потихонечку ситуация разрешается. В столице создана специальная комиссия по развалинам, которая принимает решение о принудительном сносе деградирующих среду и опасных зданий в Риге. Недострои и развалины сносит за свой счет город. Потом в судебном порядке средства, потраченные на снос, взыскиваются с хозяина дома.
