Цены на жилье растут. Стоит ли ждать на рынке недвижимости нового пузыря?  (105)

В июне текущего года цены на серийные квартиры в рижских микрорайонах выросли еще на 2% — средняя стоимость одного квадратного метра составила 851 евро. С начала года цены на типовые квартиры в столице выросли уже на 5,4%, говорится в обзоре рынка, подготовленным компанией Arco Real Estate. Цены на квартиры выросли и в окрестностях Риги, причем еще более стремительно, чем в Риге — на 9-13%.

"Нет абсолютно никакого основания говорить о том, что на рынке зреет пузырь, — заявил в программе "Spried ar Delfi" председатель правления Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью Айгарс Шмитс. — По сравнению с ситуацией, которая была на рынке в 2007 году, на мой взгляд, существенно изменилось ипотечное кредитование частных лиц — сегодня очень скрупулезно оценивается платежеспособность клиента, его официальные доходы, также тщательно оцениваются девелоперы, которые хотят строить новое жилье для семей. А если вернуться в 2005-2007 годы, то мы хорошо помним, что человек мог просто на белом листе бумаги написать, что у него зарплата, предположим, 3000 латов и банк на этом основании оценивал платежеспособность клиента и выдавал финансирование. Это и было причиной того, почему цены на недвижимость стали просто космическими".

Для сравнения: в июне 2021 года средняя стоимость одного квадратного метра составила 851 евро, что на 47% ниже, чем 1 июля 2007 года, когда средняя цена серийной квартиры без ремонта достигла самой высшей отметки за все время — 1 620 евро.

По словам эксперта, сравнивать ситуацию в Латвии и Эстонии не нужно. "В Эстонии уже в 2016 году ценовой индекс вторичного рынка жилья был 1600 евро за квадратный метр. И когда я разговаривал с эстонскими коллегами, они говорили, надо ехать инвестировать в Латвию, мы таких цен вообще не помним", — говорит Шмитс.

По его мнению, никаких превентивных мер, чтобы избежать пузыря, Латвии предпринимать не нужно, так как банки и предприятия, работающие на рынке невижимости, очень тщательно оценивают источник финансирования и платежеспособность клиента. "Это показывает рынок. Сегодня уже нет такого: куплю квартиру, цена поднимется, а она в течение года могла вырасти на 50-70%, тогда я выброшу ее на рынок и на разнице что-то заработаю. Эти времена уже прошли", — говорит специалист.

По прогнозам Шмитса, на рынке вторичного жилья сохраняется и, скорее всего, сохранится стабильный и очень постепенный рост цен. Никакого рывка вперед не предвидится. "Если за полгода цены выросли примерно на 5%, то за год рост может составить до 10%", — поясняет эксперт.

Иная ситуация с новостройками. "В этом случае я говорю об антипузыре: я допускаю, что в новых уже построенных проектах цены теоретически могут подняться, но строительство новых проектов, если мы говорим именно о квартирах, не будет происходить до тех пор, пока плюс минус не будут понятны объективные границы строительных издержек. Потому что это огромный риск. Не секрет, что девелопер из проекта на 100 квартир зарабатывает на последних 10-15 квартирах. То есть сначала тебе нужно продать 85 квартир, чтобы покрыть издержки, и потом ты можешь заработать. И если мы слышим, что цены на некоторые материалы в течение года выросли вплоть до 50%, то я абсолютно не слышал, чтобы настолько же выросла и платежеспособность жителей".

"То, что мы видим относительно новых проектов, то 90% клиентов покупают жилье для проживания и практически все сделки проходят с банковским финансированием", — говорит Шмитс.

Если стоимость квадратного метрa составит 2000 евро и выше, то возникает вопрос, насколько банки будут готовы финансировать такой прирост? Банки тоже вынесли уроки из предыдущего кризиса и может случиться так, что если квадратный метр будет стоить 2300 евро или еще больше, банк может сказать: мы финансируем 1700 за квадратный метр, а разницу должен покрыть клиент. То есть может сложиться так, что жителям придется считаться с гораздо большей частью собственного финансирования".