Rail Baltica, коронавирус и золотые кирпичи: как покупать квартиру в Риге в 2021 году?  (25)

Люди, которые хотели бы купить квартиру в Риге — будь то жилье, или объект инвестиций — находятся сегодня в некотором замешательстве. На рынок одновременно (и каждая в свою сторону) влияют сразу несколько очень сильных тенденций: коронавирус, рост цен на стройматериалы, сокращение числа мест под застройку в центре города, обветшание старого советского жилого фонда и грядущие перемены в городской среде в связи со строительством проекта Rail Baltica.

Как посреди такого хаоса купить недвижимость и не прогадать? И возможно ли в нынешней ситуации думать о покупке квартиры не только в качестве жилья, но и с расчетом продать ее дороже через несколько лет? Короткий ответ: да, возможно. Более того, есть целый ряд городских кварталов и районов, на которые покупателю следует обратить внимание прямо сейчас. Мы попросили ведущих специалистов в сфере недвижимости проанализировать текущую ситуацию и помочь покупателям сориентироваться в тенденциях.

С момента предыдущего экономического кризиса в Латвии прошло уже более 10 лет. Напомним, что тогда на рынке произошел стремительный обвал цен на жилье. Но нынешний кризис, вызванный глобальной пандемией, совершенно другой. Цены на квартиры в новых проектах и на небольшие частные дома вблизи столицы стабильно растут и в ближайшем будущем, по оценке экспертов, этот рост только усилится. Как отметил президент Латвийской ассоциации по сделкам с недвижимостью Эдгар Шинс, сегодняшний рост цен имеет совершенно иную природу, чем рост, предшествовавший кризису 2009 года. Это последовательный рост, который точно будет продолжаться и в ближайшие годы, потому, что в его основе лежит не кредитный пузырь, как 10 лет назад, а долгоиграющие и объективные факторы:

То есть, Рига подошла к той черте, за которой серийное советское жилье начинает терять свою привлекательность для покупателя независимо от стоимости, а новые проекты, тем временем, уверенно дорожают. Как действовать в такой ситуации тем, кто находится в поиске квартиры, или планирует приобрести недвижимость в ближайшее время. Подождать? Поторопиться? По словам эксперта по рынку недвижимости, председателя правления компании Baltic Investment Group Льва Голанда, скорее второе. "По сути, вопреки разнонаправленным тенденциям и некоторому хаосу вокруг, момент для покупки квартиры сейчас скорее удачный, чем нет", — рассуждает г-н Голанд

"Нынешний рост цен на квартиры в новых проектах — не краткосрочная тенденция. В ближайшие годы по прогнозам он только усилится. Одно только подорожание строительных материалов, связанное с пандемией, приведет к росту цен примерно на 15% в течение ближайших 12 месяцев. Крупные застройщики пересматривают свои цены раз в 2-3 месяца уже сейчас. То, что сегодня может быть куплено за, допустим, 2 тыс евро за квадратный метр, уже через год будет стоит 2.3 — 2.5 тыс евро. Это подорожание неизбежно, на него указывает и тенденция соседей, которые немного опережают нас. Например, в Таллине цены на квартиры в новых проектах уже сегодня выросли до этой отметки и продолжают расти", — говорит он.

По словам эксперта, момент для приобретения жилья сейчас удачен еще и потому, что, благодаря различным программам государственной поддержки, кредит для покупки собственного жилья для многих стал доступнее, чем до сих пор. "Допустим, программа поддержки на приобретение жилья для семей и молодых специалистов Altum предоставляет повышенное финансирование при покупке энергоэффективных проектов. Значит, если у дома есть энергосертификат А+, кредит на его покупку будет выгоднее", — отмечает эксперт.

Тем не менее, как отмечают эксперты покупателю, все равно следует быть внимательным при выборе квартиры в новостройке. Хотя момент для покупки жилья сейчас и удачный, выгодным приобретением все же станет не каждый проект. "Очень осторожно следует подходить к выбору реновированных зданий", — говорит эксперт по рынку недвижимости, председатель правления компании Vestabalt Лига Плауде. По ее словам, принятая правительством Латвии система упрощенной реновации (так называемая реновация с помощью заверительных карт) открыла массу возможностей недобросовестным застройщикам выпускать на рынок здания в крайне плохом техническом состоянии с прекрасным, но сугубо косметическим ремонтом. А вот на что стоит обратить внимание, так это новые проекты, которые были сданы в эксплуатацию недавно, имеют энергосертификат А+ и находятся в тех частях Риги, которые получат активное развитие благодаря проекту Rail Baltica.

"Если вы не профессиональный инвестор и ваша задача-минимум хотя бы не купить то, что с годами будет терять в цене, имеет смысл обратить внимание на те рижские новостройки, которые были сданы в эксплуатацию недавно, или строительство которых подходит к концу сейчас", — рассуждает юрист по недвижимости Эдгар Муранс — "Эти проекты успели закончить до подорожания стройматериалов, а квартиры в них, в свою очередь, еще не раскуплены. Значит, они смогут предложить покупателю более выгодную цену".

Если же задача покупателя не просто приобрести недвижимость, но сделать инвестицию с расчетом на ее подорожание, то самый очевидный вариант — приобрести жилье в таких районах, которые, которые сейчас не слишком развиты, но получат развитие благодаря реализации проекта пан-балтийской железной дороги Rail Baltica.

Таких районов, по словам опрошенных экспертов, в Риге несколько. "Проект Rail Baltica, реализация которого началась в Риге уже сейчас, обещает изменить привычный облик нашего города. Но если изменения, которые коснутся железнодорожного и автовокзала у всех на слуху, то про более мелкие участки слышно меньше", — говорит эксперт по рынку недвижимости Ральф Гаубштейн.

Тем не менее, согласно плану реализации проекта, доступному на сайте Railbaltica.org, в центральной части Риги может произойти весьма существенное изменение: между двумя частями города в районе улицы Валмиерас с одной стороны и улицы Даугавпилс с другой стороны предполагается построить автомобильный переезд, который пройдет под новой железнодорожной насыпью. Аналогичное автомобильное соединение на плане отмечено и между улицами Кална и Маза Матиса, только в виде моста. В настоящий момент там есть только пешеходный мост над станцией Вагонный парк.

"В этом случае две части Риги, которые исторически были разделены железной дорогой станут единым целым, а улица Валмиерас, например, превратится в оживленную центральную улицу, что конечно же повлечет за собой развитие в этом районе магазинов, АЗС и другое развитие инфраструктуры. Таким образом, новостройки, которые расположены в примыкающих к улице Валмиерас, Даугавпилс, Кална и Маза Матиса кварталах после реализации Rail Baltica прибавят в цене еще сильнее, чем другая недвижимость. Одним из таких проектов является, например, новостройка на ул. Стабу 100. Это хорошая идея для инвестиций сегодня в расчете на последующую продажу" — рассуждает г-н Гаубштейн.

"Период неопределенности — это то время, когда традиционно появляется много возможностей получить выгоду, только надо уметь их разглядеть и не бояться некоторого риска", — заключает он.

Журналист: Инна Акопова